當(dāng)金九銀十成為銅九鐵十，某些資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)注定難過(guò)年關(guān)。綠城被認(rèn)為最有可能在此輪調(diào)控中倒下的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，因而處于輿論的風(fēng)口浪尖。
綠城應(yīng)該付出代價(jià)，首先因?yàn)樗麄儾幌嘈艜?huì)有長(zhǎng)期調(diào)控，其次因?yàn)檎{(diào)控明確后卻無(wú)法在銷售方面做出相應(yīng)的調(diào)整，第三是忘記了商界的第一要?jiǎng)t是生存。
綠城“被破產(chǎn)”，緣于資金鏈緊張。他們錯(cuò)誤地判斷了形勢(shì)，以為此次調(diào)控與2008年調(diào)控的大落大起異曲同工，拿地成本與開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，而在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之時(shí)，首先打壓的就是高端投資需求。
據(jù)《上海證券報(bào)》的數(shù)據(jù)，截至2011年9月，綠城土地樓板價(jià)的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米樓板價(jià)超過(guò)5000元，加上綠城一向要求高品質(zhì)，其建安成本近萬(wàn)元。綠城所有項(xiàng)目成本價(jià)近1.7萬(wàn)元/平方米，低于此價(jià)則處于項(xiàng)目虧損狀態(tài)。另一方面，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)平均水平，根據(jù)上證資訊的統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月，綠城短期銀行貸款的總額分別相當(dāng)于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的200%，和上半年經(jīng)營(yíng)收入的120%。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87%，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例為76%，兩項(xiàng)指標(biāo)均可進(jìn)入所有房企之最高梯隊(duì)，遠(yuǎn)高于75%的平均負(fù)債率。根據(jù)綠城2010年年報(bào)，凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%。而到了2011年中報(bào)，這一數(shù)字上升到163.2%。綠城與信托的結(jié)緣，就是資金緊張的表現(xiàn)。
綠城難以抵抗宏調(diào)壓力。綠城的銷售策略是以高品質(zhì)打動(dòng)高級(jí)住房改善者，一批忠誠(chéng)的客戶因?yàn)槭袌?chǎng)逆轉(zhuǎn)而離開(kāi)市場(chǎng)，而有力購(gòu)房者也因?yàn)橄拶?gòu)而不得不退避三舍。
此次調(diào)控恰好在房地產(chǎn)一線城市，限購(gòu)與房產(chǎn)稅抑制住了高端住宅的銷售，限貸則抑制住了中低端改善型消費(fèi)，集中于主要城市、產(chǎn)品單一、拿地融資成本高的企業(yè)，在面對(duì)高級(jí)白領(lǐng)購(gòu)買也頗為吃力的情況，綠城卻堅(jiān)持不降價(jià)，銷售困局可想而知。
同策咨詢研究中心提供的知名房企銷售數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)前三季度銷售額267億元、銷售面積167萬(wàn)平方米成為房企中的倒數(shù)之列。2011年綠城的可售房源金額約1200億元，截至9月份僅賣掉267億元。前三季度，萬(wàn)科集團(tuán)以總銷售額970.8億元、總銷售面積841.2萬(wàn)平方米占據(jù)了銷售總量排行榜上的頭把交椅；恒大地產(chǎn)則以銷售額692.6億元、銷售面積1045.8萬(wàn)平方米的成績(jī)，獲得全國(guó)最高的年度目標(biāo)完成率98.9%；保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別以96.95%、92.73%的完成率成為第二、三名。不難看出，如萬(wàn)科、恒大、中海等都是產(chǎn)品線長(zhǎng)、回籠資金較快的企業(yè)。
處于逆境中的宋衛(wèi)平依然堅(jiān)持理想主義的不降價(jià)之路，就在高端樓盤紛紛降價(jià)之時(shí)，宋衛(wèi)平卻表示降價(jià)對(duì)老業(yè)主有失公平，“房?jī)r(jià)大幅下降，那么，那些受益于改革開(kāi)放而先富起來(lái)的人，他們的資產(chǎn)會(huì)縮水多少？由于退房潮引發(fā)的業(yè)主鬧事，固然于法于理是不對(duì)的，但將心比心，我們是否應(yīng)給予情感上的理解呢？”
也許宋衛(wèi)平考慮到降價(jià)后有損品牌，也許考慮到降價(jià)后將失去忠誠(chéng)的老客戶，總而言之，到目前為止綠城并沒(méi)有降價(jià)行動(dòng)。宋衛(wèi)平曾經(jīng)公布過(guò)三條過(guò)關(guān)之路：首先，努力做銷售，把房子賣出去；第二，騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；最后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。在上述考慮中，降價(jià)是最后的手段，也是宋衛(wèi)平退出地產(chǎn)界的前兆。
綠城并非無(wú)路可走，宋衛(wèi)平之所以不降價(jià)，是因?yàn)橛许?xiàng)目可以運(yùn)作，這位圍棋高手懂得提前布局。如果浙江民企團(tuán)購(gòu)成功，綠城不必明確降價(jià)。另有分析人士表示，綠城已經(jīng)不是一個(gè)單純的企業(yè)，而是一個(gè)復(fù)雜的債務(wù)和利益共同體。在多年的發(fā)展中，綠城周圍有一大批合作或者聯(lián)營(yíng)公司，主要由資本雄厚的浙江民營(yíng)財(cái)團(tuán)、大型國(guó)企和央企組成，合作者包括浙江西子集團(tuán)、海爾集團(tuán)、浙江鐵路投資集團(tuán)、浙江日?qǐng)?bào)集團(tuán)、海航集團(tuán)等。綠城在項(xiàng)目中的股份轉(zhuǎn)給合作者可以解決綠城的燃眉之急。
孫宏斌一度倒下，是因?yàn)檫^(guò)于激進(jìn)兼出言不遜激怒了業(yè)內(nèi)大佬，而宋衛(wèi)平既有品牌，也有項(xiàng)目利益共同體，更有理想主義的口碑，出于市場(chǎng)理念，商人群體不會(huì)對(duì)綠城困境視若無(wú)睹；由于是利益共同體，相關(guān)集團(tuán)也不會(huì)視若無(wú)睹。
可以肯定的是，宋衛(wèi)平一旦倒下，杭州房地產(chǎn)不可能維持在高位，杭州作為房地產(chǎn)熱土的標(biāo)志城市，從此褪色。
