山雨已來，風(fēng)聲很緊，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的真實寫照。好多人已經(jīng)開始到處打聽消息，就是要問明白，房價降不降，何時該買房。 其實，就濟南而言，降價是完全可以的，但問題在于降多少。最近面市的項目大多在2009年上半年拿地，那時地價差不多處于最高點，有的項目合地價就在四千多一平方，加上建筑安裝和稅費及財務(wù)成本，再加上至少百分之十五的毛利潤，怎么也得過七千了，這樣的地方降價空間很小。一般來說能降價和敢降價的都是大片拿地，提前幾年拿地的大開發(fā)商，一方面成本便宜，另一方面有很好的融資平臺，降價之后不影響公司持續(xù)運轉(zhuǎn)，這樣的公司就完全可以開動價格戰(zhàn)，下調(diào)一下，以便更好的周轉(zhuǎn)資金，或者保證手里的現(xiàn)金流。 市場永遠不一樣，各家公司的家底也不相同，門對門的兩家公司，兩個項目也會因為成本和操作風(fēng)格的不同而采取完全不同的策略，所以永遠不要期待房價一刀切的跌下來，然后像白菜蘿卜一樣買回家。 對本地市場而言，不要期望所有項目同時降價，也不要期望一下子降很多，但凡企業(yè)，任何時候都不會做賠本買賣，就是做，也是相對短期，為將來賺更多利潤。從某種意義上來說，這也許像2008年的悲情一探，大家覺得可能真的不行了，拐點真的來了，好多人挺不住了，其實后面的事實證明，在中國，無論機構(gòu)大資金個人投資者，房地產(chǎn)投資仍舊是主流，因為沒有其他的更好的渠道。 堅定看好房價并從中得益的人，信心來自于人口紅利，房子不簡單是房子的問題，應(yīng)該是特殊階段特有的社會問題的表現(xiàn)之一，這個時間確實特殊，多少年來，機會也許就這么一次，等到三五十年之后，人口出生率下降，一個孩子可以繼承五套房子，房子就成災(zāi)難，那時房地產(chǎn)特別是住宅開發(fā)就轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕蘅槥橹鞯淖钇胀ǖ男袠I(yè)了。就中國的實際來看，現(xiàn)在乃至以后的三十年內(nèi)還是中國房地產(chǎn)的好時間，GDP、城市化、人口紅利、以居住為主的生活質(zhì)量大改善、商業(yè)大爆發(fā)等等都在推動房子的需求，有需求就有大市場，這是規(guī)律。盡管現(xiàn)在政府為了穩(wěn)定，為了打壓通脹，對房地產(chǎn)進行了種種限制，但是這種政策和人為限制是有限的，特別是在房地產(chǎn)已經(jīng)充分市場化的今天，限制是階段性的，而壓抑之后的反彈已經(jīng)在2009年得到證實。此時的房價下探，只是因為需求受到抑制，若某一天政策放松，房價失控的危險也是致命的。所以，歷次調(diào)控都是以遏制過快上漲和上漲為題，而非房價暴跌。(趙魯梁) （齊魯晚報 趙魯梁）
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