25日，記者從濟(jì)南住房公積金管理中心獲悉，調(diào)整后的濟(jì)南市住房公積金貸款政策已經(jīng)開始實(shí)施。根據(jù)新政策，使用住房公積金貸款購(gòu)買首套房的，最低首付20%，不再分套型面積是否超過(guò)90平方米；購(gòu)買二套房的，最低首付30%，不再區(qū)分此前商貸是否還清，而且利率不再上浮。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前濟(jì)南市住房公積金政策基本實(shí)現(xiàn)了全面松綁，帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期不容小覷。
導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)已有過(guò)百城市放松公積金貸款政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整公積金政策代表了去年以來(lái)的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開始繼續(xù)升級(jí)，預(yù)計(jì)后 期，更多的樓市救市政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，刺激政策對(duì)一、二線城市相對(duì)影響較大，而三、四線城市目前來(lái)看，整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。
樓市成交整體小幅回升
今年二次降息已過(guò)半月，地方政策仍以穩(wěn)定住房消費(fèi)為主，受中央到地方多重利好影響，樓市成交企穩(wěn)回升。
導(dǎo)報(bào)記者25日從濟(jì)南市房管部門獲悉，上周（5月18日至24日），濟(jì)南新建商品房市場(chǎng)共成交2688套，相較于前一周微漲6.6%。其中，住宅成交2090套，環(huán)比上漲19%，回升較為明顯。
“樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的回升得益于樓市政策的落地。”搜房網(wǎng)分析師郭雪慧對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，隨著央行降息以及“3·30新政”的落實(shí)，濟(jì)南公積金貸款政策也進(jìn)行 了新的調(diào)整，樓市利好預(yù)期愈加明顯。此外，紅五月濟(jì)南不少樓盤競(jìng)相開盤，一些高端樓盤逐漸獲得改善性住房需求者的熱捧，在拉動(dòng)成交的同時(shí)也讓濟(jì)南房?jī)r(jià)停止 下跌。
最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，上周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲5.0%。其中19個(gè)城市環(huán)比上漲，占監(jiān)測(cè)城市的半數(shù)有余；與去年同期相比，上周代表城市成交量整體上漲44.9%，其中28個(gè)城市同比上漲。
與以往幾次樓市回暖類似，現(xiàn)在成交量表現(xiàn)最好的城市集中在一、二線，其中北、上、廣、深再次成為焦點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，今年第1至21周重點(diǎn)城市中上海、武漢和重慶累計(jì)成交面積居前三。從累計(jì)同比來(lái)看，成都、天津和南京同比有所下降，其他城市均呈上 漲態(tài)勢(shì)。杭州上漲106.44%居首位，深圳同比漲幅至99.41%；同比下降的城市中，成都降幅繼續(xù)擴(kuò)大至21.77%，南京則收窄至3.37%。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前樓市買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，濟(jì)南等一些地方調(diào)整公積金貸款刺激樓市的松綁政 策，短期內(nèi)難以從根本上逆轉(zhuǎn)樓市局面。“今天的房產(chǎn)市場(chǎng)本身存在著一定的發(fā)展拖累，有下降的壓力，庫(kù)存的量相對(duì)還沒(méi)有消化得很好，人們購(gòu)房的預(yù)期還沒(méi)有完 全逆轉(zhuǎn)。因此這個(gè)政策完全逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)還有一定難度。”李鐵崗說(shuō)。
理論利好 操作仍有阻力
今年以來(lái)，多地政府為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，紛紛放寬公積金貸款等政策，地方政府積極推出的落地政策也直接提振了轄區(qū)內(nèi)購(gòu)房者的購(gòu)買意愿。
25日，記者在濟(jì)南市天橋區(qū)堤口路附近某在售樓盤看到，每名銷售人員都有前來(lái)看房者咨詢各種問(wèn)題。市民任女士表示，她想換套大點(diǎn)的房子，早就看好了房 源，一直在等待公積金新政執(zhí)行。她告訴導(dǎo)報(bào)記者，看中的房子總房款120萬(wàn)元，按此前的公積金政策，由于首套房貸尚未結(jié)清，首付60%需要72萬(wàn)元，壓力 較大。“現(xiàn)在首付30%，我只要付36萬(wàn)元就行。”
據(jù)記者了解，從2014年10月份開始，8個(gè)月的時(shí)間里，濟(jì)南公積金政策已經(jīng)做了6次調(diào)整。雖然每次公積金貸款政策調(diào)整都帶給購(gòu)房者利好，但都是“形式大于內(nèi)容”，政策理論上利好但操作起來(lái)仍有阻力。
任女士告訴導(dǎo)報(bào)記者，限于額度，她和丈夫最高只能貸50萬(wàn)元公積金，剩余的34萬(wàn)元需要商業(yè)貸款。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于公積金貸款市場(chǎng)份額有限，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際作用將打折扣。濟(jì)南住房公積金管理中心2014年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，有 27.5%的購(gòu)房者使用公積金貸款，也就是說(shuō)“公貸”的市場(chǎng)占有率不到三成。超過(guò)七成的購(gòu)房者使用商貸，并不能從中受益。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，不要低估救市政策的力度，市場(chǎng)越差，救市政策的出臺(tái)會(huì)越頻繁。“最近各地都在調(diào)整公積金貸款額度，主要原因都是為了救 市，從目前市場(chǎng)看，公積金貸款政策是地方政府能夠動(dòng)用的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金貸款利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的6.8折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影 響。”
張大偉認(rèn)為，調(diào)整公積金貸款政策代 表了去年來(lái)的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開始繼續(xù)升級(jí)，預(yù)計(jì)后期將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更多的樓市救市政策，“但因?yàn)楦鞯厥袌?chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策 對(duì)一、二線城市相對(duì)影響較大，而三、四線城市目前看，整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。”
住建部政策研究中心主任秦虹接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前全國(guó)樓市總的供求關(guān)系是偏松狀態(tài)，房地產(chǎn)政策從過(guò)去嚴(yán)格控制二套房購(gòu)買的政策恢復(fù)到了正常的范 圍內(nèi)，對(duì)改善性需求的釋放是非常有利的。“釋放改善性需求主要有利于消化庫(kù)存，對(duì)于供求關(guān)系不太松的地方，難以出現(xiàn)2009年那樣的價(jià)格全面高漲。”
秦虹表示，新的政策能否引起樓市暴漲主要還取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系。
