導(dǎo)讀：近年來，因小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜而引發(fā)的索賠糾紛時有發(fā)生，已經(jīng)成為物業(yè)管理糾紛中的一大熱點、難點問題。司法實踐中，如何界定這類糾紛的性質(zhì)，如何認(rèn)定物業(yè)公司的責(zé)任，是解決糾紛的關(guān)鍵，本文匯集了與該類糾紛相關(guān)的素材，供您實務(wù)參考。
法律依據(jù)
1.《物業(yè)管理條例(2007修訂)》
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
2.《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》
第十八條 經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。對可能危及人身、財產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。
賓館、商場、餐館、銀行、機場、車站、港口、影劇院等經(jīng)營場所的經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)對消費者盡到安全保障義務(wù)。
相關(guān)案例
1.物業(yè)公司在合理履行安全保障義務(wù)后，對業(yè)主遭受的損失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任——苗景芳訴天津福泰物業(yè)管理有限公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛案
案例要旨：判定物業(yè)管理公司安全保障義務(wù)的范圍，應(yīng)結(jié)合法律規(guī)定和合同約定。物業(yè)公司對業(yè)主的人身財產(chǎn)安全不負(fù)絕對的安全保障義務(wù)，這一義務(wù)重在履行過程，只要謹(jǐn)慎、善良地履行了法定和約定之義務(wù)，即使不能阻止損害結(jié)果的發(fā)生，物業(yè)管理公司也不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
來源：《人民司法（案例）》2012年第02期
案號：（2006）和民二初字第979號
審理法院：天津市和平區(qū)人民法院
2.物業(yè)公司未盡對轄區(qū)內(nèi)居民人身、財產(chǎn)安全的注意、保護(hù)義務(wù)造成業(yè)主車輛丟失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任——李新斌訴洛陽石化總廠惠康物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛案
案例要旨：物業(yè)公司對轄區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)安全負(fù)有注意、保護(hù)的義務(wù)。業(yè)主車輛損失雖系案外人的犯罪行為所致，但物業(yè)公司工作人員未有效控制車輛闖崗，在業(yè)主車輛闖崗后，未及時采取補救措施，物業(yè)公司在管理中存在過錯，對業(yè)主車輛丟失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。
來源：《人民法院案例選》(2006年第3輯 總第57輯)
案號： (2006)吉民初字第10號
審理法院：河南省洛陽市吉利區(qū)人民法院
3.物業(yè)公司在履行對小區(qū)車輛管理、安全防范和保衛(wèi)義務(wù)時有瑕疵和疏漏，造成業(yè)主財產(chǎn)損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任——孟進(jìn)訴南京市建宇物業(yè)公司物業(yè)管理糾紛案
案例要旨：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對“車輛被盜是否發(fā)生在物業(yè)管理范圍的居民區(qū)內(nèi)”的事實發(fā)生爭議時，對小區(qū)車輛進(jìn)出負(fù)有管理義務(wù)、但卻未采取管理措施的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。物業(yè)公司在履行對小區(qū)車輛管理、安全防范和保衛(wèi)義務(wù)時存在疏漏和瑕疵，造成業(yè)主財產(chǎn)損失的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
來源：《人民法院案例選》(2007年第1輯 總第59輯)
案號：(2006)寧民四終字第501號
審理法院：江蘇省南京市中級人民法院
4.業(yè)主丟失車鑰匙后及時通知物業(yè)，車倆依然被駛出小區(qū)丟失的責(zé)任承擔(dān)——王亞蕾訴東營海通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
案例要旨：小區(qū)業(yè)主在發(fā)現(xiàn)車鑰匙丟失后及時通知物業(yè)并報警，車倆依然被駛出小區(qū)丟失的，因業(yè)主未對自己的車輛采取合理的保護(hù)措施，應(yīng)對其自己的損失承擔(dān)責(zé)任；物業(yè)公司因未積極采取相應(yīng)的保護(hù)措施，未盡應(yīng)盡的注意義務(wù)，對車輛丟失所造成的損失亦存有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
來源：《中國審判案例要覽》（2010年民事審判案例卷）
案號：（2009）東民四終字第31號
審理法院：山東省東營市中級人民法院
5.物業(yè)公司所采取的保安措施不能及時有效地發(fā)揮其保護(hù)住戶財產(chǎn)安全的作用，應(yīng)認(rèn)定其存在不作為的物業(yè)管理違約行為——顏冰訴泉州武夷物業(yè)管理有限公司案
案例要旨：（1）物業(yè)公司在屬其管理的場地上設(shè)置停車場供住戶停放車輛，小區(qū)住戶按物業(yè)公司指定位置停放車輛并按月交納有關(guān)費用的，因雙方未就車輛的停放履行任何交接手續(xù)，不符合保管合同的成立條件，因此不能據(jù)此認(rèn)定雙方形成車輛保管合同關(guān)系。（2）物業(yè)公司雖在小區(qū)內(nèi)配備了一定的人員和設(shè)施，但物業(yè)公司所采取的保安措施并未能及時有效地發(fā)揮其保護(hù)住戶財產(chǎn)安全的作用，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司存在不作為的物業(yè)管理違約行為，應(yīng)對業(yè)主車輛被盜承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。
來源：《中國審判案例要覽》(2002年民事審判案例卷)
案號：(2001)泉發(fā)終字第965號
審理法院：泉州市中級人民法院
6.業(yè)主無法證實涉案車輛是在小區(qū)內(nèi)丟失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無須承擔(dān)賠償責(zé)任——葉志賢、陸小麗車輛丟失訴廈門永同昌物業(yè)管理有限公司財產(chǎn)損害賠償案
案例要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的車輛損失承擔(dān)賠償責(zé)任的前提之一是車輛在物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理區(qū)域內(nèi)丟失。根據(jù)誰主張誰舉證的民事訴訟基本原則，業(yè)主應(yīng)當(dāng)舉證證明車輛是在小區(qū)內(nèi)丟失的，因業(yè)主無法證實涉案車輛是在小區(qū)內(nèi)丟失，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)無須承擔(dān)賠償責(zé)任。
來源：《中國審判案例要覽》（2005年民事審判案例卷）
案號：(2004)廈民終字第131號
審理法院：福建省廈門市中級人民法院
專家觀點
1.物業(yè)管理違反安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這種責(zé)任，就是侵權(quán)行為法上的違反安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。
這個責(zé)任的義務(wù)來源，有兩個方面：第一是物業(yè)服務(wù)合同的約定。在物業(yè)服務(wù)合同中，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全的保障，應(yīng)當(dāng)作出明確的約定。這種保護(hù)義務(wù)是約定的義務(wù)。第二是《消費者權(quán)益保護(hù)法》第十八條規(guī)定的經(jīng)營者對消費者的安全保障義務(wù)。這種保護(hù)義務(wù)是法定的義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的安全保障義務(wù)，既是合同義務(wù)，也是法定義務(wù)，是兩種義務(wù)的競合。在發(fā)生糾紛的時候，受害人可以依據(jù)自己的意愿，選擇合同義務(wù)還是法定義務(wù)作為物業(yè)承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
物業(yè)管理違反安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任，有三種形式：（1）在硬件管理上違反安全保障義務(wù)。這就是在服務(wù)設(shè)施、建筑物管理方面，沒有盡到安全保障義務(wù)，造成業(yè)主人身損害或者財產(chǎn)損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任或者違約責(zé)任。（2）在軟件管理上未盡安全保障義務(wù)。這是物業(yè)管理人員由于素質(zhì)不夠，或者不盡職責(zé)，未盡安全保障義務(wù)，造成業(yè)主人身損害或者財產(chǎn)損害的侵權(quán)責(zé)任或者違約責(zé)任。例如，《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：“保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。”如果保安人員在履行職責(zé)之中侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對制止違法犯罪行為未盡安全保障義務(wù)。在對違法犯罪分子對業(yè)主實施侵害中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡安全保障義務(wù)，不能有效制止或者防范非法侵害，使業(yè)主遭受人身損害或者財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充的賠償責(zé)任。
在這三種責(zé)任中，前兩種是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的責(zé)任，其性質(zhì)，既是違約責(zé)任，也是侵權(quán)責(zé)任，是侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競合。對此，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第一百二十二條的規(guī)定，由受害人選擇哪種責(zé)任起訴，選擇之后，另一個請求權(quán)消滅。后一種責(zé)任是補充責(zé)任，是侵權(quán)責(zé)任的補充責(zé)任。這就是，造成業(yè)主人身損害或者財產(chǎn)損害的直接責(zé)任人，是違法犯罪分子，是侵權(quán)行為人，對此，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部的侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是補充責(zé)任，原則上，由侵權(quán)行為人承擔(dān)責(zé)任，侵權(quán)行為人承擔(dān)責(zé)任不能或者不足，再由補充責(zé)任人承擔(dān)補充賠償責(zé)任。在補充責(zé)任人承擔(dān)補充責(zé)任之后，在理論上，有權(quán)向直接侵害人追償。
（摘自《最高人民法院<審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋>理解與適用》，楊立新主編，法律出版社2009年出版）
2.因車輛被盜而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，是合同之債而非侵權(quán)之債
車輛被盜的糾紛盡管具體情況有所不同，但其共同的事實有：當(dāng)事人之間即業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系，常被稱為物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同，而且一方提供服務(wù)，另一方支付報酬，因而是雙務(wù)、有償?shù)暮贤卉囕v被盜后業(yè)主如果要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，即使約定不清，也一定是合同約定的責(zé)任，即違約賠償責(zé)任，而不可能是法律規(guī)定的責(zé)任；丟車的業(yè)主與物業(yè)公司之間都是特定的，具有相對性，被損害的權(quán)利也具有相對性；從損害后果來看，無疑都是財產(chǎn)性質(zhì)的。所以物業(yè)公司與丟車的業(yè)主之間的糾紛無論定性、審理和判決，都應(yīng)當(dāng)按照合同法的原則和規(guī)定進(jìn)行。因此，因車輛被盜而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，是合同之債而非侵權(quán)之債。
（摘自楊美香、張俊峰、任愛娟：《王亞蕾訴東營海通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》，載《<中國審判案例要覽>2010年民事審判案例卷》，中國人民大學(xué)出版社2011年出版）
3.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為的認(rèn)定
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)管理活動中，主要違約行為有：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按服務(wù)合同規(guī)定的內(nèi)容或違反合同要求向住戶提供服務(wù)；（2）未按服務(wù)合同約定對物業(yè)設(shè)施等進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定而存在的違約行為。
“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是由于物業(yè)服務(wù)管理的內(nèi)容涉及面廣，在實踐中認(rèn)定違約行為相對比較復(fù)雜。如在相對封閉式管理的住宅小區(qū)，某業(yè)主存放在車庫中的車輛被盜；小偷進(jìn)入業(yè)主家中盜竊或傷人等，從而發(fā)生的糾紛很多。對此類問題的認(rèn)定，在實踐中認(rèn)識不一致。在物業(yè)服務(wù)管理活動中，就某一特定事項而言，出現(xiàn)某一結(jié)果的原因往往是多方面的。在界定各方責(zé)任時，不能簡單地認(rèn)為，既然實施物業(yè)服務(wù)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財產(chǎn)和人身的安全；也不能簡單地認(rèn)為，只要是業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)的責(zé)任，除了法律法規(guī)的明文規(guī)定外，還來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。
