權(quán)威發(fā)布 通訊員 唐學兵 記者 郭婧
據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年我省法院受理的一審物業(yè)服務糾紛案件達6000多件。
浙江高院最近起草了《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的意見》（征求意見稿），從今天起，向社會公眾公開征求意見。
《意見稿》共28條，主要對業(yè)主委員會的訴訟主體地位、物業(yè)服務合同的效力、物業(yè)服務費的核減、物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務、物業(yè)服務糾紛案件中的舉證責任分配等司法實務中常見問題進行了規(guī)定。
業(yè)主委員會可成被告？
《意見稿》第五條：因物業(yè)服務合同的效力、履行、解除、終止等涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項發(fā)生爭議，物業(yè)服務人對業(yè)主委員會提起訴訟的，應予受理。
背景解讀：
對于業(yè)主委員會能不能做被告，最高人民法院的司法解釋沒有明確，在實踐中，一直有兩種相反的意見。
一種認為業(yè)主委員會財產(chǎn)、經(jīng)費的來源主要是物業(yè)的共有部位、共用設施設備和物業(yè)經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益部分和維修基金、辦公活動經(jīng)費，并不一定要享有獨立的所有權(quán)，只要可以相對獨立支配該財產(chǎn)和經(jīng)費即可，由此認為業(yè)主委員會構(gòu)成民事訴訟法上的“其他組織”，可以成為被告。
另一種觀點認為業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，公共維修基金以及公共部分的經(jīng)營收益雖體現(xiàn)為相對獨立的財產(chǎn)形式，但因為其用途的特定性很難成為業(yè)主委員會承擔民事責任的財產(chǎn)基礎。
物業(yè)服務費可以減免嗎？
《意見稿》第十九條：物業(yè)服務人追索物業(yè)服務費糾紛中，單個或者少部分業(yè)主確能舉證證明物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務不符合物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務，存在明顯瑕疵，且相關(guān)物業(yè)服務對該單個或該部分業(yè)主具有特殊性，而要求減免相應物業(yè)服務費的，可酌情予以支持。
背景解讀：
去年浙江省法院受理的6000多件物業(yè)服務糾紛案中，多數(shù)與物業(yè)服務費有關(guān)，絕大多數(shù)案件是物業(yè)公司向業(yè)主追討物業(yè)費的糾紛。
最常見的情況就是，業(yè)主因為不滿物業(yè)公司的服務而不愿意交物業(yè)費，物業(yè)公司又狀告業(yè)主追討欠費。
這條意見，就是明確了一點，如果物業(yè)公司確實服務有明顯瑕疵，并且該瑕疵對該部分業(yè)主具有特殊性，法院是可以核準減少業(yè)主應繳的物業(yè)費用的。
業(yè)主舉證？還是物業(yè)舉證？
《意見稿》第二十一條：業(yè)主主張物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務質(zhì)量存在瑕疵的，應當提出證明物業(yè)服務質(zhì)量存在瑕疵的初步證據(jù)；物業(yè)服務人有異議的，應當依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條的規(guī)定，舉證證明其已按照合同約定和有關(guān)規(guī)定履行了相關(guān)義務。
背景解讀：
想要減免物業(yè)費，就要拿出物業(yè)公司的服務存在瑕疵的證據(jù)。
“誰主張，誰舉證”，這是民事訴訟一般的舉證規(guī)則。
不過，《意見稿》的這一條，將適當降低業(yè)主的舉證難度。
因為在物業(yè)糾紛中，在舉證能力上，業(yè)主是先天性弱勢的一方，如保安巡邏記錄、維修修理保潔記錄、設備運行記錄等等，都是由物業(yè)服務人實際保管的，物業(yè)服務人的舉證能力要明顯強于業(yè)主。
根據(jù)《意見稿》二十一條規(guī)定，只要業(yè)主提出了物業(yè)服務存在質(zhì)量瑕疵的“初步證據(jù)”，舉證責任就發(fā)生轉(zhuǎn)換，換由物業(yè)服務人對自身已經(jīng)完全履行了合同義務進行舉證。
物業(yè)公司有安全保障義務
《意見稿》第二十四條：物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務，造成業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，業(yè)主請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。
業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，由該第三人承擔侵權(quán)責任；物業(yè)服務人確有過錯的，應當根據(jù)物業(yè)服務人的收費標準、安保能力、過錯程度等情況，綜合確定其承擔相應的補充賠償責任。物業(yè)服務人承擔責任后，可以向第三人追償。業(yè)主起訴物業(yè)服務人承擔侵權(quán)責任的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
背景解讀：
根據(jù)《侵權(quán)責任法》第37條、《物業(yè)管理條例》第46條、第47條以及最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，可以認定物業(yè)服務人有一定的安全保障義務。
不過，并不是業(yè)主的人身、財產(chǎn)權(quán)益一遭受損害，就推定物業(yè)服務人“有過錯”，并讓物業(yè)服務人來承擔責任。
這是考慮到物業(yè)服務人的安全保障義務主要是為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范性服務，這種義務更多的是一種注意、警戒、防范義務，它并不能完全保證業(yè)主財產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，而只能降低這種風險發(fā)生的可能性和比率。
所以，如果物業(yè)服務人已經(jīng)履行了安全保障義務，即使小區(qū)業(yè)主有人身和財產(chǎn)損害，其也不應承擔民事賠償責任。
(來源：都市快報）
