交房，是履行商品房買賣合同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，出于種種原因，交房也是購房者與開發(fā)商之間矛盾集中凸顯的一個(gè)環(huán)節(jié)。
一個(gè)常識(shí)，購房者理應(yīng)牢記：拿到所購房屋的門鑰匙，并不意味著萬事大吉。
案例：
一年前，劉女士從某開發(fā)商手中買下了一套商品房。當(dāng)時(shí)，房屋交接完畢后，劉女士欣然領(lǐng)取了新房鑰匙。然而，此后的一年里，她卻被這套新房折騰得心煩意亂。
原來，自從交房至今，劉女士一直沒有拿到所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。這可給她造成了不小的損失：今年年初，劉女士本想趁房價(jià)飛漲時(shí)把房屋出售套現(xiàn)，小賺一把。但由于自己尚未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，售房無疑成了一句空話。時(shí)隔半年，樓市形勢(shì)變化，劉女士轉(zhuǎn)而打算將房子掛牌出租，希望一段時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，減輕自己和家人的房貸負(fù)擔(dān)。然而，面對(duì)好幾個(gè)已經(jīng)“相中”房子的租客，劉女士卻拿不出房產(chǎn)證來證明自己的業(yè)主身份。劉女士出租房屋的努力，又一次次無奈地告吹了。
忍無可忍，劉女士多次找開發(fā)商交涉。她認(rèn)為，開發(fā)商遲遲辦不出房產(chǎn)證是一種違約行為。而且，這種違約之舉已給自己和家人造成了很大的財(cái)產(chǎn)收益損失。這個(gè)損失，理應(yīng)由開發(fā)商來“埋單”。面對(duì)怒氣沖沖的劉女士，開發(fā)商卻態(tài)度強(qiáng)硬：房子的鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付？而如果房子已經(jīng)算交付完畢了，那么根據(jù)雙方在房屋買賣合同中的約定，我開發(fā)商就不存在所謂的違約問題，也沒有義務(wù)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
開發(fā)商的一番話，把劉女士給弄糊涂了：按照當(dāng)時(shí)雙方的約定，開發(fā)商只要依約交房就不屬于違約。而一年前，開發(fā)商已在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把新房鑰匙交到了自己手中。至于開發(fā)商必須在多少天之內(nèi)辦出房產(chǎn)證，合同中確實(shí)未作具體約定。
交鑰匙到底算不算已依約交房？劉女士因拿不到房產(chǎn)證而受到的損失，究竟該由誰“埋單”？
提醒
近年來，商品房買賣過程中，交房環(huán)節(jié)可謂糾紛頻發(fā)。問題主要集中在以下幾方面：小區(qū)環(huán)境、配套不完善；售樓廣告中的“美麗承諾”無蹤跡；公攤面積模糊；無故增大容積率；墻體裂縫，地板不平；四通不通，屋頂和水管漏水；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和樣板間不一樣；產(chǎn)權(quán)歸屬有爭(zhēng)議；買房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時(shí)解決等。此外，在二手房買賣中，出售方出于種種原因拖延戶口遷移時(shí)間致使購房者戶口無法遷入的問題，也不在少數(shù)。
為此，購房者在與開發(fā)商交接房屋時(shí)，不可匆匆在房屋交接書上簽字落款，而應(yīng)多長個(gè)心眼兒，仔細(xì)對(duì)照購房合同查驗(yàn)房屋及相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施。如果開發(fā)商未按約定條件交付房屋，購房者則可以根據(jù)《合同法》采取單個(gè)的或集體行動(dòng)，向開發(fā)商送達(dá)解除購房合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的通知書。在通知書送達(dá)給開發(fā)商之后，業(yè)主也可以單個(gè)地或采取集團(tuán)訴訟的方式請(qǐng)求法院確認(rèn)購房合同是否已經(jīng)解除，以及合同解除后開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
相關(guān)問題及參考答案：
1、交房過程中出賣人有哪些義務(wù)？
答：（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；（2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；（3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
2、購房者購買預(yù)售商品房后，在實(shí)際使用前有什么權(quán)利？
答：（1）要求賣方按預(yù)售合同的約定按時(shí)交付房屋；（2）要求賣方交付的房屋質(zhì)量必須符合國家強(qiáng)制規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；（3）要求賣方交付的房屋的配套設(shè)施和物業(yè)管理必須符合國家有關(guān)規(guī)定和合同約定；（4）要求賣方在房屋竣工后盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；（5）賣方交付的房屋質(zhì)量、數(shù)量等不符合合同約定的，有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
3、出賣人交付不合格的房屋，買受人可采取哪些措施？
答：（1）請(qǐng)求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。（2）解除房屋買賣合同。（3）要求出賣人承擔(dān)違約金及損害賠償責(zé)任。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
