根據(jù)最近通過(guò)的《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
開(kāi)發(fā)商出售無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位給業(yè)主，是否合法？
地下車(chē)庫(kù)，做為人防工程，開(kāi)發(fā)商是否有地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)？
地下車(chē)位的建設(shè)成本是否平攤到房?jī)r(jià)中？
小區(qū)地下停車(chē)位可以劃分為兩種類(lèi)型：一種是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下車(chē)庫(kù)，該地下車(chē)庫(kù)雖然和地上住宅屬于同一建筑主體不可分割的組成部分，但它和住宅一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因此，該車(chē)庫(kù)的每一個(gè)停車(chē)位都可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。
小區(qū)地下停車(chē)位的第二種類(lèi)型，是建設(shè)用地規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明，由開(kāi)發(fā)商利用建筑物的地下空間改造而成的停車(chē)位，這種停車(chē)位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商主張這種停車(chē)位歸自己所有，這種說(shuō)法缺乏基本的法理基礎(chǔ)。首先，取得停車(chē)位的房屋所有權(quán)證的前提條件是擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，而該停車(chē)位并沒(méi)有被計(jì)算在影響小區(qū)容積率的建筑面積之內(nèi)。因此，該停車(chē)位不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證的。其次，該地下停車(chē)位由于不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)資格，其依賴(lài)于在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地，所以，該種地下停車(chē)位的權(quán)益由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委*，將停車(chē)位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支。同時(shí)，其有權(quán)收取一定的車(chē)輛看管費(fèi)用。
某房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)出售某樓盤(pán)無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)位，車(chē)位的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有�。�！
