來源：浙江在線-錢江晚報
從2001年杭州市經(jīng)濟(jì)適用房正式公開搖號銷售以來，至今已有整整11年時間。按照規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后即可上市交易。但是，杭州市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的上市交易細(xì)則卻遲遲沒有出臺。
據(jù)了解，目前杭州市公開銷售經(jīng)適房6萬多套，而滿足上市條件的經(jīng)適房起碼在1萬套以上。有不少經(jīng)適房業(yè)主額首期盼自己的經(jīng)適房能早一些上市交易。
記者從杭州市房改辦了解到，杭州市經(jīng)適房上市細(xì)則已經(jīng)完成風(fēng)險評估。
經(jīng)適房11年中性質(zhì)有所改變 上市辦法“新老”不同
杭州在2001年正式建立經(jīng)適房制度至今已經(jīng)有11個年頭，期間隨著國家住房政策的調(diào)整，經(jīng)適房的定義和性質(zhì)也經(jīng)歷了一個不斷變化的過程。
起初經(jīng)濟(jì)適用住房定性為微利普通住房，供應(yīng)對象也與房改政策掛鉤，供應(yīng)給沒有享受實物分房或?qū)嵨锓址棵娣e沒有到標(biāo)的市區(qū)中低收入家庭，在售價上與周邊商品房的差價也不大。后來才慢慢突出經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性和政策性，供應(yīng)對象開始與房改政策脫鉤，供應(yīng)給市區(qū)中低收入住房困難家庭，售價與周邊商品房的差價也逐漸拉大。
2007年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號），進(jìn)一步明確了經(jīng)適房的保障性質(zhì)。隨后，杭州出臺《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（杭政〔2007〕9號），明確經(jīng)濟(jì)適用住房為政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)、購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房；供應(yīng)對象為城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。這也是目前杭州正在施行的經(jīng)濟(jì)適用住房政策。
正是因為經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)有所變化，所以上市政策也采取“老人老辦法，新人新辦法。”
上市細(xì)則制定幾經(jīng)曲折 討論焦點就是以哪個時間點為界
杭政〔2007〕9號文件出臺后，杭州開始著手研究制定上市細(xì)則，因為經(jīng)適房上市問題一直是社會各界關(guān)注的焦點，怎樣才能做到尊重經(jīng)適房政策沿革，兼顧到不同時期購房人利益，成為了細(xì)則制定過程中的重點。
起草過程中，杭州調(diào)研了北京、南京、廣州等城市的實踐情況，廣泛征求了各層面意見，2009年底，幾經(jīng)修改完善的經(jīng)適房上市細(xì)則即將定稿時，2010年初建設(shè)部出臺了新的經(jīng)適房管理通知，杭州的起草工作要根據(jù)這項新政策進(jìn)行調(diào)整，所以新一輪的修改工作啟動。
在風(fēng)險評估中，在經(jīng)適房上市補(bǔ)繳土地收益的問題上，圍繞以哪個時間點為界，是不是之前的按照原來的老政策《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》（杭價服〔2004〕43號）執(zhí)行，之后的按照2007年的新政策執(zhí)行，是討論的焦點。對此，大部分代表都提出應(yīng)該根據(jù)經(jīng)適房的政策變化，按照“新人新辦法，老人老辦法”原則制定細(xì)則。
杭州市房改辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上市細(xì)則正是因為關(guān)系各方利益，需要審慎研究，需要科學(xué)合理確定新老政策適用的時間點，兼顧不同時期購房人的利益。時間點定得太早，早期購房人會覺得不合理；定得太晚，后期購房人會覺得不公平，認(rèn)為早期購房人，既享受政府保障早，又有較大的利益可得。但無論如何，已滿5年的經(jīng)適房數(shù)量較多，業(yè)主要求上市的呼聲較高的情況下，盡快出臺上市細(xì)則已十分緊迫。
經(jīng)適房上市交易辦法 兩個文件是主要參考依據(jù)
杭州的上市細(xì)則，目前已完成風(fēng)險評估工作總結(jié)，下一步將據(jù)此按規(guī)定程序?qū)?xì)則進(jìn)行研究審議。
涉及到經(jīng)適房的上市，杭州目前有兩個主要的可以參考的文件。一個是《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》（杭價服〔2004〕43號）；一個是《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（杭政〔2007〕9號），兩個文件對上市交易曾經(jīng)有明確規(guī)定。
2004年杭州市物價局出臺的文件《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》有如此規(guī)定：
�。ㄒ唬┖颊㘚2001]3號文件下發(fā)前（2001年2月5日前）簽訂購銷合同或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，需補(bǔ)繳的土地出讓金，按房改房上市交易補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納，不作年限修正。
�。ǘ┖颊㘚2003]3號文件《杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理工作的若干意見》之前（2001年2月5日至2003年3月31日）已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)適用住房享受面積部分，需計繳的土地出讓金，為市物價局下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房價格批復(fù)文件中核定的商品房價格與經(jīng)濟(jì)適用住房價格之間的差價。
�。ㄈ┖颊㘚2003]3號文件下發(fā)后（2003年3月31日后）領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)居住房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經(jīng)濟(jì)居住房價格之間的差價。
在2007年的《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，規(guī)定的上市交易辦法是：
明確經(jīng)濟(jì)適用住房購買滿5年后方可上市交易，且上市交易時應(yīng)按照屆時的銷售價與當(dāng)時經(jīng)濟(jì)適用住房購買價差價的55％向政府交納土地收益等價款，具體細(xì)則另行制定。
記者手記：經(jīng)適房上市難
難在公平處理好各方利益
突聞經(jīng)適房有可能今年上市，我感到一陣驚喜。因為兩年前我也寫過關(guān)于經(jīng)適房不能上市交易的報道，當(dāng)時得到的答復(fù)也是已經(jīng)遞交到政府部門，何時批復(fù)不清楚。這次據(jù)說政府部門也比較急切，想來離真正的出臺也不遠(yuǎn)了吧。
再來看可能出臺的上市細(xì)則，心中喜憂參半。因為根據(jù)購房時間的早晚，繳納的土地出讓金和土地收益等價款很不一樣。如果按之前的文件算起來，同樣一套60多平方米三四類地段的房子，2001年前購買的，最便宜的只要幾千元就可以上市交易，而2007年之后的經(jīng)適房，要上市，可能需要支付幾十萬元費用。
而從申購對象來看，最早期的經(jīng)適房參照房改房的申購條件，對象為杭州市區(qū)范圍內(nèi)正式戶口，未曾享受標(biāo)準(zhǔn)住房分配或未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)下限、屬中低收入的家庭(即房價和收入之比在4倍以上的家庭)�？梢韵胍�，當(dāng)年申購經(jīng)適房的條件可算是相當(dāng)寬松。
2007年后的申購標(biāo)準(zhǔn)，對象窄了，主要針對中低收入困難家庭。他們本就是社會的底層人群，如今要上市了，卻要拿出差價的55%上繳。可以想見，對他們而言，就算能上市了，他們賣掉了房子，也買不起商品房。
這樣一比較，我們就不得不深思，為什么當(dāng)初普通人群能申請的經(jīng)適房繳納標(biāo)準(zhǔn)這么低就能上市，獲取房價上漲帶來的收益，而中低收入人群卻要繳納如此多的土地收益等價款？
或許，正是因為無法兼顧到魚與熊掌，我們的經(jīng)適房上市交易細(xì)則才這么慎之又慎吧。
