據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年我省法院受理的一審物業(yè)服務(wù)糾紛案件達(dá)6000多件。
浙江高院最近起草了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的意見》(征求意見稿)，從今天起，向社會公眾公開征求意見。
《意見稿》共28條，主要對業(yè)主委員會的訴訟主體地位、物業(yè)服務(wù)合同的效力、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的核減、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)、物業(yè)服務(wù)糾紛案件中的舉證責(zé)任分配等司法實(shí)務(wù)中常見問題進(jìn)行了規(guī)定。
本報選取《意見稿》中社會各界關(guān)心的問題進(jìn)行發(fā)布和介紹。
全文可登錄浙江法院網(wǎng)查閱，書面意見請寄浙江省高級人民法院民一庭收，郵編：310012；電子郵件請發(fā)：
fywyjf2011@163.com；征求意見時間截至9月20日止。
業(yè)主委員會可成被告？ 《意見稿》第五條：因物業(yè)服務(wù)合同的效力、履行、解除、終止等涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主委員會提起訴訟的，應(yīng)予受理。
背景解讀：
對于業(yè)主委員會能不能做被告，最高人民法院的司法解釋沒有明確，在實(shí)踐中，一直有兩種相反的意見。
一種認(rèn)為業(yè)主委員會財產(chǎn)、經(jīng)費(fèi)的來源主要是物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益部分和維修基金、辦公活動經(jīng)費(fèi)，并不一定要享有獨(dú)立的所有權(quán)，只要可以相對獨(dú)立支配該財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)即可，由此認(rèn)為業(yè)主委員會構(gòu)成民事訴訟法上的“其他組織”，可以成為被告。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會沒有自己獨(dú)立的財產(chǎn)，公共維修基金以及公共部分的經(jīng)營收益雖體現(xiàn)為相對獨(dú)立的財產(chǎn)形式，但因?yàn)槠溆猛镜奶囟ㄐ院茈y成為業(yè)主委員會承擔(dān)民事責(zé)任的財產(chǎn)基礎(chǔ)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以減免嗎？ 《意見稿》第十九條：物業(yè)服務(wù)人追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛中，單個或者少部分業(yè)主確能舉證證明物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，存在明顯瑕疵，且相關(guān)物業(yè)服務(wù)對該單個或該部分業(yè)主具有特殊性，而要求減免相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可酌情予以支持。
背景解讀：
去年浙江省法院受理的6000多件物業(yè)服務(wù)糾紛案中，多數(shù)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)有關(guān)，絕大多數(shù)案件是物業(yè)公司向業(yè)主追討物業(yè)費(fèi)的糾紛。
最常見的情況就是，業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)公司的服務(wù)而不愿意交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司又狀告業(yè)主追討欠費(fèi)。
這條意見，就是明確了一點(diǎn)，如果物業(yè)公司確實(shí)服務(wù)有明顯瑕疵，并且該瑕疵對該部分業(yè)主具有特殊性，法院是可以核準(zhǔn)減少業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)費(fèi)用的。
業(yè)主舉證？還是物業(yè)舉證？ 《意見稿》第二十一條：業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的，應(yīng)當(dāng)提出證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的初步證據(jù)；物業(yè)服務(wù)人有異議的，應(yīng)當(dāng)依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條的規(guī)定，舉證證明其已按照合同約定和有關(guān)規(guī)定履行了相關(guān)義務(wù)。
背景解讀：
想要減免物業(yè)費(fèi)，就要拿出物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)。
“誰主張，誰舉證”，這是民事訴訟一般的舉證規(guī)則。
不過，《意見稿》的這一條，將適當(dāng)降低業(yè)主的舉證難度。
因?yàn)樵谖飿I(yè)糾紛中，在舉證能力上，業(yè)主是先天性弱勢的一方，如保安巡邏記錄、維修修理保潔記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄等等，都是由物業(yè)服務(wù)人實(shí)際保管的，物業(yè)服務(wù)人的舉證能力要明顯強(qiáng)于業(yè)主。
根據(jù)《意見稿》二十一條規(guī)定，只要業(yè)主提出了物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量瑕疵的“初步證據(jù)”，舉證責(zé)任就發(fā)生轉(zhuǎn)換，換由物業(yè)服務(wù)人對自身已經(jīng)完全履行了合同義務(wù)進(jìn)行舉證。
物業(yè)公司有安全保障義務(wù) 《意見稿》第二十四條：物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，業(yè)主請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。
業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，由該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人確有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力、過錯程度等情況，綜合確定其承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
背景解讀：
根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第37條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條、第47條以及最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人有一定的安全保障義務(wù)。
不過，并不是業(yè)主的人身、財產(chǎn)權(quán)益一遭受損害，就推定物業(yè)服務(wù)人“有過錯”，并讓物業(yè)服務(wù)人來承擔(dān)責(zé)任。
這是考慮到物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)主要是為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范性服務(wù)，這種義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，它并不能完全保證業(yè)主財產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，而只能降低這種風(fēng)險發(fā)生的可能性和比率。
所以，如果物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)履行了安全保障義務(wù)，即使小區(qū)業(yè)主有人身和財產(chǎn)損害，其也不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
