蕭價(jià)[2010]36號(hào)
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)價(jià)格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，我們對(duì)《杭州市蕭山區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》（蕭價(jià)[2006]53號(hào)）進(jìn)行修訂�，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行�！�
本辦法實(shí)施前已批復(fù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)仍按原規(guī)定執(zhí)行。
附件1：《杭州市蕭山區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》 附件2：《杭州市蕭山區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
杭州市蕭山區(qū)物價(jià)局
杭州市蕭山區(qū)建設(shè)局
二O一0年四月十九日
杭州市蕭山區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
第一條 為規(guī)范本區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)價(jià)格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法�！ �
第二條 本辦法適用于蕭山區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理�！ �
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用�！ �
第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成�！ �
第五條 區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作�！ �
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則�！ �
第七條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
�。ǘ┪飿I(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；
�。ㄈ┕簿G地、景觀(guān)和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）秩序維護(hù)以及車(chē)輛停放管理；
�。ㄎ澹﹨f(xié)助做好安全防范工作；
�。┪飿I(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；
�。ㄆ撸I(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容�！ �
第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)的不同階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)�！ �
第九條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本等因素適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，確定前期物業(yè)服務(wù)方案和擬定物業(yè)服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并可采取預(yù)收的形式在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。
第十條 待住宅交付使用六個(gè)月后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)，價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)對(duì)其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行考核，確定其收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附表1—2）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按審定的收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與原擬定預(yù)收的收費(fèi)有差額的，實(shí)行多退少補(bǔ)�！ �
第十一條 規(guī)劃分期開(kāi)發(fā)的普通住宅小區(qū)，同時(shí)滿(mǎn)足以下條件的，后期項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)后可作適當(dāng)調(diào)整：
1、小區(qū)實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，可實(shí)行獨(dú)立管理；
2、后期項(xiàng)目與首期項(xiàng)目可以預(yù)售（銷(xiāo)售）時(shí)間間隔超過(guò)兩年；
3、未與購(gòu)房者約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十二條 普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅以經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓為主的，向業(yè)主收取的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不得高于丙級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)�！ �
第十三條 為及時(shí)掌握物業(yè)服務(wù)成本收支情況，區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)于每年一季度選擇一定數(shù)量的有代表性的住宅小區(qū)作為成本監(jiān)審對(duì)象，對(duì)其物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行監(jiān)審。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實(shí)提供服務(wù)成本，不得弄虛作假�！ �
第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)�！ �
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式�！ �
第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)�！ �
實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金�！ �
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
�。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；
（四）辦公費(fèi)用；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
�。ㄆ撸┙�(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用�！ �
第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)�！ �
第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按不超過(guò)所在小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！ �
住宅小區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅用途的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按照非住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！ �
第十八條 前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、小區(qū)獨(dú)立水系、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的電費(fèi)可以單獨(dú)按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)�。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納；已交付使用，但業(yè)主或使用人未居�。ㄑb飾前）的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定收取。第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)收期限不得超過(guò)12個(gè)月。物業(yè)服務(wù)費(fèi)自購(gòu)房者可以領(lǐng)取鑰匙次月起計(jì)收；次月計(jì)收前的物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位繳納�！ �
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳�！ �
業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任�！�
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其它部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。相應(yīng)費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金中列支的，收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以業(yè)主為收費(fèi)對(duì)象的原則確定�！ �
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用�！ ∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除政府部門(mén)有規(guī)定的外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。 第二十四條 對(duì)物業(yè)裝修的，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)按建筑面積一次性按戶(hù)收取，即：80（含）平方米以下為150元；80平方米以上—140（含）平方米為200元；140平方米以上—200（含）平方米為250元；200平方米以上為300元，也可由委托雙方協(xié)商確定，并在委托協(xié)議中約定�！ �
第二十五條 因裝修搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與裝修單位（裝修人）協(xié)商確定一次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過(guò)后統(tǒng)一修復(fù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制向業(yè)主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護(hù)費(fèi)、裝修保證金、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)等（遺失補(bǔ)證除外）。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)�！ 〉诙邨l 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將企業(yè)名稱(chēng)、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式（標(biāo)明政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話(huà)12358等有關(guān)情況進(jìn)行公示�！ �
第二十八條 違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處�！ �
第二十九條 本辦法由杭州市蕭山區(qū)物價(jià)局會(huì)同杭州市蕭山區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第三十條 本辦法自2010年6月1日起執(zhí)行。原杭州市蕭山區(qū)物價(jià)局、杭州市蕭山區(qū)建設(shè)局《關(guān)于印發(fā)〈杭州市蕭山區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）〉的通知》（蕭價(jià)[2006]53號(hào)）同時(shí)廢止。
