杭物協(xié)組(2005)1號
根據(jù)國家、市《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定,結(jié)合杭州市實際,特提出以下業(yè)主大會及籌備組組建工作指導(dǎo)意見。
一、業(yè)主大會成立的條件
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的,應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會 。
(一)入住率達(dá)到 60%以上的;
(二)入住率達(dá)到 30%以上,且物業(yè)交付使用已滿2年的;
只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
二、業(yè)主大會籌備組的組成
(一)物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的,前期物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)書面通知社區(qū)。前期物業(yè)管理單位未書面及時通知社區(qū)的,由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督其通知。社區(qū)接到通知后 30日內(nèi),在街道領(lǐng)導(dǎo)下會同物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱“籌備組”)。
(二)籌備組由社區(qū)代表 1名、業(yè)主3名、建設(shè)單位代表1名組成;社區(qū)、建設(shè)單位各1名成員,由其單位委派;業(yè)主由社區(qū)負(fù)責(zé)推薦。籌備組名單確定后,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
(三)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起一般 30日內(nèi),由社區(qū)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)并召集,按規(guī)定做好各項業(yè)主大會籌備工作,并 組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
(四)業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);
4、熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力;
5、具有一定的組織能力;
6、具備必要的工作時間。
(五)業(yè)主委員會任期屆滿換屆的,在屆滿 2個月前,本屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū),在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下召開業(yè)主大會會議,進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行換屆。督促后2個月,仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行換屆的,社區(qū)負(fù)責(zé)成立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的,社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主委員會換屆選舉工作,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全程指導(dǎo)。
(六)業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)一半以上的,或不能正常履行職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會會議,完成業(yè)主委員會委員的補選、改選工作。未及時召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的,由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作。督促后 2個月,仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的,由社區(qū)負(fù)責(zé)成立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的,社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主委員會委員補選、改選工作,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全程業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
三、籌備組的工作
(一)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
會議采用集體討論業(yè)主代表會議形式的,按本意見第四條規(guī)定組織產(chǎn)生業(yè)主代表;
(二)根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定,參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);
(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開 15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
四、業(yè)主大會會議
(一)業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
(二)采用集體討論形式議事的,可根據(jù)業(yè)主人數(shù)多少,分業(yè)主大會會議和業(yè)主代表會議。 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)在 100戶(含100戶)以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加會議, 業(yè)主大會以業(yè)主代表會議的形式議事。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加。
采用業(yè)主大會會議集體討論的,會議表決可采取投票形式,由參加會議的業(yè)主或委托代理人當(dāng)場投贊同、反對及棄權(quán)票,經(jīng)籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總,公布表決結(jié)果。
采用業(yè)主代表會議集體討論的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議 3日前,將業(yè)主大會會議討論事項征求(表決)意見單或選票發(fā)放到其所代表的每戶業(yè)主,填寫表決并經(jīng)業(yè)主簽字;業(yè)主代表應(yīng)將回收的征求(表決)意見單或選票帶到業(yè)主代表會議上。
(三)采用書面征求意見形式議事的,由籌備組或業(yè)主委員會組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收征求(表決)意見單或選票,經(jīng)籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總,公布表決結(jié)果。
(四)采用集體討論業(yè)主代表會議形式和采用書面征求意見形式的,已送達(dá)的征求(表決)意見單或選票,業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出贊同、反對及棄權(quán)意見和不投贊同、反對及棄權(quán)票的,視為同意多數(shù)業(yè)主意見。
(五)采用集體討論形式和書面征求意見形式召開會議,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
(六)社區(qū)和籌備組或業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議和選舉(換屆)業(yè)主委員會過程中,要積極宣傳、教育、引導(dǎo)業(yè)主在國家、市《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定范圍內(nèi)依法行使自己的權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù),不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自傳遞或挨幢(單元)、戶(報箱)張貼傳單。
(七)業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下開展工作,形成的決議,業(yè)主必須共同遵守,持不同意的業(yè)主不得串連其他業(yè)主抵制業(yè)主大會和籌備組決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報的形式干擾業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會的正常工作。
五、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)確定方法
住宅物業(yè)業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán),實行一套一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán),按每 100平方米建筑面積為一個計票單位,不足 100平方米 的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位。單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán),最高不超過全部投票權(quán)的 30%。
六、業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生
業(yè)主委員會委員候選人在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下,采取自薦和推薦的方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會設(shè) 5人以上單數(shù),根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的具體情況進行確定?蓪嵭胁铑~選舉,候選人獲得參加業(yè)主大會投票過半數(shù)的贊成票當(dāng)選。當(dāng)選人少于應(yīng)選人數(shù)的,可從得到贊成票較多的落選人中用1比2的辦法重新選舉產(chǎn)生補足。
七、沒有成立社區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和推薦,組建業(yè)主大會籌備組。
八、本意見自發(fā)文之日起施行。 蕭山、余杭區(qū)及各縣(市)、開發(fā)區(qū)可參照本意見執(zhí)行。
杭州市物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)小組
二00五年五月二十五日
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