杭物協(xié)組（2005）1號
根據(jù)國家、市《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定，結(jié)合杭州市實際，特提出以下業(yè)主大會及籌備組組建工作指導(dǎo)意見。
一、業(yè)主大會成立的條件
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會 。
（一）入住率達(dá)到 60%以上的；
（二）入住率達(dá)到
30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的；
只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
二、業(yè)主大會籌備組的組成
（一）物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，前期物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)書面通知社區(qū)。前期物業(yè)管理單位未書面及時通知社區(qū)的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督其通知。社區(qū)接到通知后
30日內(nèi)，在街道領(lǐng)導(dǎo)下會同物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。
（二）籌備組由社區(qū)代表
1名、業(yè)主3名、建設(shè)單位代表1名組成；社區(qū)、建設(shè)單位各1名成員，由其單位委派；業(yè)主由社區(qū)負(fù)責(zé)推薦。籌備組名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
（三）籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起一般 30日內(nèi)，由社區(qū)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)并召集，按規(guī)定做好各項業(yè)主大會籌備工作，并 組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
（四）業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
5、具有一定的組織能力；
6、具備必要的工作時間。
（五）業(yè)主委員會任期屆滿換屆的，在屆滿
2個月前，本屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)，在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行換屆。督促后2個月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行換屆的，社區(qū)負(fù)責(zé)成立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會換屆選舉工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全程指導(dǎo)。
（六）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)一半以上的，或不能正常履行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會會議，完成業(yè)主委員會委員的補選、改選工作。未及時召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作。督促后
2個月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的，由社區(qū)負(fù)責(zé)成立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會委員補選、改選工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全程業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
三、籌備組的工作
（一）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
會議采用集體討論業(yè)主代表會議形式的，按本意見第四條規(guī)定組織產(chǎn)生業(yè)主代表；
（二）根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開
15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
四、業(yè)主大會會議
（一）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
（二）采用集體討論形式議事的，可根據(jù)業(yè)主人數(shù)多少，分業(yè)主大會會議和業(yè)主代表會議。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)在 100戶（含100戶）以上的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加會議，
業(yè)主大會以業(yè)主代表會議的形式議事。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加。
采用業(yè)主大會會議集體討論的，會議表決可采取投票形式，由參加會議的業(yè)主或委托代理人當(dāng)場投贊同、反對及棄權(quán)票，經(jīng)籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。
采用業(yè)主代表會議集體討論的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議
3日前，將業(yè)主大會會議討論事項征求（表決）意見單或選票發(fā)放到其所代表的每戶業(yè)主，填寫表決并經(jīng)業(yè)主簽字；業(yè)主代表應(yīng)將回收的征求（表決）意見單或選票帶到業(yè)主代表會議上。
（三）采用書面征求意見形式議事的，由籌備組或業(yè)主委員會組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收征求（表決）意見單或選票，經(jīng)籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。
（四）采用集體討論業(yè)主代表會議形式和采用書面征求意見形式的，已送達(dá)的征求（表決）意見單或選票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出贊同、反對及棄權(quán)意見和不投贊同、反對及棄權(quán)票的，視為同意多數(shù)業(yè)主意見。
（五）采用集體討論形式和書面征求意見形式召開會議，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有
1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
（六）社區(qū)和籌備組或業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議和選舉（換屆）業(yè)主委員會過程中，要積極宣傳、教育、引導(dǎo)業(yè)主在國家、市《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定范圍內(nèi)依法行使自己的權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自傳遞或挨幢（單元）、戶（報箱）張貼傳單。
（七）業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下開展工作，形成的決議，業(yè)主必須共同遵守，持不同意的業(yè)主不得串連其他業(yè)主抵制業(yè)主大會和籌備組決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報的形式干擾業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會的正常工作。
五、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)確定方法
住宅物業(yè)業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，實行一套一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按每
100平方米建筑面積為一個計票單位，不足 100平方米 的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位。單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的 30%。
六、業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生
業(yè)主委員會委員候選人在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下，采取自薦和推薦的方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會設(shè)
5人以上單數(shù)，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的具體情況進行確定�？蓪嵭胁铑~選舉，候選人獲得參加業(yè)主大會投票過半數(shù)的贊成票當(dāng)選。當(dāng)選人少于應(yīng)選人數(shù)的，可從得到贊成票較多的落選人中用1比2的辦法重新選舉產(chǎn)生補足。
七、沒有成立社區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和推薦，組建業(yè)主大會籌備組。
八、本意見自發(fā)文之日起施行。 蕭山、余杭區(qū)及各縣（市）、開發(fā)區(qū)可參照本意見執(zhí)行。
杭州市物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)小組
二00五年五月二十五日
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