下沙首個(gè)大體量住宅將調(diào)整為工業(yè)集聚區(qū)

　　17日，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站掛出一條公示信息：下沙首個(gè)大體量的住宅用地調(diào)整為工業(yè)用地。它就是位于德勝快速路北側(cè)、杭州電子科技大學(xué)附近的下沙元成單元，原先規(guī)劃的住宅量達(dá)50公頃。

　　在樓市持續(xù)低迷的大環(huán)境下，杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)(以下簡稱開發(fā)區(qū))為什么要進(jìn)行住宅用地調(diào)整？

　　大體量的住宅用地調(diào)整為工業(yè)用地，是不是意味著開發(fā)區(qū)住宅土地出讓會(huì)越來越少，住宅開發(fā)量也逐步減少？

　　開發(fā)區(qū)這一舉措會(huì)不會(huì)給不是很抗跌的下沙樓盤帶來影響？

　　昨天，記者就這些疑問采訪了相關(guān)部門、房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家。

　　住宅用地多出200公頃

　　2011年初，開發(fā)區(qū)規(guī)劃分局做了一份名為《開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)空間拓展研究》，發(fā)現(xiàn)下沙新城建成區(qū)65平方公里涉及14個(gè)控規(guī)單元的住宅用地規(guī)劃所對應(yīng)的人口總量悄悄發(fā)生變化。

　　這兩年，下沙由“建區(qū)”到“造城”，行政格局已經(jīng)發(fā)生變化。按下沙新城建成區(qū)來說，下沙只有65平方公里，包括下沙兩個(gè)街道以及社區(qū)等。按照下沙行政管轄范圍，下沙有104.7平方公里。如果包括下沙副城(包括九堡、喬司區(qū)域)算，下沙有178平方公里。

　　“我們拿65平方公里14個(gè)控規(guī)單元住宅面積為前提，按照人均每戶(一戶3人)100平方米的居住面積折算，發(fā)現(xiàn)到2020年下沙對應(yīng)人口總量將會(huì)達(dá)到78萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出下沙分區(qū)規(guī)劃到2020年控規(guī)人口60萬的數(shù)字。”下沙規(guī)劃分局編制中心工作人員小周透露。

　　“很明顯，下沙住宅居住用地量超出規(guī)劃總量。多出來的18萬人，我們根據(jù)一定容積率等換算公式反推回去，就能算出多出多少住宅用地量。”小周說，通過計(jì)算，下沙大概多出200公頃住宅用地，面積相當(dāng)三分之一西湖。

　　住宅用地調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地

　　元成單位，位于下沙中部，東至文澤北路、南至德勝快速路，總用地面積4.72平方公里。現(xiàn)狀建設(shè)用地主要集中在元成單元東區(qū)塊，即文淵北路以東，以工業(yè)用地為主；西區(qū)塊現(xiàn)有大量未建設(shè)用地，主要以農(nóng)林用地為主，還有部分安居用地。

　　這次調(diào)整的主要是元成單元西區(qū)塊，將轄區(qū)內(nèi)的住宅用地調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地，結(jié)合部分公建和少量住宅。

　　浙工大規(guī)劃院工程師周財(cái)剛參與這次規(guī)劃設(shè)計(jì)，他透露，2010年元成單元做過一輪控規(guī)調(diào)整。當(dāng)時(shí)，元成單元西片區(qū)根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求看，將轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地調(diào)整為以居住和公建功能為主。

　　“現(xiàn)在，從下沙整個(gè)住宅規(guī)劃單元來看，住宅量太大了，必須調(diào)整一部分，減少住宅用地開發(fā)。”周財(cái)剛說。

　　打造多功能工業(yè)集聚區(qū)

　　未來，元成單元將成為以工業(yè)為主要職能，集居住、公共服務(wù)、科研于一體的工業(yè)集聚區(qū)。同時(shí)形成“一帶、兩界面、三片區(qū)、五軸”的功能結(jié)構(gòu)區(qū)。

　　“一帶”指位于單元西片區(qū)的公共居住區(qū)服務(wù)帶。

　　“兩界面”指城市繞城公路形成的城市景觀界面和沿新建河形成的自然濱水景觀界面。

　　“三片區(qū)”指東西部兩個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和南側(cè)的居住生活片區(qū)。

　　“五軸”指沿海達(dá)北路、文淵北路、文澤北路形成的三條城市交通發(fā)展軸，沿金喬街的生活聯(lián)系軸、沿圍墾街的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。

　　元成單元西區(qū)塊從原來的住宅用地為主，調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地為主兼顧少量住宅，那工業(yè)區(qū)的存在會(huì)不會(huì)影響住宅區(qū)質(zhì)量？

　　周財(cái)剛說，為了避免這個(gè)問題，他們在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)考慮用一個(gè)長約300米的公建帶，作為工業(yè)區(qū)和生活區(qū)的隔離。今后，這個(gè)公建帶里有綠化、有辦公，居住區(qū)不會(huì)受到工業(yè)區(qū)影響。

　　區(qū)塊公共配套很齊全

　　從公示圖上看，元成單元因?yàn)榭拷�德勝快速路，交通便利，區(qū)內(nèi)環(huán)境也不錯(cuò)，距離下沙中心板塊金沙湖也只有1公里的路程，很適合打造成一個(gè)集產(chǎn)業(yè)園區(qū)、居住生態(tài)于一體的集聚區(qū)。

　　規(guī)劃中也充分考慮要做好這個(gè)區(qū)塊的生態(tài)。記者發(fā)現(xiàn)，今后這一帶會(huì)有很多濱水綠地、公園、親水平臺(tái)、開放式臨水廣場，能滿足居住區(qū)的配套生活。

　　同時(shí)，轄區(qū)內(nèi)的公共配套也會(huì)跟上，規(guī)劃幼兒園5所(57班)、小學(xué)2所(54班)、中學(xué)1所(30班)、農(nóng)貿(mào)市場1所、文化活動(dòng)中心1處、社區(qū)服務(wù)中心1處。

　　熱點(diǎn)解析

　　疑問一：政府出手“救市”？

　　“從整個(gè)開發(fā)區(qū)長遠(yuǎn)考慮，人口一旦超過60萬將影響城市品位，影響轄區(qū)住戶生活質(zhì)量。人口過多會(huì)對就業(yè)、教育、住房、醫(yī)療保險(xiǎn)、交通、環(huán)境等社會(huì)方面的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生消極影響。”開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公室副主任徐臻說。

　　數(shù)據(jù)擺在面前，如何改變？開發(fā)區(qū)這種舉措是在“救市”嗎？

　　徐臻說，從去年開始，開發(fā)區(qū)就一直思量對控規(guī)進(jìn)行調(diào)整，減少住宅過度開發(fā)，平衡開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，節(jié)約土地利用率。

　　最后，控規(guī)調(diào)整的目光落在下沙元成單元和松合單元身上。昨天起，下沙元成單元率先在杭州市規(guī)劃局一樓((文三路15號(hào))、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、白楊街道、下沙街道辦事大廳同步公示，有興趣的市民不妨去提提意見。

　　至于“救市”一說，徐臻明確說，一點(diǎn)關(guān)系也沒。

　　因?yàn)�，這項(xiàng)可行性研究是在房產(chǎn)形勢還比較好的時(shí)候就開始醞釀了。這次主要是對土地總量進(jìn)行一個(gè)梳理。

　　疑問二：住宅土地出讓量減少？

　　這次，除了元成單元住宅板塊要進(jìn)行土地性質(zhì)調(diào)整，毗鄰元成單元的松合單元也要作相應(yīng)調(diào)整。

　　下沙大體量住宅用地調(diào)整為工業(yè)用地，是不是意味著開發(fā)區(qū)住宅土地出讓會(huì)越來越少，住宅開發(fā)量也逐步減少？

　　昨天，開發(fā)區(qū)表示，下沙的住宅土地儲(chǔ)備很充足。未來，除了沿江板塊，下沙大學(xué)城北跟海鹽交界的區(qū)塊，將是住宅主要開發(fā)區(qū)塊。這里，還有大量的土地沒有出讓，目前只有保利、宋都幾個(gè)房產(chǎn)大鱷拿到了幾塊地。

　　今后，這個(gè)區(qū)塊將打造成小集鎮(zhèn)的一個(gè)環(huán)境。

　　疑問三：會(huì)對樓市有影響嗎？

　　一直以來，下沙樓盤不抗跌。這次，住宅土地調(diào)整為工業(yè)用地，會(huì)對樓市有影響嗎？

　　著名房產(chǎn)評論員丁建剛說，對樓市影響不大。相反對房企、剛需來說，都是好事情，以為，政府能將住宅用地調(diào)整，說明手里土地存量有的，增加了普通老百姓對買房的預(yù)期，就是一種還有好房子在后面的心態(tài)。