二手房交易大致流程：選中介確定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人→→找房子→→確定房屋產(chǎn)權(quán)建造年代→→了解自己征信記錄貸款政策確定自己能貸款→→簽訂居間協(xié)議→→簽正式合同→→打首付款進(jìn)監(jiān)管賬戶→→買家銀行貸款審批→→賣家取首付款→→過戶→→繳納稅費過戶買家制出三證→→銀行放貸-→→物業(yè)交割→→賣家領(lǐng)取尾款。
中介騙人大多發(fā)生在簽意向合同前，簽了意向金合同之后，就是你和房東之間的較量了。
下面主要談一談簽訂意向金合同之前，你應(yīng)該了解中介的那些事。
第一步：選一家中介 選一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
個人認(rèn)為是最重要的，這是一個很多人都會忽視的問題，選一個靠譜的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是順利購房的保障。下面詳細(xì)分析。
1: 選中介
買房，對于很多老百姓來說都是一件大事，常規(guī)思維都認(rèn)為找一家大點的公司，就有了保障，然而事情真的是這樣嗎？
事實上并非如此，經(jīng)常有人找收費1個點的網(wǎng)絡(luò)中介，最后被騙發(fā)帖控訴，之后那些大中介的人就會回復(fù)，誰叫你貪便宜呢？1個點能有什么保障，維持成本都不夠，更談不上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 我在這里想問，難道你們那些所謂的收費3個點的大中介，難道就不騙人？
大家可以看我發(fā)的其他帖子，那些所謂的大中介，其實也都一樣的坑蒙拐騙，有忽悠顧客簽下空白合同，讓連法官都覺得無法理解，也有被中介隱瞞房屋抵押，被騙的傾家蕩產(chǎn)的，也有根本就不核實產(chǎn)權(quán)直接把被法院查封的房子推薦給買家，還欺騙記者說咱中介沒辦法核實的，足以見其忽悠水平之高。 說白了，都是半斤八兩，都不是什么好鳥。
有心人就知道，騙人騙的最多，騙人騙的最狠，在19樓和1818黃金眼被投訴最多的，是哪家中介？所以，服務(wù)好壞，并不是簡單的由收費高低來決定的。
馬克思曾說過這樣一句名言 “如果資本有百分之十的利潤，它就敢保證到處被使用；有百分之二十的利潤，它就活躍起來；有百分之五十的利潤，它就鋌而走險；為了百分之一百的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有百分之三百的利潤；它就敢犯下任何罪行......”
再假設(shè)下，假設(shè)收30個點呢？ 200萬的房子收60萬中介費，員工提成也能拿到20萬，做一次1年差不多就夠了，如果真的這樣的話，更加不能使這個行業(yè)變的規(guī)范，只能讓他們在巨大的利益面前，變的更加不擇手段，更加窮兇極惡，更加喪心病狂......
他們不會把你當(dāng)成顧客，只會把你當(dāng)成獵物。
要使得中介規(guī)范起來，只能靠嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，加強政府監(jiān)督和考核標(biāo)準(zhǔn)，定期整頓排查，建立有效可行的監(jiān)管機制。
所以找什么中介都一樣，根本就沒區(qū)別，不管是網(wǎng)絡(luò)中介，還是實體中介，都是一樣的騙人。
不過個人還是傾向于實體連鎖小中介，一是價格打折比較多，二是不會象大中介那么裝B。
2: 選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
①買房是需要找經(jīng)紀(jì)人，而非業(yè)務(wù)員，業(yè)務(wù)員只是負(fù)責(zé)跑腿的，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格是需要考試才能取得的,說白了就是從業(yè)資格，就象開車需要考駕照一樣.事實上絕大部分的人都是沒有這個證書的，只是普通的業(yè)務(wù)員冒充的而已。
當(dāng)然又會有人說那個證書很簡單的，幾百塊報名就能考的上，沒什么用。那我在這里想問，既然那么簡單，你自己為何不去考一個？簡單，并不一定代表你就一定考的上。同樣是中介，為什么別人一個月能賺四五萬，你卻一單都接不到？
會去考這個證書的，最起碼別人以前努力過，是打算長期從事這個行業(yè)，才會去考。長期做這行的，一般都是了解了一些行業(yè)的門道，不單純是靠欺詐忽悠，有自己的一些技巧。不會象很多無證的業(yè)務(wù)員一樣，很多只是做一棒子生意，推薦的房子最后別人覺得不好沒買的時候，就直接粗口問候客戶全家。
②找一個經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一般都要找做了3年以上的,5年最佳，最好找店長,因為費用都是一樣的.
就好比你去醫(yī)院看病，價格一樣，你是找普通醫(yī)生還是找專家看?如果你去理發(fā),價格一樣的話，你是希望找店長還是找學(xué)徒?
經(jīng)常看到有買家抱怨，按中介告知一一準(zhǔn)備好材料到銀行去辦理按揭手續(xù)，結(jié)果被銀行員工數(shù)落了一頓，這也沒準(zhǔn)備好，那也沒準(zhǔn)備全，這就是找新手的下場，哪怕最大的中介，很多新手甚至連稅費，貸款政策，落戶政策都沒完全掌握，就匆匆上崗，你要是找了他們，本來1天能做好的事情，可能要幾天才能做好，最終只能是給自己找麻煩，甚至給你錯誤信息，讓你損失金錢。
所以，找一個做了5年的有證書的經(jīng)紀(jì)人，能給你帶來事半功倍的效果。
③另外一點，地域也有關(guān)系，有些地方的人做事沒底線，找一些文明點地方的經(jīng)紀(jì)人。
我去年買2手房就是，當(dāng)時加了20多個中介QQ咨詢，后來買好了加進(jìn)業(yè)主QQ群，一個咨詢過的中介也住同小區(qū)，看到我和別人聊天，知道我找別人買好了沒找她買，直接就在1000多人的業(yè)主QQ群里公然辱罵我是狗。
所以，還是要找個靠譜一點的，有點層次的經(jīng)紀(jì)人。最好就是找本省的，或者已經(jīng)在杭州安家了的。相對來說有點保障，真出了問題也可以直接找到他家里。
因為中介和銷售的套路都是一樣，都是往死里騙，出事就換到其他門店，讓你死無對證，事情再鬧大，就直接離職。
總結(jié): 如何找到這些有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)人？ 中介一般都是在安居客，58同城，趕集網(wǎng)上發(fā)布虛假房源吸引買家，可以去那里查看他們的賬戶注冊了是否有5年，是否有經(jīng)紀(jì)人資格證書�？梢韵燃铀麄僎Q聊，你問的問題他回答的很流利，確定是個有證書的老經(jīng)紀(jì)人，再直接去他店里找這個人看房。
第二步：看房子。
其實看房的時候,騙人就已經(jīng)開始了。中介帶你看房時都會要求你簽個“看房確認(rèn)書” ，上面的內(nèi)容就是證明我已經(jīng)帶你看過這套房子，你或者你的朋友親戚熟人買這套房子必須找我，如果不找我買的話你就屬于跳單，你也必須得支付我3個點的中介費。 當(dāng)然了，如果開始直接這么說相信很多買家都接受不了，現(xiàn)在他們也換了一個方式來欺騙你簽下�？催^別人投訴的帖子：先帶看房，看完房后不經(jīng)意間對買家說，這里幫忙簽個字，我們公司有考核的每個月要帶多少顧客看房，是公司要求的，對于協(xié)議上相關(guān)內(nèi)容事項只字未提，事后被起訴才發(fā)現(xiàn)當(dāng)時簽下的字是那么回事...
還有一種更卑劣更惡毒的套路是，首先讓你簽訂的協(xié)議內(nèi)容上沒有必須在我這里買的條款，但是附加條款處是空白，等你簽完字走后中介把附加條款填的滿滿的，事后再起訴你。中介拿著這張看房確認(rèn)書到法院告你違約，在法庭上你肯定會說當(dāng)時附加條款是空白的，但是法官是不會信的，誰主張誰舉證，你提供不了證據(jù)，幾乎100%敗訴，這都是別人血的教訓(xùn)。
所以，這里要特別注意，這種協(xié)議千萬不能簽，簽了就表示認(rèn)可協(xié)議內(nèi)容，最后中介起訴你，你很可能敗訴，需要多支付3個點中介費。
【重磅炸彈】中介公司的“跳單”之疼！客戶跳單中介將敗訴！
大家可以看看19樓葉律師發(fā)的帖子。
但是中介可不這么認(rèn)為，他們認(rèn)為你跳單，就對你進(jìn)行堵門堵路恐嚇威脅的，呵呵，他們都目無法紀(jì)，法院的封條他們也敢撕，前不久1818黃金眼還暴光下沙某家大中介員工因同行之間搶生意的事情聚眾斗毆被判刑坐牢。
所以，還是想強調(diào)下，靠譜一點的，有點層次的經(jīng)紀(jì)人，是非常非常的重要。
另外房子的優(yōu)點，中介肯定會主動告訴你，你所要了解的是缺點，其實可以先潛入小區(qū)業(yè)主QQ群里去聊，在QQ群里搜小區(qū)名字申請加群，我是2幢502的新業(yè)主，加進(jìn)去后和業(yè)主聊，問問房價行情，問問缺點。
第三步：確定房屋產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)狀況，建造年代 ，貸款政策，自己的征信記錄。
1： 首先要做的，就是確定產(chǎn)權(quán)人，只有房屋所有人才有權(quán)利出售該房屋。夫妻共同財產(chǎn)，也必須是夫妻雙方共同到場簽字，因為是共有財產(chǎn)，其中一方是沒有權(quán)利在沒有經(jīng)過另一方允許的情況下擅自出售該房子。 所以，要確定，和你交談的和簽字的人，必須是產(chǎn)權(quán)證上所有人。
因為在買賣過程中買家是最弱勢的，中介就是帶你看房，用合同約束買家約束賣家，但是沒有任何一條能約束的了中介。房東也只是壓3證，但是3證是可以補辦的，所以對房東約束力也不是太強。只有買家，才是真金白銀的幾萬塊付出去。
已經(jīng)看了很多這樣的帖子，夫妻共有財產(chǎn)，買家下了5萬定金，房東夫妻只有一方簽字，假如你不想買了，你5萬肯定1分都拿不回來，房東會告訴你合同上你已經(jīng)簽字了。假如房東違約的話，會告訴你，這里沒有我老婆簽字，合同是無效的。
總之，都是你的錯，因為你是買家，你錢已經(jīng)付了就相當(dāng)被動，要維權(quán)起訴的話，只能是你去起訴，就算勝訴錢能拿回來，除去律師費加浪費的時間精力，其實你都已經(jīng)賠大了。
2: 如果有查封的房子，相信大家都不會去買，但是如何查詢房屋的現(xiàn)在的狀態(tài)呢？
杭州市房產(chǎn)檔案館服務(wù)大廳主任金巧巧說：“只要大家有這個房屋的地址信息，帶著本人的身份證原件以及房產(chǎn)證復(fù)印件，就可以查到房屋的信息，像面積、住房情況 和有沒有被查封。”
另外要看三證的原件，一定要是原件，復(fù)印件只能代表過去，現(xiàn)在到底有多少抵押你根本不知道，甚至還可能被私下抵押，房產(chǎn)證押在別人手里。以前有人找大中介，只看到房產(chǎn)證復(fù)印件，中介告知抵押只有60萬，簽完合同自己到相關(guān)銀行去問，才被告知有100多萬抵押，無奈放棄2.5萬定金。
還有一個就是房屋的建造年代，這個對于老房子尤其重要，因為貸款年限的限制。同一小區(qū)，不同的苑和不同的區(qū)，建造年份有的差別也很大，中介大多信口開河，一定要自己核實清楚。
這個一定要中介出具書面的證明，幾月幾號核實，房屋的情況多少按揭，抵押，無法院查封等情況，還有具體建造年代，并蓋上公章。
如果中介不肯出這個證，那只能是你自己跑跑腿去核實了。
3: 另外貸款政策這個也非常重要。一定一定要結(jié)合自己的情況，到銀行信貸部了解好首付可以最低幾成，利率多少。
已經(jīng)有很多人被中介騙了。比如以前首付2成政策還沒落地的時候，就有無良中介忽悠買家，張嘴就騙人家說你可以2成的，最后辦不下，買家付不出錢就賠錢了事。
PS：因為合同上中介不需要承擔(dān)任何責(zé)任，所以，他們才敢那么信口開河。這2點，非常多的人就是在這個環(huán)節(jié)被騙，聽信中介信口開河。
第四步：簽訂意向書。
1: 一般當(dāng)你看中某一套房子后，中介一般都會讓你先交5萬意向金并單方簽下名字，說去和房東談，房東同意這個價格再簽字就生效。
這個時候就要特別注意了，有3個陷阱：
①很多人都發(fā)現(xiàn)，同一套房子每家中介的報價都不同，甚至相差十幾萬的。越是大中介，報的價格就越高。中介的報價為什么相差那么大？那是因為有黑中介想吃房屋差價。比如房東掛的是200萬，中介騙你說房東掛210萬，因為中介都不讓你和房東見面，房東到底想賣多少你根本不知道，中介這個時候會拿意向合同來叫你簽，讓你寫心理價位并下5萬意向金，說和房東去談，談的下來叫房東簽字就成交了。如果這個時候你認(rèn)為還5萬差不多了在意向合同上寫205萬，那么你就被騙了。因為中介幫房東多賣了5萬，中介會去和房東說，我這里有個客戶誠心買，如果我?guī)湍愣噘u5萬我分3萬怎么樣，房東當(dāng)然樂意啊，因為房東能多拿2萬，中介也能大賺一比�。簧踔林薪檎易约喝思倜百I家以200萬的價格直接買下，讓房東簽署房屋全權(quán)委托代理公證書，中介就瞬間變成新的房東了，再以205萬的價格賣給你......
②另外一點是合同上面你單方面簽字，其他很多地方都是空白的，往往中介會拿去和房東談，有時中介會為了做下這個單子昧良心允許房東私自添加一些對你不利的條款，中介房東都簽字了，這份意向協(xié)議書就已經(jīng)生效了，具有法律效力，中介再給你一份協(xié)議的時候，你發(fā)現(xiàn)被私自添加一些條款肯定會提出抗議，對不起抗議無效，因為你已經(jīng)簽字了，買的話就被坑了，不買的話，5萬就沒收了，房東和中介瓜分。
③還有就是交錢容易，但是要拿回來，可就不一定那么容易了。 以前看到帖子里有人就是下了意向金后價格房東最后不接受，控訴中介一直托著不還意向金，后來19樓葉律師給出的建議是：1、你交的只是意向金，在房東沒有在意向書上簽字，那么意向書就沒有生效，自然就不存在“轉(zhuǎn)定”了。2、一般中介會和你約定一個“意向委托期間”（常見為：3-7天），在這個期間內(nèi)中介只要能取得房東簽字即視為意向達(dá)成，所以在意向委托期間中介公司不會把意向金還給你。3、如果過了“意向委托期間”，中介必須無條件將意向金歸還給你，中介所謂的“沒有現(xiàn)金”完全是扯蛋！因為這個錢是“專用”的，中介不能挪作他用，如果他說沒現(xiàn)金了，就算他沒有現(xiàn)金，他也應(yīng)該給你現(xiàn)金支票……那么中介一定搞鬼了，據(jù)此可以直接解除委托，不用受“意向委托期間”約束，因為此時中介已經(jīng)完全違反了“勤勉職責(zé)”。試想，如果這時候房東同意簽字，要求中介支付5萬定金，中介難道用“沒有現(xiàn)金”來回答？所以，遇到這樣的中介，我勸你果斷解除委托！ 4、到房管局投訴，挪用資金的事情，房管局會封他們端口的……
所以說，千萬不能連房東和三證都沒見到，就下這種所謂的意向金。
2: 這個環(huán)節(jié)也必須談好相應(yīng)的費用:中介費，稅費，評估費。
談好房價之后，這個時候就一定要談這些費用。一般中介公司門店都會懸掛中介費標(biāo)準(zhǔn)，這就是明碼標(biāo)價，是一種默認(rèn)告知行為，從法律角度來說中介已經(jīng)盡到告知義務(wù)，你不還價就代表你認(rèn)可并接受這個價格。所以，簽定金合同之前，就應(yīng)該談好中介費評估費。如果這時候不談，你簽訂了合同之后，中介費就沒得打折了，幾乎就是按法律允許的最高上限算的，就是3個點，你也必須得買，懂吧？
再來說說別人被騙的套路吧：以前有人上過當(dāng)，是這樣的。簽合同的時候，也問了中介費能不能打折，中介明確告訴他可以打折的，你先簽下這個協(xié)議吧，中介費到時候可以談的，傻傻的簽下后，最后中介費只給他打了98折。哪怕他只給你優(yōu)惠1塊錢，你也必須得按他們要求的付費，懂了吧？
已經(jīng)很多人在這個環(huán)節(jié)沒把中介費評估費寫進(jìn)合同，最后被坑了。
中介費：很多人都知道是3個點，但是官方規(guī)定的正常標(biāo)準(zhǔn)，相信很多人都不知道。
官方規(guī)定了一個正常標(biāo)準(zhǔn)，允許中介公司自主上浮20%，上浮20%后才是3個點，也就是說3個點，是官方正常收費上浮后的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)是法律允許的最高上限，再高就違法。所以，中介公司都是按上限報價。實際收費原則是：不能超上限，但是可以無下限。 大概100萬的房子給18000就夠了，200萬以及以上的，25000就足夠了。
額外補充，如果是你自己找的房子：
①一次性付款的話，根本就不需要通過中介，也就不需要支付任何中介費，可以直接和房東去市民中心過戶。房管局窗口電腦上直接打印購房合同，打印好大家簽字就可以。一般當(dāng)天所有的手續(xù)都能辦好，2證（現(xiàn)在是2證，契證和不動產(chǎn)權(quán)證）到手，水電什么的也全部過戶好。
買家準(zhǔn)備好身份證結(jié)婚證戶口本3個就可以啊。個人住房情況，可以到市民中心機器上直接打印。
可以先驗房并收房，結(jié)清物業(yè)費，去派出所查詢房子內(nèi)無戶口，再去市民中心過戶，2證到手，再直接把錢打到房東卡里。 如果房東不放心，可以到銀行做資金托管，類似中介監(jiān)管賬戶的功能。
②如果是按揭的話，那就叫自配對，找家小中介代辦手續(xù)，最少6000就有人做。
評估費：杭州評估標(biāo)準(zhǔn)收費是100萬以內(nèi)0.42%，100-500萬之間的部分0.3%，500-2000萬之間的部分0.12%，2000-5000萬之間的部分0.06%，5000萬以上的部分0.012%，這個也是法律允許的最高上限。 也是可以打折的。
這個是由評估公司做的，也是中介公司幫你委托他們合作的評估公司去做，所以收費都很高，如果中介公司開價1500左右就在中介公司做掉好了，免得麻煩。如果他們要價很高，可以自己外面找，一般1000就可以了，最少的我見過500元，和房價沒什么關(guān)系，可以在購房俱樂部搜評估費或者自己發(fā)個帖求評估公司電話，就OK了。
簽定金合同的時候，就一定要說明，評估我自己到外面去找。
已經(jīng)有很多人在這個環(huán)節(jié)中招了，開始沒提出，后來中介公司幫他做了評估，多花了七八千的冤枉錢。
額外補充：一次性付款和純公積金貸款，是不需要評估的。只有商業(yè)貸款或者組合貸款，才需要評估計。
稅費：這個都是交給政府的，也沒有打折，最怕的就是會漏算，比如房改房有時中介漏算土地出讓金，以前也有買家投訴過，開始中介給的稅費清單上沒有寫，后來多出6000多土地出讓金，因為合同里有寫稅費全部由買家承擔(dān)，所以，最后也必須得付。
談好全部稅費之后，讓中介重新列個清單，最后一定要中介在這個清單上面蓋章。
意向協(xié)議上關(guān)于稅費的約定地方寫上，客戶承擔(dān)的稅費為XXX元，如有增加由房東承擔(dān)。
3: 簽訂合同，是夫妻雙方共同財產(chǎn)的話，是需要夫妻2人同時在場簽字，才合法有效。
還有一點就是要約定20天之內(nèi)簽訂正式購房合同，貸款審批通過后20天之內(nèi)辦理過戶手續(xù)，我發(fā)現(xiàn)有很多合同里，對于過戶時間約定是空白的，所以，就有人無限的拖延過戶時間。
還有一點，就是有的人由征信不好，或者流水不達(dá)標(biāo)等原因?qū)е伦罱K貸款沒批下來，最后賠錢。為了避免這點，一定要在協(xié)議里寫上，如果買家由于各種原因貸款審批未通過，3方協(xié)議自動解除，互不追責(zé)。
4.戶口，這個也非常重要。尤其是對于小孩讀書買學(xué)區(qū)房的，在意向協(xié)議里就應(yīng)該約定好，清空該房屋內(nèi)所有戶口，看清楚，是所有戶口，包括現(xiàn)任房東和所有前任房東的。 有些炒房者可能不會關(guān)注這點，最后事情將變的特別麻煩。
總結(jié)一下: 意向合同千萬別單方簽，意向金金千萬別下，看房滿意后，直接叫中介約房東帶3證和身份證原件來談，談好房價和中介費評估費，當(dāng)場3方共同簽字，直接下定金。
如果中介一定不同意，那就直接對他說再見。
你要知道，中介一般一個月就一兩單，甚至一單都做不到的都很多，好不容易上門的一單生意，他不可能不退步，所以你要顯得強硬一點對中介說：房子3證都沒看到，誰知道是真是假啊，反正我和房東也不私下留電話，不讓見房東就算了，我別家再去看看吧。并假裝起身走人，這個時候絕對會同意的，懂了吧。
總之：在你簽訂第一份協(xié)議之前，你必須確定以上信息（房屋產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)情況，詳細(xì)建造年代，個人征信記錄，貸款政策，）自己都經(jīng)過自己核實過。
