去年以來，杭州每月自主交易的二手房成交量約為1000~1500套，主要有買賣、贈與、繼承、離婚析產(chǎn)等四類情況。不過，其實(shí)市場上還有一種比較特殊的二手房自主交易，那就是房屋互換，尤其是父母與子女之間房產(chǎn)互換。最近，杭州人老陳就有這個想法，將自己名下的房產(chǎn)跟兒子名下的房產(chǎn)做一個產(chǎn)權(quán)互換，這樣做可以省下不少稅費(fèi)。
兒子要談婚論嫁
老兩口想把大房子換給兒子
老陳夫婦目前在杭州主城區(qū)有兩套房產(chǎn)，一套是市中心的老小區(qū)，另一套是位于南星橋板塊的大戶型，是十多年前買入的，建筑面積140多m²，目前市場價大概900萬元左右。對于這套大房子，老陳夫婦還是很喜歡的，小區(qū)規(guī)模大、綠化好，可以看到江景，而且學(xué)區(qū)也不錯，在二手房市場價格一直很堅(jiān)挺。
兒子名下目前有一套房子，位于江南岸，是幾年前通過搖號買到的新房，建筑面積89m²，如今交付滿兩年了，市場價大概在600萬元左右。不過因?yàn)閮鹤庸ぷ髟谥鞒菂^(qū)，這套房子一直空置著。如今，兒子到了談婚論嫁的階段，房子就成了這個家里經(jīng)常談起的話題。
老陳說，一來，兒子在錢塘江北岸上班，平時活動也主要在江北岸，住在江南岸不是很方便；二來，考慮到結(jié)婚后會有孩子，江南岸那套房子很快就會不夠住。因此最好的方案是在主城區(qū)再買一套面積大一點(diǎn)的房子。但是目前兒子還沒有登記結(jié)婚，屬于單身，按照杭州目前的限購政策，已經(jīng)沒有購房資格；而老陳夫婦名下也已經(jīng)有兩套房子，沒有多余的“房票”了，無論老陳夫婦還是兒子，想再買房，必須賣掉一套房子。
老陳說，南星橋的那套大戶型不舍得賣，市中心那套老小區(qū)賣不動，而蕭山的房子是沒住過的次新房，便宜賣又有點(diǎn)不甘心。老陳起初也想過將南星橋這套房子贈與兒子，但這條路行不通——根據(jù)2021年出臺的杭州“1·27”樓市新政，受贈人家庭必須符合杭州住房限購政策。
后來，老陳的一位朋友給他出了主意：可以試試房子互換，他身邊有過父女兩家為了下一代學(xué)區(qū)房問題而互換房產(chǎn)的案例。
老陳去不動產(chǎn)登記部門和稅務(wù)部門咨詢，不動產(chǎn)登記部門告訴他，目前杭州不動產(chǎn)登記已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“市域一體化”，在杭州十區(qū)范圍內(nèi)，父母與子女互換房子是可以操作的。
父母與子女房子互換
究竟要繳哪些稅
房產(chǎn)“互換”其實(shí)是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情形之一。
辦理互換名下房產(chǎn)所需提交的材料主要包括：居民
身份證；結(jié)婚證、離婚證、人民法院生效裁判文書等法定有效婚姻證件、文書及其他憑據(jù)；原不動產(chǎn)權(quán)證書原件；互換協(xié)議書原件等。
需要注意的是，若互換的不動產(chǎn)存在抵押記錄的，應(yīng)先注銷抵押后再辦理互換。也就是說，互換的兩套房子應(yīng)該沒有貸款。
那么，像老陳家這樣父母與子女房子互換，究竟要繳納哪些稅費(fèi)？
從杭州稅務(wù)部門了解到，房子互換過程中，涉及的稅費(fèi)主要有契稅、個人所得稅、增值稅。
其中，契稅按照兩套房子轉(zhuǎn)讓收入的差價的3%來征收，由互換的兩套房子中房屋價值較低的一方來繳納。個人所得稅則雙方都要繳納，個稅的核定征收方式通常有兩種，一種是按照房子轉(zhuǎn)讓收入與購入原值之間差額的20%來征收；如果無法提供房子購入原值等憑證，則按照房子轉(zhuǎn)讓收入的1%來征收。
增值稅的話，如果是家庭名下非唯一房產(chǎn)，需要滿5年才免征增值稅；如果是家庭名下唯一房產(chǎn)，則滿2年即可免征增值稅。老陳夫婦和兒子名下的房產(chǎn)分別滿足這兩個條件，因此他們房子互換，增值稅這一塊是免征的，只需要繳納契稅和個稅。
不過，由于房子互換并不產(chǎn)生實(shí)際的房子轉(zhuǎn)讓收入，因此房子的計(jì)稅價格到底按照什么標(biāo)準(zhǔn)來核定呢？稅務(wù)部門工作人員表示，稅務(wù)系統(tǒng)里有相關(guān)房子的評估價，房子互換雙方也可以自己找符合資質(zhì)要求的評估公司給出房子的價格，稅費(fèi)核定征收按照“就高”原則，兩者之間哪個價格高，就按哪個價格來計(jì)稅。
對于老陳來說，房子互換不但破解了限購情況下他們家房子置換的難題，而且在稅費(fèi)方面，不但省掉了二手房買賣中的相關(guān)中介費(fèi)，而且契稅也省了不少。
正常情況下，如果這兩套房子按二手房買賣，南星橋這套房子按二套計(jì)算，需繳納總價2%的契稅，約18萬元，江南岸那套房子需繳納總價1%的契稅，約6萬元，兩者相加總契稅約24萬元；而通過互換房產(chǎn)，契稅是兩套房子差價的3%，也就是9萬元左右。
來源：錢江晚報
