過去幾年曾經(jīng)風光無限的杭州“老破小”學區(qū)房,在法拍房市場上也一度呼風喚雨,眾人拾柴火焰高。不過隨著去年下半年教育改革政策冷風頻吹,杭州第一梯隊的學區(qū)房也明顯降溫。
這周,郵電新村、霞灣巷小區(qū)、采荷小區(qū)紅菱邨連續(xù)三套小面積名校學區(qū)法拍房在阿里資產(chǎn)平臺上拍賣,最終結(jié)果都遇冷,要么流拍,要么成交價與評估價相差甚遠。
5月10日,一套建筑面積49.76 ㎡的西湖區(qū)郵電新村16幢1單元603室法拍房,評估價405萬元,起拍價300萬元,折合起拍單價約6.03萬元。但是最終因為無人報名慘遭流拍。
郵電新村對應(yīng)的學區(qū)為文三街小學和十三中,位列杭州學區(qū)“第一梯隊”,前些年,該學區(qū)內(nèi)的二手房和法拍房成交價都不便宜,以“破舊的房子,豪宅的價格”著稱。
2020年11月,曾經(jīng)有一套郵電新村18幢3單元607室房源被司法拍賣,當時這套建筑面積67.74㎡的房子以530萬元成交,折合單價約7.82萬元。 2020年10月,同屬該學區(qū)的馬塍路13號一套建筑面積59.98㎡的法拍房,以484萬元成交,折合單價約8.07萬元。然而隨著學區(qū)房的降溫,今年2月,同樣屬于該學區(qū)的馬塍路11號一套建筑面積61.65㎡的法拍房,以415.1萬元成交,折合單價約6.73萬元。
雖然具體房源情況不同會導(dǎo)致成交價的參差,但是從法拍房記錄可以看出,從去年到今年,文三街小學學區(qū)房的價格仍然在下探。 同樣是5月10日,上城區(qū)采荷小區(qū)紅菱邨一套建筑面積63.6㎡的法拍房,最終成交價280.5萬元,比評估價直接低了100萬元,折合成交單價約4.41萬元。
采荷小區(qū)紅菱邨對應(yīng)的小學是采荷一小本部校區(qū)。今年4月,同屬該學區(qū)的一套采荷新村法拍房,以單價約4.15萬元成交。 根據(jù)錢報美好人居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù),去年1~4月,采荷一小本部學區(qū)房樣本的二手房成交均價為56438元/㎡。
相比之下,房價已經(jīng)跌了約1/4。 5月11日,一套建筑面積33.65 ㎡的拱墅區(qū)霞灣巷小區(qū)法拍房,最終成交價116萬元,折合成交單價約3.45萬元;上個月,該小區(qū)同樓幢同單元的對門房源也被司法拍賣,最終成交價僅為3.27萬元/㎡。這樣的單價,讓人完全看不出“名校學區(qū)加持”的優(yōu)勢。
其實,去年10月,處于杭州“學區(qū)房鄙視鏈”頂端的崇文公寓一套大面積法拍房出現(xiàn)一拍流拍的狀況時,就讓無數(shù)圍觀群眾發(fā)出學區(qū)房風光不再的感嘆。當時也有不少學區(qū)房“死忠粉”認為,崇文公寓這套法拍房之所以會流拍,是因為面積過大且戶型不佳導(dǎo)致,“換做這一帶的小戶型房源,肯定還是搶手。”
然而今年以來,無論是在法拍房市場還是二手房市場,“老破小”學區(qū)房都呈現(xiàn)出頹勢,相比具有改善功能、年代相對較新的大戶型學區(qū)房,跌幅更大。 比如即使同為頂級的學軍小學求智巷校區(qū)學區(qū)房,“老破小”文二新村二手房成交均價相比去年同期跌了2萬元/m²,而文錦苑因為年代較新、面積較大,居住舒適度比較高,價格相比去年同期基本持平。 在業(yè)內(nèi)人士看來,隨著“90后”、“00后”逐漸成為樓市購房主力,這些在富庶年代成長起來的年輕群體,對住房的舒適度和功能性要求更高。此前因為學區(qū)房炒作,普通“老破小”單價3~4萬元,而名校學區(qū)“老破小”動輒賣到7萬~8萬元/㎡,相當于房價中的一半都是靠“學區(qū)”撐起。如今教育均衡化改革后,“學區(qū)”光環(huán)褪去,房價也將回歸原本的價值。