隨著創(chuàng)世紀(jì)、蔚藍(lán)領(lǐng)秀等幾大紅盤陸續(xù)接近尾聲及結(jié)束，杭州瘋狂的市場開始變得“冷靜”下來。冷靜，是市場變得理性，2018年從搖號公布開始，從全面高調(diào)到唱衰僅五個(gè)月時(shí)間，分化性的媒體評價(jià)似乎表現(xiàn)得有點(diǎn)過于激進(jìn)。但不管多極端或樂觀的評價(jià)，都改變不了杭州一榮俱榮的場面正在逐漸冷卻的現(xiàn)實(shí)，而且不少板塊已經(jīng)顯現(xiàn)開始橫盤的本質(zhì)。
媒體開始唱衰是從土拍地價(jià)、流拍開始的，如在7月30日蜀山單元宅地的拍賣上就可以看出來，報(bào)價(jià)僅3輪，最終旭輝以13473元/平方米樓面價(jià)成交告終，相比禹洲地塊，真實(shí)降幅超20%。此外，近日申花地塊樓面價(jià)也跌破3萬。土地市場變得冷卻很大原因是“限價(jià)”的關(guān)系，但有不少地產(chǎn)專家表示按目前的情況來看，取消限價(jià)短期是不可能實(shí)現(xiàn)的。如錢江新城上城區(qū)塊的新房售價(jià)，被卡死在單價(jià)7萬以內(nèi)， 7萬不到的板塊均價(jià)被市場完全認(rèn)可，而且這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是杭州市場的最高價(jià)，那么，即便后期價(jià)格管制放開，市場不一定能接受得了7萬以上的價(jià)格。
既然有了限價(jià)，開發(fā)商為了控制成本就只能控制拿地價(jià)，土地成本控制在合理范圍，才有可能盈利。開發(fā)商們深諳此理墨守成規(guī)，不會輕易出價(jià)，這樣哄抬價(jià)格的現(xiàn)象將減少，如果碰到真正想拿的地，也會處于理性考慮，當(dāng)價(jià)高時(shí)也會盡量克制，所以現(xiàn)在杭州土地市場出現(xiàn)了多個(gè)流拍低價(jià)，是開發(fā)商在確保目前市場售價(jià)之下有利可圖的價(jià)格。
拍下土地的開發(fā)商少了，杭州的購房并沒有減少。杭州是國家未來重點(diǎn)發(fā)展的核心城市，現(xiàn)在人口是900萬。在未來5-10年里，如果能按照每年30萬的規(guī)模增長，那杭州未來需求還是很可觀的。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為杭州核心地塊的“橫盤”效應(yīng)會持續(xù)一段時(shí)間，杭州核心區(qū)域的土地利潤效應(yīng)太低，在相對低地價(jià)的泛市區(qū)，開發(fā)商才能兼顧到利潤。
這對杭州泛市區(qū)來說，這是一次很好的發(fā)展機(jī)遇。如果區(qū)域進(jìn)駐了好的開發(fā)商，能給區(qū)域帶來很好的社會經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，他們被稱為“城市運(yùn)營商”。拿星橋板塊舉例，超級紅盤天都城就是一個(gè)較為典型的“運(yùn)營商”。在建城初期，天都城就已將運(yùn)營概念慢慢實(shí)踐在現(xiàn)實(shí)中，現(xiàn)在開發(fā)商的運(yùn)營服務(wù)理念已顯現(xiàn)成效，現(xiàn)在天都城有了一鏈教育線，在建的地鐵三號線及在建的超級賣場、電影院等商業(yè)百態(tài)。天都城的“城市運(yùn)營商”模式，具體而言就是從城市運(yùn)營的角度，通過規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)培育、住宅開發(fā)、配套建設(shè)等多方面的參與，與當(dāng)?shù)卣⒏骱献鞣焦餐蛟鞓潜P的新核心。同時(shí)，天都城所在的星橋地塊也因政策利好與多個(gè)開發(fā)商的共同作用下，呈現(xiàn)出更精彩更有人氣的一面。
當(dāng)然，現(xiàn)在杭州寸土寸金，出現(xiàn)像天都城這樣大規(guī)模的樓盤已幾乎不可能。但在杭州中心城區(qū)“橫盤”效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)下，目前泛市區(qū)是很值得深耕的，如果一個(gè)區(qū)域有了多個(gè)開發(fā)商的共同營造，那星火燎原般也會為更多泛地區(qū)帶來新一波增長。
