文/商報(bào)
10月在央行宣布放松貸款政策中開(kāi)篇，杭州樓市有了一片活躍的景象。剛剛結(jié)束的國(guó)慶長(zhǎng)假雖為傳統(tǒng)“淡季”，成交量卻創(chuàng)出了歷年同期新高；上周末首開(kāi)的龍湖·春江酈城據(jù)說(shuō)一天銷售額達(dá)21億元。
相比已經(jīng)開(kāi)始跑量的樓市，杭州土地市場(chǎng)反應(yīng)稍顯滯后，上個(gè)月整個(gè)杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）共成交土地13宗、總成交額53.5億元，雖環(huán)比上漲，但和去年同期相比還是較大幅度下跌。不過(guò)，有一點(diǎn)值得關(guān)注，在熬過(guò)了最為困難的市場(chǎng)冰凍期后，一些開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)資金回籠，對(duì)于土地儲(chǔ)備的需求也日益明顯；而占土地供應(yīng)大頭的主城區(qū)土地市場(chǎng)也從上個(gè)月開(kāi)始恢復(fù)宅地供應(yīng)，其中，這個(gè)月底主城區(qū)還將有4宗宅地出讓，總起價(jià)超過(guò)63億元，看得出，杭城土地市場(chǎng)正在逐漸復(fù)蘇中。
開(kāi)發(fā)商拿地需求增加，土地供應(yīng)條件放寬
四季度土地市場(chǎng)或許會(huì)有些變化
今年杭州土地市場(chǎng)（含蕭山、余杭）進(jìn)入二季度后就一直“貼地飛行”，四、五、六三個(gè)月的月均土地出讓額不超過(guò)25億元，7月更是跌至5億元，幾乎冰凍。自杭州逐步放開(kāi)限購(gòu)政策后，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，土地市場(chǎng)也逐漸開(kāi)始解凍，8月、9月的土地成交額都有所回升。對(duì)于2014年最后一個(gè)季度的土地市場(chǎng)行情，人們也不免好奇起來(lái)。
記者從一些開(kāi)發(fā)商處了解到，限購(gòu)、限貸雙雙松綁的政策利好對(duì)開(kāi)發(fā)商還是有刺激作用的，影響其對(duì)后市走向的判斷，同時(shí)也決定后面的拿地策略。“之前的市場(chǎng)是降價(jià)也跑不了量，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)活躍度回升，開(kāi)發(fā)商能夠去化庫(kù)存，收回一些資金，這樣才有能力去一級(jí)土地市場(chǎng)拿地，繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)下去。”一位本土開(kāi)發(fā)商這么說(shuō)。而對(duì)于一些排在全國(guó)前三甲的全國(guó)性房企來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)乍然回溫，反而顯得企業(yè)之前的拿地態(tài)度有些保守了，“應(yīng)該趁著之前的價(jià)格低位再多儲(chǔ)備一些土地的”。一位新進(jìn)杭州市場(chǎng)不久的外來(lái)開(kāi)發(fā)商甚至有些急切：“還想在主城區(qū)再拿1-2塊地，這樣才能在杭州市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。”
開(kāi)發(fā)商的需求正在逐漸顯現(xiàn)，而土地市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的節(jié)奏？日前，市國(guó)土局相關(guān)工作人員接受采訪時(shí)表示，雖然今年的土地成交量不可能像去年那樣火爆，但總體土地供應(yīng)還是能滿足市場(chǎng)需求，而且在推地質(zhì)量上要從“凈地”向“優(yōu)地”提升。“根據(jù)具體的市場(chǎng)形勢(shì)和做地進(jìn)度，我們推出面積、總價(jià)不一的地塊以滿足各類開(kāi)發(fā)商的需求。”
除了在總量上增加供應(yīng)，在出讓條件上也開(kāi)始適當(dāng)放寬，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是直接的受益者。據(jù)了解，在此前的政策調(diào)整期中，杭州主城區(qū)土地出讓會(huì)有10%配建保障房的規(guī)定，同時(shí)，絕大部分宅地還有“套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個(gè)項(xiàng)目70%以上”的規(guī)定，俗稱“90/70政策”。而從今年7月開(kāi)始，這些政策就相繼退出，9月出讓的四宗宅地就沒(méi)有產(chǎn)品類型的限定，也沒(méi)有10%配建保障房的硬性要求。
在10月底即將出讓的四宗宅地出讓文件中，記者同樣沒(méi)有看到相關(guān)的條文內(nèi)容，但還是保留了設(shè)定土地上限價(jià)格的政策，當(dāng)溢價(jià)率超過(guò)49%時(shí)，競(jìng)價(jià)程序?qū)⑥D(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建保障房面積的方式進(jìn)行。顯然，對(duì)于地價(jià)的控制并沒(méi)有放松，不過(guò)，今年以來(lái)，杭州土地市場(chǎng)土地溢價(jià)率幾乎沒(méi)有超過(guò)10%的，不少地塊都是以底價(jià)直接成交。
10月杭州主城區(qū)4宗宅地出讓
總起價(jià)超過(guò)63億元確保環(huán)比上漲
9月29日，杭州市國(guó)土資源局網(wǎng)站上貼出新的出讓公告，四宗宅地將于10月30日掛牌出讓，總出讓面積38.4萬(wàn)平方米，可建建筑面積達(dá)71萬(wàn)平方米，總起價(jià)超過(guò)63億元，已經(jīng)超過(guò)9月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）53.5億元的總成交額。
從地塊條件看，這四宗宅地都是主城區(qū)的稀缺、優(yōu)質(zhì)地塊，無(wú)論板塊前景還是開(kāi)發(fā)品質(zhì)樓盤都非常有潛力。
杭政儲(chǔ)出[2014]27號(hào)地塊——牛田單元U/R-01地塊
地段：東至杭州市地鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司，南至建華路，西至備塘河，北至德勝東路
出讓面積：293354平方米
用途：居住為主，兼容服務(wù)設(shè)施用地
地上建筑面積：539981.8平方米
起價(jià)：443758萬(wàn)元
折合樓面起價(jià)：8218元/平方米
看點(diǎn)：七堡最大體量地鐵上蓋住宅即將出爐
這是10月即將出讓的4宗宅地中體量最大的一塊，也是起價(jià)最高的一宗，主要吸引的是資金實(shí)力雄厚、有能力開(kāi)發(fā)大體量項(xiàng)目的實(shí)力房企。
據(jù)了解，該地塊為地鐵1號(hào)線七堡站的地鐵上蓋物業(yè)，以近54萬(wàn)方的體量而言，應(yīng)該是目前杭州主城區(qū)最大的地鐵上蓋住宅項(xiàng)目。除了顯而易見(jiàn)的交通優(yōu)勢(shì)，最為吸引人的是，由于目前七堡站已經(jīng)建成通車，該地塊的地下空間已經(jīng)建好，相當(dāng)于地塊出讓前就已達(dá)到“正負(fù)零”的標(biāo)準(zhǔn)（商品住宅達(dá)到預(yù)售條件之一就是施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零），這就意味著，這宗地塊比一般的宅地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度更快。
杭政儲(chǔ)出[2014]28號(hào)地塊——古蕩單元B-R21-08地塊
地段：東至馮家河，南至高技街、毛家橋公寓，西至文一西路37、57號(hào)，北至杭州益樂(lè)股份經(jīng)濟(jì)合作社商業(yè)綜合用房
出讓面積：14401平方米
用途：住宅（設(shè)配套公建）用地
地上建筑面積：41762.9平方米
起價(jià)：72254萬(wàn)元
折合樓面起價(jià)：17301元/平方米
看點(diǎn)：城西花鳥(niǎo)市場(chǎng)絕版宅地面市
這宗地塊在今年第一期《讀地手冊(cè)》上出現(xiàn)過(guò)，是城西花鳥(niǎo)城搬遷后騰挪出來(lái)的，在這個(gè)區(qū)位也算是賣一塊少一塊的絕版地塊了，雖然體量不大，但位置絕佳，西南面是世紀(jì)新城，南面隔著花鳥(niǎo)市場(chǎng)便是聯(lián)華超市。
這個(gè)區(qū)位近幾年都沒(méi)有新地出讓，但房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定，目前2005年交付的世紀(jì)新城二手房掛價(jià)基本在28000元/平方米左右，稍遠(yuǎn)一些2010年建成、沿文一路的金色藍(lán)庭二手房已經(jīng)沖破30000元/平方米，而該區(qū)域目前唯一在售的住宅項(xiàng)目文溪鼎園由于產(chǎn)權(quán)年限不足70年，且以大戶型居多，目前精裝房?jī)r(jià)格在31000元/平方米左右。
杭政儲(chǔ)出[2014]29號(hào)地塊——西穆塢村B-65地塊
地段：東至西穆塢村，南至西穆塢村，西至杭州振興置業(yè)投資有限公司（留下73021地塊改建工程A地塊），北至西穆塢村B-52地塊。
出讓面積：17407平方米
用途：住宅（設(shè)配套公建）用地
地上建筑面積：27851.2平方米
起價(jià)：25245萬(wàn)元
折合樓面起價(jià)：9064元/平方米
杭政儲(chǔ)出[2014]30號(hào)地塊——西穆塢村B-52地塊
地段：東至西穆塢村，南至西穆塢村B-65地塊，西至楊梅山路，北至杭州振興置業(yè)投資有限公司。
出讓面積：58667平方米
用途：住宅（設(shè)配套公建）用地
地上建筑面積：99733.9平方米
起價(jià)：90629萬(wàn)元
折合樓面起價(jià)：9087元/平方米
看點(diǎn)：留下成熟大盤旁的景觀宅地
這兩宗西穆塢宅地彼此相鄰，就在成熟大盤坤和·和家園與求是小學(xué)之間，由于其中一宗體量不大，適合合并開(kāi)發(fā)。
從位置看，這兩宗地塊比較靠近和家園的排屋、別墅區(qū)，所以環(huán)境優(yōu)美，青山環(huán)繞，綠化率比較高。從配套上來(lái)說(shuō)，這個(gè)區(qū)域目前有和家園、黃龍和山等樓盤進(jìn)駐，生活配套日益千里，目前小學(xué)、醫(yī)院、菜場(chǎng)、超市等都步行可至，而附近不到兩公里的距離就是西溪印象城，生活便利度顯而易見(jiàn)。
