王先生住在城西，小區(qū)配了100多個停車位。早些年，小區(qū)實行固定車位制，最近幾年，車位逐漸緊張起來，為了緩解“停車難”問題，業(yè)委會聯(lián)合社區(qū)、物業(yè)在原有基礎(chǔ)上新劃了40來個車位，新車位實行“先到先停”原則，一次收費5元，現(xiàn)在小區(qū)共配備劃線車位180個左右，仍然遠遠滿足不了業(yè)主們的停車需求。
“小區(qū)里每天進出要停的車子，毛估估總有300多輛。”王先生說，小區(qū)里停不下，業(yè)主就要把車停到外面的道路上。
業(yè)委會征求業(yè)主意見后，初步推出了兩套停車方案，供大家投票選取：
一、原固定車位暫時不動，每月收費100元，新劃車位先到先停，按停車次數(shù)計費。等到有老業(yè)主賣房或搬遷了，再將空出來的固定車位按照排隊順序，分給眼下沒有車位的業(yè)主。
二、不分新老業(yè)主，小區(qū)所有車位全部實行先到先停。
具體采用哪一個方案，由業(yè)主投票決定。
沒想到，方案剛公示不久，業(yè)主之間的矛盾不減反增，鬧得越來越厲害。
新業(yè)主宣傳“先到先停”，鼓動大家投第二個方案，固定業(yè)主為表抗議，就一直拖著，不肯參加業(yè)主大會。
而那些沒有車子的業(yè)主現(xiàn)在也不高興了，覺得車子停進來，自己還要吸尾氣，應(yīng)該從停車費里抽出一部分發(fā)給他們作為補償。
社區(qū)為這件事，組織雙方協(xié)調(diào)過很多次，都沒有效果。
浙江西湖律師事務(wù)所高級合伙人楊甜律師說，這個問題主要涉及《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定。
《物權(quán)法》第七十四條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
同時《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。
王先生所在的小區(qū)屬于相對較老的社區(qū)，劃線的180多個車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求，但是具體的停車方案仍需全體業(yè)主投票解決。《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
綜上，關(guān)于車位的租用方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。如果要解決這個事，還是需要通過業(yè)主大會投票理性決定。
