工行 贏家理財頭條
今年以來，房地產信托、資管產品的兌付危機不時刺激高凈值投資者的神經，以致相關產品的發(fā)行量、募集規(guī)模在6月以來，幾乎出現(xiàn)“斷崖式”下降。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，9月份地產集合信托僅發(fā)行48款，募集資金僅為136億元。
不過，本已身處肅殺“秋天”的房地產市場有望迎接一定的轉機。國慶節(jié)前夕，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，可能釋放購房需求、銀行以及開發(fā)商融資需求進行“救市”。
對于投資者來說，新政出臺后，一旦樓市的成交量回暖，開發(fā)商資金鏈緊張局面得到緩解，相應的地產信托、資管產品的兌付風險也有望略為降低，但仍需觀察樓市的后續(xù)變化。其次，優(yōu)質開發(fā)商融資成本進一步降低，因此投資收益也會持續(xù)下降。
兌付風險有望緩解
國信證券認為，這次的房貸新政超出預期，有利于剛性需求、改善型需求的釋放，并且有望使二三線城市投資性需求回歸市場，緩解庫存壓力。
事實上，僅放寬貸款要求仍未足夠。因為自2013年下半年以來，由于利率市場化推進，資金成本的上升，房貸業(yè)務收益持續(xù)下降，因此銀行對這類貸款的額度投放有限。在這次的新政中，鼓勵銀行通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金。
對于高凈值投資者來說，除了直接買房外，與這次新政密切相關的投資品種，就是你所購買的地產類信托、資管計劃產品。進一步釋放剛性和改善型需求，有助于二三線城市的樓市去庫存化，對于持有這些城市的地產信托產品、基金子公司產品，有利于增加銷售回款，降低項目資金鏈斷裂的風險。東方證券判斷四季度樓市的銷量將有望明顯好轉，重點城市10月銷量較9月或將有10%-15%的增長，將有望明顯高于9月較8月3%左右的月環(huán)比增長。
按此前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預計在2014年到期的地產集合信托總規(guī)模為1780.06億元，其中四季度就達到了527.82億元，為全年的兌付高峰期。不僅如此，在2015年預計還將有2057.54億元的地產集合信托到期，比今年的兌付規(guī)模繼續(xù)增長。
收益或持續(xù)下降
針對已經深深感受寒意的開發(fā)商，上述新政還支持它們擴大市場化融資渠道，譬如支持符合條件的房企在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具，同時積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。
國信證券分析，多樣的金融產品將為房地產市場帶來巨大的流動性，極大降低房企的融資成本，對行業(yè)的長遠發(fā)展產生積極影響。
事實上，對于投資者來說，擴大開發(fā)商的銀行間市場發(fā)債、REITs試點等市場化融資渠道后，融資成本的降低也將導致地產信托等產品的收益率降低，并且優(yōu)質開發(fā)商的信托產品發(fā)行數(shù)量也會減少。
根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的9月，房地產集合類信托的發(fā)行量僅有48款，平均期限為1.66年，募集資金規(guī)模僅為136億元，平均年化收益率為9.59%。
自今年以來，新發(fā)集合類地產信托產品就在不斷下降，不過之前的原因是兌付風險不斷爆發(fā)。1-5月，地產集合信托月均發(fā)行111款，規(guī)模平均約為269億元，平均的預期收益率為9.69%。
但到了6月份，由于樓市的疲態(tài)明顯，房價下跌的預期越來越強烈，相關的信托產品越發(fā)顯得不受待見。房地產類產品開始斷崖式下跌，單月的發(fā)行量僅65款，募集資金約133億元，環(huán)比1-5月的平均表現(xiàn)分別下降41%和51%。雖然到了7月，這類產品的發(fā)行恢復至103款、241億元，然而到8月份又降至81款和163億元。
從預期收益率來看，地產信托前1-5月在9.68%-9.78%之間波動，6月份升高至9.82%。但7月為9.77%，8月則進一步降至9.58%，9月為9.59%。
（據(jù)21世紀經濟報道）
