如何在激烈競爭中突圍
泰禾“院子系”落戶未來科技城
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上周，泰禾高調(diào)進駐杭州，并表示將在未來科技城代建一個院子系產(chǎn)品。目前，未來科技城在開發(fā)商眼中儼然成為了一塊熱土，但是這個區(qū)域目前仍急需大量的配套建設(shè)，且競爭激烈程度，遠遠超過杭州其他大部分板塊。
對泰禾院子系產(chǎn)品而言，他們尚缺品牌知名度，同時還要面對強大的競爭對手，“杭州院子”能否安穩(wěn)落地，不禁讓人捏了一把汗。
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泰禾代建“杭州院子”
7月7日，在余杭土地拍賣會上，未來科技城85號地塊，在經(jīng)過38輪的激烈競爭之后，最終泰禾集團以8.82億元拍下，溢價率70%，折合樓面價12504元/平方米，超過同區(qū)域富力十號12331元/平方米的樓面價，刷新區(qū)域土地價格新高。
掛牌文件顯示，85號地塊東至規(guī)劃道路、南至文二西路、西至常二路、北至方橋路，出讓面積69152平方米，容積率僅為1.01-1.02，容積率之低，已是近年十分少見。之外，掛牌文件中還要求，建筑物層數(shù)需控制在3層以及3層以內(nèi)，單體建筑高度不得高于21米，部分區(qū)域建筑高度，更是要求低于18米。
從上述要求來看，項目只能做成排屋或類別墅產(chǎn)品，才符合標(biāo)準(zhǔn)。
而根據(jù)公司方面的意思，泰禾確實希望在此打造一個別墅產(chǎn)品。
據(jù)悉，泰禾背后其實另有金主。泰禾擬將與該公司以代建的形式，在未來科技城85號地塊上，進行合作開發(fā)泰禾的第八個“院子”。泰禾方面或?qū)⑤敵銎放�、管理、產(chǎn)品和服務(wù)等，合作單位或以資金投入為主。
據(jù)悉，“院子”系產(chǎn)品是中式院落別墅的經(jīng)典之作，也是泰禾的經(jīng)典產(chǎn)品，目前已經(jīng)在五個城市開發(fā)了中國院子、北京院子、泰禾1號院、廈門院子、福州院子、南京院子、江陰院子七座“院子”。隨著此次泰禾院子正式落地杭州，意味著泰禾將在全國形成“六城八院”的布局。
此外，泰禾集團首次明確提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。“通過代建等方式，轉(zhuǎn)型成為輕資產(chǎn)房企，是公司的一項重大戰(zhàn)略決策，目前公司正在有序推進。”泰禾集團負責(zé)人說，“泰禾院子系已經(jīng)在全國落地，代建也有助于泰禾院子系，以最小的代價實現(xiàn)更快的復(fù)制。”
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區(qū)域配套亟待完善
自阿里巴巴淘寶城落戶未來科技城以來，未來科技城整體的板塊價值一直在穩(wěn)步提升，開發(fā)商對區(qū)域前景的看好，從越來越高的拿地?zé)崆樯弦材芸闯鲆欢Ｎ磥韼啄�，整個未來科技城板塊的競爭，將日趨激烈。
泰禾所在的85號地塊屬于未來科技城核心區(qū)，距離阿里巴巴淘寶城的直線距離不到1公里。但是，就在泰禾項目房源1.5公里范圍內(nèi)，就有大華西溪風(fēng)情、中交悅西溪、富力西溪悅居、新城西溪逸境、富力十號、合景泰富疊彩園、金地平安地塊、西溪君廬、綠城西溪融莊、濱江西溪之星、西溪望莊、宏廈香洲里、百家樂西園、國恒西溪公館、華元美林公館、昆侖府、香港興業(yè)地塊等近20個項目之多。并且，這些項目基本都是主打花園洋房和排屋兩種低密度產(chǎn)品。
但是，記者在85號地塊周邊看了一圈發(fā)現(xiàn)，從各種生活配套來說，目前還是比較匱乏的。
其中，目前區(qū)域內(nèi)最成熟的商業(yè)配套，是位于五常大道的西溪印象城，車程大約10-15分鐘。此外，區(qū)域內(nèi)值得期待的商業(yè)配套，就是西溪銀泰城、海港城和淘寶城的商業(yè)配套。三個商業(yè)項目距離泰禾地塊的直線距離分別是4.6公里、1.6公里和800米，預(yù)計都能在2017年前后投入使用。
而交通配套方面，泰禾地塊門口的文二西路和常二路都還沒有貫通，目前交通相對不方便。未來，除了快速公交外，地鐵5號線規(guī)劃將穿過未來科技城，項目周邊規(guī)劃有站點。
教育配套方面，目前未來科技城已經(jīng)引入了一所雙語幼兒園，計劃在區(qū)域內(nèi)建設(shè)一所未來科技城幼兒園和未來科技城小學(xué)。但是，在學(xué)校建成之前，區(qū)域內(nèi)大部分地塊仍屬于五常中心小學(xué)的學(xué)區(qū)。待未來科技城的幼兒園和小學(xué)交付后，能否容納如此龐大的適齡兒童，還不得而知。
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周邊同類產(chǎn)品眾多
今年上半年，杭州土地市場溫度回落，不少地塊都是以底價或者低溢價率出讓。而未來科技城的熱度甚至超過了主城區(qū)，出現(xiàn)了三宗高溢價率地塊。并且，這三宗地塊的容積率都相對較低，未來打造高端產(chǎn)品的可能都比較大。
香港興業(yè)摘得的西溪濕地三期配套發(fā)展區(qū)塊b-11地塊，成交樓面價8809元/平方米，容積率為1.2。金地摘得的余杭組團32號地塊，成交樓面價8199元/平方米，容積率為1.4-1.5。
上述兩宗地塊，與泰禾相比，雖然仍有一定差距，但是開發(fā)商在未來營銷過程中，一定也會把自己往高端營造，氣勢不會輸給泰禾的“院子”。據(jù)悉，金地在拿地當(dāng)天就宣布，要在未來科技城打造一個“天字系”產(chǎn)品。此前，金地已經(jīng)在蕭山成功打造了杭州的第一個天字系產(chǎn)品——金地天逸，受到了蕭山市場的青睞。有了前期的基礎(chǔ)，未來科技城的天字產(chǎn)品品質(zhì)一定不會低于天逸。
此外，未來科技城目前在售的項目中，泰禾都有了強勁的對手。
從周邊地理環(huán)境來說，大華西溪風(fēng)情秒殺了區(qū)域內(nèi)所有項目。泰禾地塊的南側(cè)雖然也有水系，但是該水系不屬于小區(qū)內(nèi)部，小區(qū)也不是沿河而建，無論是景觀還是水質(zhì)，都不由開發(fā)商控制。
從產(chǎn)品品質(zhì)來說，中交悅西溪和西溪融莊，目前都居于區(qū)域的前列。尤其是中交悅西溪，雖然三邊被大華西溪風(fēng)情包圍，但是大華西溪風(fēng)情的排屋也為中交悅西溪的多層洋房，創(chuàng)造了很好的景觀條件。目前，尚有少部分景觀條件優(yōu)越的頂躍在售，總價在280-300萬元之間。另外，下半年，中交悅西溪將推出排屋組團，總價在700萬元左右。與大華西溪風(fēng)情相比，中交和融創(chuàng)都是新項目，搶占的未來科技城高端客戶短期內(nèi)換房的可能性比較小，對泰禾來說，也有一定的威脅。
