首套或多套房貸結(jié)清再貸算首套
只要1套房貸未結(jié)清再貸就算二套房
多數(shù)銀行仍在等待具體操作細(xì)則
央行和銀監(jiān)會(huì)節(jié)前出臺(tái)放松房貸政策后，市場(chǎng)一直關(guān)注杭州相關(guān)銀行的落地執(zhí)行政策。本報(bào)記者采訪10多家主流銀行及多家地產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行仍在等待總行下發(fā)具體細(xì)則，而中行、交行和興業(yè)等部分銀行已接到上級(jí)口頭通知，開(kāi)始按新政受理房貸業(yè)務(wù)，也即首套或多套房貸結(jié)清后，再買(mǎi)房申請(qǐng)貸款也享首套房貸政策，首付三成，利率在基準(zhǔn)9.5折至基準(zhǔn)間。
業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，本周將有更多銀行出臺(tái)操作細(xì)則，購(gòu)房者可等落地政策明朗之后再辦理業(yè)務(wù)。
杭州部分銀行已開(kāi)始認(rèn)貸不認(rèn)房
昨天，華邦地產(chǎn)、我愛(ài)我家等中介置業(yè)顧問(wèn)透露，杭州目前已有中行、交行和興業(yè)等銀行開(kāi)始執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房新政。
華邦地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員小陳說(shuō)，最先按新政受理的是興業(yè)銀行，無(wú)論之前貸款購(gòu)買(mǎi)的是一套房還是多套房，只要還清所有購(gòu)房貸款，就可享受首套房貸款政策。貸款利率從之前的基準(zhǔn)上浮10%回歸至基準(zhǔn)。首付比例根據(jù)住房面積不同稍有差異，面積在45平方米至60平方米之間的，首付四成；面積在60平方米以上的，首付為三成。
“除了有面積要求外，銀行還要求房屋年限為1994年以后，且貸款總年限不得超過(guò)35年。”小陳說(shuō)，今明兩天應(yīng)該還會(huì)有更多銀行陸續(xù)執(zhí)行房貸新政。
小陳還透露交行也開(kāi)始執(zhí)行房貸新政。和興業(yè)銀行一樣，不管曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)幾套房產(chǎn)，只要名下房貸已全部還清，首付比例和利率就可按首套房執(zhí)行。住房面積在50平方米以上的，首付比例為三成，50平方米以下的，首付比例為四成，同樣規(guī)定要是1994年以后的房子，但貸款年限不能超過(guò)40年。
至于大家最關(guān)心的房貸利率有沒(méi)有優(yōu)惠，小陳示意只要征信記錄良好，就有可能獲得交行最低9.5折的房貸利率優(yōu)惠。
我愛(ài)我家中介業(yè)務(wù)員小張證實(shí)了小陳的說(shuō)法，并表示只要符合興業(yè)銀行優(yōu)惠政策要求的優(yōu)質(zhì)客戶，利率最低能申請(qǐng)到9.5折優(yōu)惠。他還透露，中行高新支行和交行、興業(yè)銀行一樣，只要結(jié)清貸款即能享首套房貸政策。對(duì)住房面積的要求比較寬，90平方米以上的首付三成，反之首付要提高到四成。優(yōu)質(zhì)客戶可享基準(zhǔn)9.5折。
實(shí)際上，外地媒體也報(bào)道，多個(gè)城市的銀行同樣收到上級(jí)口頭通知，已按新政受理房貸。法制晚報(bào)從多家農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)證實(shí)，農(nóng)行這幾天已按新政實(shí)行首套房認(rèn)定，但房貸利率暫未發(fā)生變化。南京有媒體稱(chēng)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)行對(duì)“已還清貸款的客戶，再次購(gòu)房申貸可按首套房執(zhí)行。但目前利率上不敢保證，資質(zhì)良好的客戶可按最低基準(zhǔn)9.5折執(zhí)行。”上海建行也開(kāi)始按新政受理房貸業(yè)務(wù)，“現(xiàn)在申請(qǐng)之后，等到通知正式下發(fā)，就能馬上審批。目前首套房貸利率為基準(zhǔn)，第二套上浮10%。”
多數(shù)銀行仍然按兵不動(dòng)
目前來(lái)看，多數(shù)銀行仍按兵不動(dòng)，紛紛表示在等待總行文件，目前實(shí)際操作中沿用之前政策。但他們也表示，改善型換房和部分投資型客戶顯然也在觀望，等待政策明朗。
從對(duì)外口徑看，所有銀行均表示總行細(xì)則尚未下發(fā)。建行省分行營(yíng)業(yè)部相關(guān)人士說(shuō)，省分行需要與浙江銀監(jiān)局、人民銀行杭州中心支行及當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)，結(jié)合本地情況推出細(xì)則文件。不過(guò)目前首次購(gòu)房者的房貸業(yè)務(wù)沒(méi)有暫停、也不受影響，這部分占到房貸業(yè)務(wù)的80%之多。
招行杭州分行信貸部部門(mén)經(jīng)理說(shuō)，該行的細(xì)則，目前總行并沒(méi)有下發(fā)，估計(jì)還要等上一周的時(shí)間。
郵儲(chǔ)銀行杭州一家支行副行長(zhǎng)說(shuō)，房貸細(xì)則要下周才能出來(lái)，這段時(shí)間內(nèi)如果客戶沒(méi)有意見(jiàn)，房貸政策依舊按照之前的執(zhí)行，如果客戶有異議，銀行可以接受客戶退單的申請(qǐng)，即把原先的申請(qǐng)資料暫且退回，等政策明朗后，申請(qǐng)者可以再遞交材料申請(qǐng)住房貸款。
“現(xiàn)在存在一個(gè)普遍的現(xiàn)象，就是大家都希望銀行房貸審批放慢腳步，其中一個(gè)重要的原因就是認(rèn)為在具體房貸細(xì)則落地后，房貸利率優(yōu)惠力度會(huì)變大。”該支行副行長(zhǎng)說(shuō)。
從銀行角度來(lái)說(shuō)，如果新政落地后房貸利率下浮，業(yè)務(wù)利潤(rùn)就要收窄。所以，已經(jīng)有幾家股份制銀行信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這幾天信貸部門(mén)正在抓緊辦理存量客戶的房貸審批。
一家股份制銀行的個(gè)貸負(fù)責(zé)人甚至擔(dān)心總行是否會(huì)出臺(tái)一刀切細(xì)則：如果總行定的標(biāo)準(zhǔn)高了，那么該行在杭州的房貸市場(chǎng)份額就會(huì)縮�。蝗绻收劭鄹鼉�(yōu)惠，從利潤(rùn)角度考慮，也只能給優(yōu)質(zhì)客戶享受，有些客戶就會(huì)有反彈�？傮w仍要看同業(yè)情況。
業(yè)內(nèi)稱(chēng)：
不必?fù)?dān)心銀行房貸額度 利率會(huì)穩(wěn)中有降
央行和銀監(jiān)會(huì)房貸新政出臺(tái)后，市場(chǎng)上流傳部分開(kāi)發(fā)商漲價(jià)消息。購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)是否會(huì)重回上漲通道。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管央行放松房貸完全符合市場(chǎng)預(yù)期，但也要清醒地認(rèn)識(shí)到央行擠牙膏式的刺激，完全只是為了托底，樓市不會(huì)因此走牛，只是底部被抬高。今年以來(lái)房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化，8月房地產(chǎn)投資增速同比增長(zhǎng)13.2%，遠(yuǎn)低于去年全年的19.8%。另外，房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升是大概率事件。“認(rèn)貸不認(rèn)房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，由于杠桿的提高，房?jī)r(jià)只要保持微漲，房產(chǎn)投資價(jià)值就比較高。
據(jù)快房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至10月7日下午2點(diǎn)，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）在長(zhǎng)假內(nèi)共成交商品房691套，高于過(guò)去3年同期數(shù)據(jù)。業(yè)內(nèi)估計(jì)，銷(xiāo)量在10月回升基本上沒(méi)有任何問(wèn)題。
業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心銀行房貸額度，央行鼓勵(lì)房貸手段非常多，本次明確提出的發(fā)展MBS就是長(zhǎng)期解決銀行惜貸房貸的根本之路。
MBS也即住房抵押貸款證券化，銀行將這些期限較長(zhǎng)、流動(dòng)性較差但有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房貸資產(chǎn)經(jīng)過(guò)擔(dān)�；蛐庞迷黾�(jí)之后，以證券的形式賣(mài)給投資者，從而回籠資金，變成可重新放貸的額度。
從記者采訪的杭州主流銀行來(lái)看，多數(shù)表示房貸額度充足，審批較快。有些銀行稱(chēng)，只要材料齊全，三五個(gè)工作日即可完成。
金融專(zhuān)家表示，目前房貸寬松的政策環(huán)境已經(jīng)具備。一方面，國(guó)務(wù)院已經(jīng)將降低社會(huì)融資成本作為下一階段工作的重點(diǎn)。今年以來(lái)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議多次提出降低融資成本。另一方面，今年以來(lái)銀行間市場(chǎng)的資金成本也正在逐漸下降，中長(zhǎng)期利率繼續(xù)下跌。上周四100億14天正回購(gòu)中標(biāo)利率較周二下降20個(gè)基點(diǎn)至3.50%，刷新了3年半以來(lái)的新低，貨幣政策短期寬松常態(tài)化。不過(guò)，銀行出于收益與成本考慮，房貸利率的下降不會(huì)一蹴而就，可能會(huì)穩(wěn)中有降。
制圖 沈浩 李本獻(xiàn)
