小戶型新房庫(kù)存告急！主城建面約89方新盤(pán)只剩1個(gè)？剛需難了

之前在做杭州新房統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，意外地發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，那些看上去很剛需價(jià)格的項(xiàng)目，戶型卻越做越大。 在去年，這樣的事情還僅僅只是個(gè)例，比如當(dāng)初位于三墩北的融信如瀾軒傳出主力戶型以建面約170㎡為主時(shí)，市場(chǎng)給出反饋是十分震驚。 作為精裝限價(jià)為28100元/㎡的項(xiàng)目，很明顯是一個(gè)偏向剛需定位的新盤(pán)，但當(dāng)加上“170㎡”大戶型標(biāo)簽后，味道就變了很多，從建面約89㎡一躍170㎡，這中間80㎡的差距，意味著購(gòu)房總價(jià)門(mén)檻多出了220萬(wàn)左右，這還是剛需敢觸碰的新盤(pán)嗎？ 曾經(jīng)還天真地認(rèn)為這只是小概率會(huì)發(fā)生的事件，如今再看，恰恰相反，追隨者眾多，越來(lái)越多的剛需或許即將“被改善”。
為何開(kāi)發(fā)商對(duì)大戶型越來(lái)越情有獨(dú)鐘，這其中的道理值得思量。 我們都知道這樣的設(shè)計(jì)不夠合理，開(kāi)發(fā)商自然也懂，之所以還是這樣做，最為直接的目的，可能就是為了控制成本。 還是以如瀾軒為例，當(dāng)初拿地時(shí)，成交樓面價(jià)是18441元/㎡，自持比例8%，同時(shí)按照土地出讓要求，需要拿出10%的住宅建筑面積作為公租房，再加上之后的建安成本，以及項(xiàng)目管理、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、各項(xiàng)稅費(fèi)、人工等費(fèi)用，面對(duì)28100元/㎡的精裝價(jià)格，開(kāi)發(fā)公司能獲得的利潤(rùn)的確有限。
如瀾軒效果圖
但是如果項(xiàng)目都做成大戶型，按照杭州目前常規(guī)的戶型設(shè)計(jì)，一個(gè)建面約170方的戶型，會(huì)比兩個(gè)建面約89方戶型少做兩個(gè)衛(wèi)生間一個(gè)廚房，裝修標(biāo)準(zhǔn)還是一樣，但成本上卻少了一些。 另外，按照相關(guān)人員的說(shuō)法，大戶型意味著總戶數(shù)減少，按照滿足車(chē)位配比即可的要求，項(xiàng)目的車(chē)位也會(huì)相應(yīng)減少許多，少挖一層地下車(chē)庫(kù)也可以省下幾千萬(wàn)的成本。由此可見(jiàn)，全部是大戶型設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，的確有不少好處。 不過(guò)，需要明白的是，真正敢于這樣設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，多數(shù)是不愁賣(mài)的板塊，無(wú)論戶型多大，都會(huì)有人原因買(mǎi)單。

杭州眾多新房不愁賣(mài)的板塊中，奧體始終名利前茅。從2021年年初的觀品、嘉品再到君品，以及今年年初的星潮映象府，每一個(gè)都是紅盤(pán)種子選手，可以感受到，這幾年奧體的新房市場(chǎng)早就不能用簡(jiǎn)單的“熱”字來(lái)形容。 所以當(dāng)有新房項(xiàng)目出現(xiàn)全部是大戶型的設(shè)計(jì)時(shí)，奧體的新房自然也很快跟上。 年前剛剛首開(kāi)的星潮映象府，94套房源均為建面約203㎡，即使如此，最終參與搖號(hào)的人數(shù)同樣觸發(fā)了社保機(jī)制，E類人才也需要138個(gè)月的社保才能入圍。
星潮映象府效果圖
據(jù)了解，星潮映象府可售住宅約384套，戶型段在建面約150-250㎡左右。值得一提的是，奧體的另一個(gè)熱盤(pán)傲世邸，同樣也是清一色大戶型，建面約204㎡，配上含裝修限價(jià)47000元/㎡，總價(jià)一躍千萬(wàn)左右。 除了奧體、三墩北，未來(lái)科技城的杭珹未來(lái)中心，最小戶型建面約119㎡；市北的潮聽(tīng)映月，最小戶型建面約139㎡；鐵路北的越秀鐵路北項(xiàng)目，最小戶型建面約140㎡；東新的融創(chuàng)項(xiàng)目，主力戶型建面220㎡左右；之江臨浦的祥生項(xiàng)目，最小戶型建面150㎡左右…… 接下來(lái)，越來(lái)越多的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，在買(mǎi)房時(shí)不能僅僅只看均價(jià)，畢竟像28100元/㎡、33000元/㎡這樣的價(jià)格，按照正常的思維，首套房首付還在百萬(wàn)以內(nèi)，剛需努努力還能夠一下，但如果是清一色大戶型，那買(mǎi)房計(jì)劃還得再往后挪幾年。 同樣的，不僅是剛需群體處境窘迫，改善群體也同樣也要面臨這樣的困境，原本只要擔(dān)心社保夠不夠多，現(xiàn)在也要開(kāi)始擔(dān)心荷包夠不夠鼓。

或許有的人會(huì)認(rèn)為，即使不為了控制成本，接下來(lái)大戶型的房源也將成為主流房源，因?yàn)樵谌�胎政策的指引下，�?duì)房屋居住面積的需求會(huì)越來(lái)越大。 理論上如此，但很多時(shí)候現(xiàn)實(shí)情況卻并不允許。最直接的原因就是，如果有足夠的資金，即使沒(méi)有三胎政策，大家也多數(shù)會(huì)購(gòu)買(mǎi)偏改善的戶型房源，但如果資金不夠充裕，購(gòu)房者更看重的是，首先要有一套房，無(wú)論大小。 值得一提的是，初步統(tǒng)計(jì)了一下，目前杭州主城區(qū)內(nèi)（錢(qián)塘區(qū)除外），主力戶型還剩有小戶型的新房項(xiàng)目竟然只有一個(gè)，古墩彩虹軒，主力戶型建面約89㎡，位于三墩北。 除主城區(qū)外，杭州其他熱門(mén)板塊同樣很難看到小戶型，意味著今后剛需購(gòu)房者如果想要參與這些板塊內(nèi)的樓盤(pán)搖號(hào)，難度提升，而那些還剩有小戶型的區(qū)域，或?qū)⒂瓉?lái)“春天”。
更多精彩，戳