究竟值不值得買？
以下為19樓APP用戶（ID：西瓜陳）跑盤日記原文：
運(yùn)河新城是今年晉升的大熱板塊，
板塊內(nèi)的上河公元和云瀾天地府剛剛清盤，中簽率分別是3%和2%，紛紛限售。運(yùn)河新城儼然已經(jīng)成為廣大4萬置業(yè)者心中的優(yōu)先選擇，畢竟100個(gè)人中只有2、3個(gè)人能買到房子，其受歡迎程度可見一斑。
運(yùn)河新城限價(jià)3.8萬元/㎡（包含精裝4000元/㎡），在主城區(qū)內(nèi)相比起周邊限價(jià)4萬的祥符、無房可賣的橋西，確實(shí)性價(jià)比很高。板塊內(nèi)上河公元和云瀾天地已經(jīng)清盤，萬科河語光年無縫銜接，其后還有保利、宋都項(xiàng)目等待入市，還是有一定的存量。
今天，咱們就來探一探
萬科河語光年。目前售樓處并沒有在項(xiàng)目上，而是在萍水東街上的萬科中心設(shè)立了臨時(shí)售樓處和臨時(shí)樣板房。
01
項(xiàng)目簡介
2021年1月5日，運(yùn)河新城單元C-R21-02地塊迎來出讓，吸引了20多家房企出手爭奪，最終經(jīng)過53輪報(bào)價(jià)，萬科以封頂價(jià)40.6億元競得，其成交樓面價(jià)28674元/㎡，溢價(jià)率29.71%，自持3%。
地塊東至規(guī)劃道路，南至候圣街，西至規(guī)劃麗水路，北至謝村路，緊靠大運(yùn)河，與上河公元、云瀾天地府相鄰。項(xiàng)目占地面積約5.45萬方，建面約19.4萬方，容積率2.6，綠化率30%，共規(guī)劃14幢高層，其中2#為自持，可售房源999套，體量還是比較大的，預(yù)計(jì)2023年12月交付。戶型建面約108㎡、128㎡、139㎡、165㎡，跨度較大，限價(jià)38000元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元）。項(xiàng)目靠近運(yùn)河，也就是小區(qū)西面有一排商業(yè)，目前是做商鋪還是酒店式公寓未知，東側(cè)是一排底商。 值得一提的是，項(xiàng)目西側(cè)直面運(yùn)河，完全無遮擋，景觀視野極好。如果特別喜歡景觀的購房者可以特別考慮沿河一側(cè)（5#、8#、11#、14#）以及中央樓幢（3#、7#、10#、13#）。
園區(qū)內(nèi)配套比較常規(guī)，比如童玩區(qū)、健身場地、入戶水景等等，沒有游泳池。
02
周邊配套
河語光年的周邊配套是個(gè)大優(yōu)勢(shì)。雖然現(xiàn)在目前界面一般，工程車多，空氣質(zhì)量一般，但是等到周邊項(xiàng)目相繼建成營業(yè)，將是另一番景象。
河語光年擁有一線運(yùn)河景觀，而且在云瀾天第的北面，沒有上塘高架的噪音。項(xiàng)目北面是大運(yùn)河博物館、南面有運(yùn)河灣綜合體，東邊有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，而且邵逸夫醫(yī)院大運(yùn)河分院距離也不遠(yuǎn)。因此整個(gè)板塊的配套是相對(duì)完善的，而且未來將會(huì)吸引一定的旅游人群。
硬傷應(yīng)該就是地鐵口離得有些遠(yuǎn)，4號(hào)線二期平安橋地鐵口與項(xiàng)目直線距離1.2公里左右，如果走路去往地鐵口比較吃力。 交通：麗水路雙層隧道（在建）、平安橋站（4號(hào)線二期在建，2022年通車）；
商業(yè)：運(yùn)河灣國際旅游綜合體（項(xiàng)目南側(cè)約600米，規(guī)劃）、杭鋼路站BMW綜合體（規(guī)劃）；
產(chǎn)業(yè)：智慧網(wǎng)谷（在建）；
教育：項(xiàng)目右側(cè)優(yōu)質(zhì)48班小學(xué)（在建，計(jì)劃于2022年9月完成竣工并投入使用）、幼兒園（在建）、中學(xué)（規(guī)劃）、育才大城北學(xué)校；
醫(yī)療：邵逸夫醫(yī)院大運(yùn)河分院、樹蘭國際醫(yī)療中心（規(guī)劃）、杭州師范大學(xué)附屬醫(yī)院。
03
戶型
項(xiàng)目主力戶型有建面約108㎡、128㎡、139㎡、165㎡四種，不過本次推出建面約108㎡中間套、128㎡邊套兩種戶型，一共200多套，各占一半。 計(jì)算下來，
建面約108㎡房源總價(jià)在410萬元，建面約128㎡房源總價(jià)要在486萬元左右，車位40萬元/個(gè)，自住的話總價(jià)預(yù)算最少要在450萬左右。建面約108㎡是中間套，客廳做得很大。三個(gè)房間，南面兩個(gè)臥室?guī)эh窗，書房可以當(dāng)做臥室，空間比較小。廚房的移門是個(gè)大亮點(diǎn)，交付標(biāo)準(zhǔn)中，廚房除了墻體，其他兩面都是移門，消除客廳的邊界，會(huì)使得整個(gè)客廳更大。
建面約129㎡都是邊套，同樣，客廳空間非常大，北面的兩個(gè)臥室空間較小。南面主臥和客臥連接一個(gè)大陽臺(tái)。南面客臥外面就是客衛(wèi)，相當(dāng)于又一個(gè)套間，老人居住，起夜會(huì)很方便。
裝標(biāo)上，4000的裝標(biāo)包括日立中央空調(diào)、博世地暖、朗思威新風(fēng)，而且廚房還有老板洗碗機(jī)、前置凈水系統(tǒng)、西門子的油煙機(jī)和燃?xì)庠�，全屋墻紙也在交付范圍�?nèi)，衛(wèi)浴是科勒，看下來，整體的裝修水平是很良心的。
04
優(yōu)劣勢(shì)
整個(gè)樓盤優(yōu)缺點(diǎn)很明顯，3.8萬元/㎡的價(jià)格，從戶型、裝標(biāo)還是園區(qū)打造都不錯(cuò)，并沒有非常大的bug，優(yōu)點(diǎn)也比較多。
優(yōu)勢(shì)：周邊配套完善，是未來城北的地標(biāo)建筑；一線河景，自身地段好；裝修標(biāo)準(zhǔn)良心，基本該有的都有了，還都是品牌，甚至還配了洗碗機(jī)。
劣勢(shì)：距離地鐵口比較遠(yuǎn)；戶型上因?yàn)樽非蟠罂蛷d，從而導(dǎo)致客臥的面積比較小；非常難搖，預(yù)定下一個(gè)限售。
05
總結(jié)
板塊內(nèi)上河公元和云瀾天地府都是大熱盤且限售，相比較來說，其實(shí)河語光年的位置是三個(gè)樓盤中位置最好的。云瀾天地府更靠近高架，可能會(huì)有部分房源受到高架噪音影響，相比上河公元，河語光年是一線運(yùn)河景觀，而且河語光年作為板塊內(nèi)目前唯一即將開盤的項(xiàng)目，再加上萬科品牌的加持，肯定會(huì)吸引很大一部分購房者，中簽率在10%以下限售應(yīng)該是板上釘釘?shù)氖虑椤?br>另一方面，運(yùn)河新城周邊同價(jià)位板塊，比如祥符、鐵路北都很難買，大多都進(jìn)入限售而且房源不多，因此，河語光年的入市在城北幾乎是久旱逢甘霖，來買的人肯定不在少數(shù)。
在這種情況下，能買到一套河語光年，那簡直是運(yùn)氣爆表。
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編輯/小六
統(tǒng)籌/陳璐怡 監(jiān)制/毛曉鋒
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