“青年社區(qū)”、“精裝公寓”、“拒絕中介”、“拎包入住”、“百兆寬帶”……在互聯(lián)網思維的驅動下，租房市場也發(fā)生了巨大的變化。眼下，一些主打青年市場的租賃公寓品牌已在北上廣乃至全國遍地開花，發(fā)展速度和熱度令人咋舌。
最受追捧的有貼著“小米公寓”標簽的YOU+國際青年公寓，除此之外北京還有鏈家旗下的自如寓，上海有寓見、青客、蘑菇公寓，成都有優(yōu)客逸家……而杭州的此類公寓也在今年形成了不小的規(guī)模。
這些青年公寓，能否真正顛覆傳統(tǒng)的租房模式？還是一場“互聯(lián)網＋”浪潮下包裝過度的創(chuàng)業(yè)風潮？
杭州的租賃式青年公寓
已涌現(xiàn)多個品牌
租賃式青年公寓，有業(yè)內人士總結，它是介于酒店與住宅之間的居住產品，主要面向事業(yè)剛起步、對居住品質和配套服務有一定要求的青年群體。
目前扎根在杭州，知名度較大的品牌有蝸居租客、駐客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球、拎包客……據記者觀察，它們大多自去年開始涌現(xiàn)，在今年形成一定規(guī)模。
近日，記者通過米果家微信平臺，以租房客的身份聯(lián)系上了一位業(yè)務員小聶，去看了位于拱墅區(qū)和睦院的一套面積約120平方米房源，戶型為四室一廳。
進屋后可以看到，墻面粉飾清新，廚房和衛(wèi)浴也齊備，右手邊的墻角立著一個鞋柜，無線路由器已經接好。小聶告訴記者：“我們從房東手中租來后，有專門的裝修設計團隊來裝修，每個房間都有空調、床和桌椅柜等。”
“房源很緊俏，有時租客還要預定排隊等候。”創(chuàng)始人俞江介紹，今年3月才注冊成立的米果家，目前入住率近90%，而約10%空置的房源是正在裝修的。米果家的這些房源分布于杭州各個小區(qū)，既有從業(yè)主、物業(yè)、中介等手中挑選來的分散式毛坯房源，也有集中式房源，如租下一整棟樓來改造成公寓。
記者調查發(fā)現(xiàn)，大多數長租公寓的運營模式就像米果家這樣：首先批量租下毛坯房源，并進行精裝修改造，然后通過自身的品牌去輸出，配上家政及維修等基礎性服務，而公司則通過賺取租金差價和收取服務費來實現(xiàn)盈利。
年回報率高達40%
眾多資金涌入該市場
在“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的模式下，這些租賃公寓可以實現(xiàn)較好的回報。
以上述這套和睦院小區(qū)的青年公寓為例，包括家電家具的精裝修成本單套約4~8萬元，另外從房東處取得房源的單套租金約2000元/月，一般簽5年的租期，季付或半年一付。因此，這樣一套房5年的租金成本加上裝修，整體投入約20萬。
而四個房間出租的租金，按面積大小分別為每月1450元、1480元、1500元和1680元，另外還有12%的服務費，其中包括物業(yè)費、日常設備維護和公共區(qū)域打掃等（不含水電費）。這樣下來，按90%的出租率計算，這樣一套房1年就有近8萬元入賬，這還不計算租金每年的上漲。也就是說，5年下來，一套房的投資回報率基本上是200%，年回報率高達40%。
這樣的投資回報率是極高的，也解釋了為何有如此多的資金涌入這個行業(yè)。
較為著名的是，去年雷軍的順為資本1億元布局YOU+國際青年公寓，讓“小米公寓”一時間成了青年公寓的代名詞。杭州也并不例外。拎包客最早開始引入風投，而駐客公寓在本周的8月18日剛剛得到1000萬元的天使輪戰(zhàn)略投資。米果家創(chuàng)始人俞江也透露，“3000萬元的資金上個月剛到位，可能年底前A輪也會落定。”
作為一個結合“互聯(lián)網+”的熱點創(chuàng)業(yè)概念，面對眾多相同模式的競爭對手，誰能更快爭取到融資，完成A輪到C輪投資的進階，最后成功上市，是它們的終極目標。
也正因此，眼下杭州市場上各個租賃公寓品牌正悶頭快速擴張，希望占領更高市場份額。據記者了解，對于這些租賃青年公寓企業(yè)而言，爭取更多房源就意味著擁有更多資源，當規(guī)模足夠大時，才將具備市場話語權，最后脫穎而出。
Q豆公寓退出杭州市場
未來將面臨一波大浪淘沙
有人擔憂，越來越多的行業(yè)進入者，必然會發(fā)生爭奪房源的激烈競爭。“目前北京市場的房源競爭已經發(fā)展至‘正面戰(zhàn)場’。例如一家長租公寓給房東開價5000元/月，就會有別家來叫價6000元/月。”俞江直言。
杭州市場的競爭已初露端倪。橘果公寓負責人范立峰說，以濱江的寰宇天下(樓盤頁戶型圖庫 動態(tài) 價格) 樓盤為例，“一套90平方米的毛坯房，2013年時我們收來的單套租金僅1700元/月左右，但今年至少在3000元/月以上。”
Q豆公寓創(chuàng)始人王成郊告訴記者：“我們考慮了未來前景和預算，已經決定退出租賃公寓行業(yè)。”
記者了解到，Q豆在2014年6月成立后，首次推出約20~30套房源，也得到過數百萬元的風投。但后期進行盈利評估時，考慮到不足以支撐到第二輪投資，也并沒有足以打破行業(yè)壁壘的競爭力，最終決定放棄。
他告訴記者，房源是租賃公寓行業(yè)的首要競爭資本，中介平臺企業(yè)具備天然優(yōu)勢。“聽說下半年鏈家的自如寓將會進入杭州市場，到時候杭州的中小長租公寓企業(yè)必將面臨一波洗牌。”
真正結合互聯(lián)網
將是突圍關鍵
當這些青年公寓品牌一窩蜂扎向市場，除了要面對市場的考驗，還有投資人的挑剔眼光。
記者采訪了多位不同投資人，他們對該行業(yè)均表示看好，但都還沒有投入資金。
天使灣創(chuàng)投副總裁尚耀庭表示，“目前的青年公寓市場，同類型的團隊太多，缺少新意，缺少商業(yè)模式上的創(chuàng)新。”
他還提出一個問題：在北京，這種租賃式青年公寓價格是低于傳統(tǒng)租房的，確實解決了“蝸居”一族的迫切需求。在杭州，青年公寓是小資一族的選擇，價格普遍還高于傳統(tǒng)租房。
另一個不足之處是青年公寓的地段選擇。由于靠市中心的房源普遍成本較高，即便老小區(qū)也有改造成本偏高的顧慮，因此大部分青年公寓企業(yè)還只主打市中心外圍，如城北萬達、城西銀泰、下沙、濱江等區(qū)域。
大合集團旗下森和資本的投資總監(jiān)聶寧說，目前許多團隊還無法做到盈虧平衡。青年公寓區(qū)別于一般租房的最大不同是打造社區(qū)文化，形成品牌粘性，必須設置免費的公共空間，但這樣盈利又減少了。
其次，打造社區(qū)文化需要擁有一定“主題”，或租客圈層。例如拎包客與米果家主推創(chuàng)業(yè)圈，駐客則主打“愛情公寓”概念，著力打造交友平臺。“但其余的公寓企業(yè)，如果在這一環(huán)節(jié)失敗的話，將淪為普通的‘租客’與‘房東’關系，最后就只是一家‘二房東’公司。”
最后，聶寧告訴記者，“這么多公寓類品牌在比賽，未來一定會有一家或幾家最后成功占領市場�，F(xiàn)在就是看誰能更快解決現(xiàn)有問題，真正結合互聯(lián)網思維來進行運作。”
強將晚報
