中國(guó)房企正在上演“冰火兩重天”。
近日，中海地產(chǎn)總裁郝建民在年中業(yè)績(jī)會(huì)上表示，將年初定的1680億港元銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億港元，這是目前發(fā)布業(yè)績(jī)企業(yè)中非常罕見的。足以看出中海地產(chǎn)方面對(duì)于下半年樓市的看好。
當(dāng)然，對(duì)于下半年房產(chǎn)市場(chǎng)看多的，不只中海一家。旭輝集團(tuán)總裁林峰近日在接受媒體采訪時(shí)表示，公司下半年會(huì)加快推盤力度，并醞釀5%~10%左右的提價(jià)，完成全年250億元銷售目標(biāo)沒有懸念。
與此形成對(duì)比的是，是中期凈利潤(rùn)出現(xiàn)了連續(xù)兩年的下跌的綠城中國(guó)(以下簡(jiǎn)稱“綠城”) ，根據(jù)8月31日綠城發(fā)布的2015年中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年綠城取得收入107.56億元，較2014年同期的125.6億元減少14.4%。綠城聯(lián)席主席朱碧新表示，未來會(huì)加快綠城與中交集團(tuán)旗下房地產(chǎn)的整合工作，希望帶來更大的協(xié)同效應(yīng)。管理層還悲觀表示，內(nèi)地股市下跌令樓市下半年也將“走下坡”。
當(dāng)然，盡管今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好頻出，但樓市仍在持續(xù)調(diào)整，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者梳理多家房企年中報(bào)了解到，除少數(shù)龍頭外，房企業(yè)績(jī)普遍走低。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示：“半年北上廣深一線城市改善性需求入市，一二線核心城市樓市普遍被看多，越來越多的房企收縮戰(zhàn)線，瞄準(zhǔn)一二線市場(chǎng)。隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步加大，中小房企生存空間正被擠壓，大型房企優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，房產(chǎn)市場(chǎng)‘馬太效應(yīng)’正在凸顯。”
房企醞釀提價(jià)押注下半場(chǎng)
近日，新城控股集團(tuán)有限公司高管歐陽(yáng)捷在公開場(chǎng)合表示，今年上半年房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)3.9%，銷售額增加10%，意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)在上漲。
“根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)很可能會(huì)增長(zhǎng)超過5%到6%，如果超過這個(gè)數(shù)，就意味著超過2013年。”歐陽(yáng)捷說。
與此同時(shí)，不少房企也紛紛表示在下半年會(huì)加速推盤，甚至醞釀提價(jià)銷售。數(shù)據(jù)顯示，一向以低價(jià)快銷、高周轉(zhuǎn)著稱的萬科，今年開始刻意放緩了銷售速度，并提升了價(jià)格，追求利潤(rùn)最大化。此前碧桂園方面也提出下半年或面臨全面提價(jià)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這也是房企看多下半年市場(chǎng)的表現(xiàn)。
林峰也宣布旭輝2015年下半年將加速推盤，9月起則將抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，推出14個(gè)新盤，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn)的銷售。同時(shí)，集團(tuán)旗下項(xiàng)目整體漲幅將控制在5%~10%之間。
業(yè)內(nèi)分析人士對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提價(jià)銷售持理性態(tài)度，張宏偉分析稱：“從今年前8個(gè)月一些房企的銷售數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)是在逐步回暖。因此，看多下半年的房地產(chǎn)企業(yè)自然也想追高下半年利潤(rùn)，提高利潤(rùn)率最直接的辦法就是漲價(jià)，但能不能漲價(jià)需要理性區(qū)分看待。一線及重點(diǎn)二線城市隨著拿地的熱度房?jī)r(jià)水漲船高，三四線城市依然不具備這個(gè)潛質(zhì)，未來不同城市分化將會(huì)進(jìn)一步加劇。”
“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是利好疊加，從降息到二套房首付門檻的降低，都是在變相地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而激發(fā)消費(fèi)力，造成房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的提前透支。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看提前透支的是明年的市場(chǎng)，因此明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不甚樂觀。”張宏偉置評(píng)。
“對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看多態(tài)勢(shì)，這里還是要建議那些等待借勢(shì)銷售的項(xiàng)目，還是趕緊走，不要期待普漲。畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)‘黃金時(shí)代’已經(jīng)遠(yuǎn)去，現(xiàn)在進(jìn)入的是深入調(diào)整期。”有著近十年房地產(chǎn)研究咨詢經(jīng)驗(yàn)的韓云霞告訴記者。
收縮戰(zhàn)線下半年捂袋拿地
在一線城市“地王”頻出的上半年，不斷推高的地王也猶如土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)一般讓房企調(diào)整著自己的土地政策。業(yè)內(nèi)人士指出，未來一二線城市將成房企角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)，資料顯示，今年上半年，萬科、綠地、恒大、保利、中海、融創(chuàng)、世茂和華潤(rùn)等在一二線城市新增土地儲(chǔ)備面積占比均在30%以上。其中，中海、融創(chuàng)和世茂新增土地全部位于一二線城市；萬科、綠地新增土地近90%以上位于一二線城市，三四線城市拿地較少。此外多年深耕三四線城市的碧桂園今年4月斥資6億元進(jìn)入上海土地市場(chǎng)，布局戰(zhàn)略調(diào)整的意圖明顯。
8月25日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布了2015年中業(yè)績(jī)報(bào)，中報(bào)顯示，公司在京、津、滬、渝四大城市的土地儲(chǔ)備占公司總土地儲(chǔ)備的90%，公司董事長(zhǎng)孫宏斌表示將繼續(xù)在有潛力的一二線城市深耕房地產(chǎn)，不過對(duì)于城市和項(xiàng)目的選擇，會(huì)更加謹(jǐn)慎，也將繼續(xù)關(guān)注可以并購(gòu)的機(jī)會(huì)。
“一線城市的市場(chǎng)沒問題，房?jī)r(jià)肯定也不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)，但我感覺北京、上海的地價(jià)太貴了，可能我賣10萬元/平方米都不賺錢，因此雖然市場(chǎng)沒問題，可價(jià)格不合適，我們也是不會(huì)去拿這些地的。”孫宏斌稱，“三四線城市地價(jià)即便再便宜，但市場(chǎng)不好，所以風(fēng)險(xiǎn)仍是很大的。”
無獨(dú)有偶，經(jīng)歷過今年上半年瘋狂拿地的旭輝集團(tuán)方面，也表達(dá)了對(duì)于下半年土地市場(chǎng)的審慎態(tài)度。旭輝的年中報(bào)顯示，在土地儲(chǔ)備方面，旭輝在今年上半年新增12個(gè)土地項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約57.42億元，總規(guī)劃建筑面積約250萬平方米，平均土地成本5620元/平方米。公開資料顯示，這12個(gè)新增項(xiàng)目全部集中位于北京、上海、蘇州、天津、杭州、重慶等一二線城市。在旭輝全年約有500億元的可供銷售總貨值，上半年有95%合同銷售收入來源于其聚集的一二線城市。
林峰表示，旭輝今年上半年拿了15塊地，去年下半年到今年上半年，公司共拿了24塊地。旭輝今年上半年積極把握拿地窗口期，隨著下半年土地市場(chǎng)的逐漸升溫，今年下半年公司將不會(huì)有過去一年瘋狂拿地的舉措。
“由于土地市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)太高，一級(jí)市場(chǎng)土地獲得正變得越來越困難，現(xiàn)在正和一些手中有地的開發(fā)商在談，采用并購(gòu)或合作方式獲取新項(xiàng)目。”林峰告訴記者。
在業(yè)內(nèi)人士看來，相較于今年土拍市場(chǎng)諸多溢價(jià)率頗高的地塊，聯(lián)合拿地或回購(gòu)?fù)恋卣诔蔀榉科?ldquo;曲線救國(guó)”的一種方式。由于上半年完成一次注資，中海地產(chǎn)的拿地動(dòng)作明顯減少，手中持有現(xiàn)金大量增多，在下半年中海地產(chǎn)有可能在并購(gòu)方面有所動(dòng)作。
“房企拿地策略，下半年以謹(jǐn)慎樂觀為主，房企將大面積進(jìn)行戰(zhàn)線收縮。一二線城市未來會(huì)是房企的主戰(zhàn)場(chǎng)，在資本方名單上十余個(gè)城市土地顯得尤為稀缺，預(yù)計(jì)下半年將繼續(xù)上半年房企在一線及重點(diǎn)二線搶地的局面。”韓云霞判斷。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，有60家房企先后公布半年報(bào)。這60家房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)3011.4億元，凈利潤(rùn)僅為252.57億，凈利潤(rùn)率僅8.4%。其中萬科、綠地、保利、招商、碧桂園5家龍頭房企凈利潤(rùn)率分別為9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。
數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年房企的平均凈利潤(rùn)率分別為11.97%、10%，已明顯下降，2015年中期平均凈利潤(rùn)率更降至8.4%。多數(shù)房企目標(biāo)完成率不足四成，各房企半年凈利潤(rùn)總體上呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，行業(yè)平均凈利率首次跌至個(gè)位數(shù)，顯示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“微利時(shí)代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，隨著中小房企集中公布半年報(bào)，平均凈利潤(rùn)率可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)。
進(jìn)入“微利時(shí)代”的房企“馬太效應(yīng)”將被凸顯，市場(chǎng)格局也在不斷調(diào)整中。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2015中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2014年市場(chǎng)份額上升至35.4%，較上一年提高了5.9個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度為近5年最高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。報(bào)告認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈的背景下，市場(chǎng)份額將更加集中于領(lǐng)先梯隊(duì)企業(yè)。
隨之而來的是大浪淘沙之下一些業(yè)績(jī)不佳的中小房企紛紛退市宣布淡出房地產(chǎn)，“去地產(chǎn)化”步伐明顯加快。諸如此前萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，蘇寧環(huán)球轉(zhuǎn)型“大健康”“大文體”加速等等。
即便是業(yè)績(jī)良好的一線房企，也在房企“微利時(shí)代”紛紛謀轉(zhuǎn)型以求占得市場(chǎng)先機(jī)。剛剛在半年報(bào)中交出不錯(cuò)成績(jī)單的中海地產(chǎn)首次提出了企業(yè)未來將會(huì)在產(chǎn)品上有大的轉(zhuǎn)型調(diào)整。作為目前國(guó)內(nèi)房企中為數(shù)不多沒有開展多元化轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的代表，中海此次宣布產(chǎn)品轉(zhuǎn)型引起了業(yè)界的關(guān)注。中海方面表示到2016年年底公司要將所有的項(xiàng)目都變?yōu)榫b修交付，意味著未來中海產(chǎn)品中不再有毛坯房存在。
此前，旭輝集團(tuán)對(duì)外透露將根據(jù)市場(chǎng)情況來調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，未來一年旗下首條高端產(chǎn)品線“鉑悅”將會(huì)在上海陸家嘴、蘇州等地布局5個(gè)鉑悅產(chǎn)品，其售價(jià)為市場(chǎng)均價(jià)的2倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旭輝不斷提高改善型產(chǎn)品比例也是其轉(zhuǎn)型的需要。
在第一太平戴維斯(上海)住宅銷售部董事唐華看來，由于目前剛需型住宅產(chǎn)品利潤(rùn)下滑很厲害，土地市場(chǎng)的土地也沒有大規(guī)模供應(yīng)，如果想要提高利潤(rùn)和保證規(guī)模，必須做出更多中高端產(chǎn)品才能夠提高公司利潤(rùn)。目前看來，旭輝的精裝修高品質(zhì)產(chǎn)品就給其貢獻(xiàn)了更多的利潤(rùn)。而房產(chǎn)優(yōu)等生中海宣布轉(zhuǎn)型做全精裝產(chǎn)品原因也在于利潤(rùn)率的提升，至于能否贏得市場(chǎng)還待檢驗(yàn)。
中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
