房地產(chǎn)在增長(zhǎng)波動(dòng)中進(jìn)行著去庫存和結(jié)構(gòu)調(diào)整。
中國(guó)指數(shù)研究院1日發(fā)布的最新報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，1月百城住宅均價(jià)環(huán)比同比雙雙上漲，其中環(huán)比上漲0.42%，較上月收窄0.32個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲4.37%，漲幅較上月擴(kuò)大0.22個(gè)百分點(diǎn)。在“去庫存”大背景下，百城房?jī)r(jià)的變化確認(rèn)房地產(chǎn)進(jìn)入整體向上的大周期。
中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，預(yù)計(jì)在今年全國(guó)兩會(huì)前后，將有更多政策助力“新市民”入市，全國(guó)樓市需求也將逐步釋放，部分二線城市甚至出現(xiàn)“抄底”的機(jī)會(huì)。
去庫存政策合力強(qiáng)化
“雖然，從投資增長(zhǎng)上來看，2015年全國(guó)樓市不理想，但是從去庫存的角度來看，2015年無疑取得了相當(dāng)成果。”陳晟說。
住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她說，2015年全國(guó)房地產(chǎn)成交量和銷售額，還是處于相當(dāng)高的水平。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，商品房銷售面積12.85億平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，銷售額8.73萬億元。
記者注意到，作為中國(guó)樓市成交頂峰的2013年，全國(guó)商品房銷售面積超13億平方米，銷售額8.14萬億元。而2014年市場(chǎng)回調(diào)，全國(guó)商品房銷售面積為12.06億平方米，銷售額7.63萬億元。
“2016年年初市場(chǎng)總體成交熱情依然高漲。與2015年下半年以來的復(fù)蘇行情不同的是，當(dāng)前增量市場(chǎng)的拉動(dòng)力量逐漸轉(zhuǎn)移到具備良好發(fā)展?jié)摿Φ亩�、三線城市，主要原因在于一線城市的外溢效應(yīng)和泡沫效應(yīng)，以及寬松政策環(huán)境中地方新政的率先受益程度。”首創(chuàng)證券分析師王劍輝等對(duì)今年樓市更為樂觀。
陳晟認(rèn)為，在房地產(chǎn)“去庫存”大背景下，百城房?jī)r(jià)的變化進(jìn)一步確認(rèn)了房地產(chǎn)大周期仍整體向上。而且，他預(yù)計(jì)在今年全國(guó)兩會(huì)前后，各地會(huì)有更多政策助力，扶持“新市民”入市。
事實(shí)上，近一個(gè)月以來，有利于房地產(chǎn)去庫存的政策消息不斷。中央層面圍繞“去庫存”展開擴(kuò)需求、調(diào)供給的相關(guān)部署。多地將扶持新市民、釋放新需求作為工作重點(diǎn)，完善住房公積金使用政策，并積極鼓勵(lì)房企提升住房品質(zhì)、創(chuàng)新服務(wù)理念，從多方面發(fā)力去庫存。
福建、湖南、重慶等地分別出臺(tái)了公租房保障貨幣化、企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率調(diào)整以及不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅調(diào)整等寬松政策，山東對(duì)首次城鎮(zhèn)買房農(nóng)民給予財(cái)政及稅收支持。
王劍輝說，預(yù)期地方將集中出臺(tái)后續(xù)政策，支撐具備良好發(fā)展前景的二、三線城市較高的成交熱情。
“而且，一線城市的房地產(chǎn)仍然十分火熱，這也會(huì)在未來或多或少地對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生溢出效應(yīng)。”陳晟說。
記者也從偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心獲悉，今年1月（截至1月29日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)23301套，較去年1月上漲95.8%，環(huán)比上漲14.2%。在北京“限購”政策毫無松動(dòng)的情況下，樓市如此火熱，也說明我國(guó)房地產(chǎn)大周期仍整體向上。
去庫存使房企分化
“當(dāng)前住宅市場(chǎng)步入‘結(jié)構(gòu)性過剩’時(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，‘一線城市供求矛盾突出’與‘三、四線城市供過于求’并存。”陳晟對(duì)上證報(bào)記者說，目前全國(guó)房地產(chǎn)去庫存平均周期為14.6個(gè)月，其中一線城市都在12個(gè)月以內(nèi)，三、四線城市高出平均數(shù)4到5個(gè)月。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)房去化周期超過18個(gè)月以上的過剩供應(yīng)面積有1億平方米；期房方面，去化超過2年的過剩面積達(dá)19.96億平方米。2015年商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。
“這說明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)去庫存的時(shí)期，并且是在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)三、四、五線城市都要面臨的問題。”陳晟說。
在這種大背景下，房企業(yè)績(jī)依舊分化，但主流房企相對(duì)穩(wěn)健。
記者注意到，從已公布的69家上市房企業(yè)績(jī)預(yù)告看，預(yù)減或虧損的房企達(dá)27家。
平安證券的分析報(bào)告認(rèn)為，今年全年全國(guó)商品房成交面積同比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)2%，主流房企業(yè)績(jī)整體穩(wěn)健。
上海證券報(bào)
