新年伊始，土地市場(chǎng)延續(xù)2015年下半年以來(lái)的火熱勢(shì)頭，甚至更為火爆。
1月29日下午，在經(jīng)過(guò)87輪競(jìng)拍后，上海建工和南京奧和聯(lián)合體以64.8億元競(jìng)得河西中部的G68地塊，樓面價(jià)達(dá)到42561元/平方米，溢價(jià)率為139.5%，該地塊刷新南京地價(jià)紀(jì)錄。
同一天，綠地以18億元將上海青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山路南側(cè)一幅地塊收入囊中，樓板價(jià)14934元/平方米，溢價(jià)率113.34%。1月21日，上海出讓閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)一地塊，最終溢價(jià)率189.20%，樓板價(jià)2.8972萬(wàn)元/平方米。
在華南，1月22日，位于廣佛交界處的一宗江景地塊，被時(shí)代地產(chǎn)以64億元總價(jià)獲得，折合樓面地價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米，成為佛山新“地王”。時(shí)代地產(chǎn)在該“地王”附近的在售樓盤(pán)為時(shí)代水岸，去年3月拿地時(shí)項(xiàng)目樓面地價(jià)僅約7500元/平方米。相差不到一年，同地段地塊樓面地價(jià)漲了一倍。
根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月份20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破了441億，繼續(xù)維持高位。多家企業(yè)在2015年三季度開(kāi)始加速積極拿地，保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大等企業(yè)拿地均非常積極，整體看，房企拿地主要集中在一線城市和二線核心城市。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，“地王”頻出并不代表土地市場(chǎng)情況就好，去年全國(guó)土地出讓金還下降了23.9%。由于中小城市市場(chǎng)實(shí)在太差，大家都不敢拿地，所以導(dǎo)致大部分資金、企業(yè)都集中到一線和二線核心城市拿地，出于“避險(xiǎn)”的選擇，推高了一二線城市的房?jī)r(jià)。
上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年一線城市土地成交均價(jià)為7429元/平方米，2015年成交價(jià)不斷攀升，全年土地成交均價(jià)漲至13745元/平方米，同比增幅高達(dá)85%。該院預(yù)計(jì)，2016年土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長(zhǎng)10%左右。
在這種情況下，市場(chǎng)也蘊(yùn)含著不小的風(fēng)險(xiǎn)。張大偉說(shuō)，過(guò)去地王出現(xiàn)的原因大多是房?jī)r(jià)上漲使大家有這個(gè)預(yù)期。但2015年深圳房?jī)r(jià)漲得快，其他城市漲得都不快，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上地價(jià)漲幅。“雖然2008年~2011年也有很多地王，但當(dāng)時(shí)的地王比較分散，現(xiàn)在的地王卻特別集中。過(guò)去的地王是你算得過(guò)賬的，以市場(chǎng)預(yù)期來(lái)計(jì)算地王，現(xiàn)在的地王完全沒(méi)法算賬。”
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，現(xiàn)在的問(wèn)題在于，土地出讓價(jià)格如此之貴，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間已經(jīng)非常狹小。以廣州西邊的廣鋼新城為例，土地樓面價(jià)已經(jīng)2萬(wàn)多了，但建成后只能賣(mài)3萬(wàn)左右，“開(kāi)發(fā)商的壓力非常大，要做大投入才行，因?yàn)榈罔F再過(guò)兩站到廣佛交界處的南海，價(jià)格只有一半左右。”
“現(xiàn)在你別看大家在廣州拿地很積極，但相比售價(jià)來(lái)看壓力非常大，有些項(xiàng)目是虧損在賣(mài)，這種市場(chǎng)是不健康的。”龍斌說(shuō)，有些企業(yè)不拿地就無(wú)法占有市場(chǎng)，就有被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，但一拿地后就有經(jīng)營(yíng)的壓力。
張大偉說(shuō)，2016年上半年地價(jià)還是會(huì)繼續(xù)上漲，但這種出于“避險(xiǎn)”考慮的選擇最后也可能會(huì)帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在目前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在減速，去年三季度拿下的一大撥地王都會(huì)在2016年下半年上市。“到時(shí)候如果上市賣(mài)不出去，也有較大的風(fēng)險(xiǎn)。而且可能會(huì)有踩踏效應(yīng)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)的心理影響比較大。”
對(duì)此，廣東省人大代表、時(shí)代地產(chǎn)董事長(zhǎng)岑釗雄在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，土地價(jià)格由市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)，很難判斷到底是高還是低，最終還是取決于消費(fèi)者是否有消費(fèi)力去承受。“市場(chǎng)就是一個(gè)最好的調(diào)節(jié)器，消費(fèi)者承受不了，這個(gè)價(jià)格賣(mài)不動(dòng)，那么企業(yè)就肯定要調(diào)整價(jià)格。不必對(duì)地王過(guò)于擔(dān)心。”
他說(shuō)，目前有能力在市場(chǎng)上買(mǎi)地的發(fā)展商都是行業(yè)里面做得比較好的，它們有自己的判斷，沒(méi)有人會(huì)糊里糊涂地去買(mǎi)一塊很貴的地。
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