截至12月30日，今年杭州市區(qū)（包含蕭山、余杭）土地出讓金總額剛剛超過610億元。如果再加上即將于今天下午出讓的四宗土地（總起價為15.9億元），杭州今年土地出讓金總額預(yù)計將達630億元左右。這一成績，相比2014年的845億元大跌20%以上，相比2013年的1327億元更是大跌50%以上。
如果以土地出讓金總額而論，在最近七年中，杭州土地市場今年的表現(xiàn)并不算搶眼，僅比2011和2012年略好一些，可以說是不折不扣的“小年”。不過，這個“小年”并不尋常。在三季度之后，市場顯示出強勁的復(fù)蘇態(tài)勢，并且熱度持續(xù)不減。與此同時，多個板塊先后誕生高價地，甚至出現(xiàn)了“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象。
現(xiàn)象一：冰火兩重天
如果說2014年的杭州土地市場，走出的是一條V字形曲線的話，那么今年的杭州土地市場，顯然是一條“低開高走”的曲線。
上半年，杭州土地市場陷入持續(xù)低迷。究竟有多低迷？有數(shù)字為證：上半年土地出讓金總額僅157億元，平均每個月還不到30億元，其中最“冷”的3月份出讓金僅9億元。
七八兩個月，杭州土地市場出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，出讓金總額穩(wěn)定在40億元以上。到了9月，共有34宗土地出讓，出讓金總額高達146億元，幾乎是上半年的總和。
如果全年土地出讓金總額達到630億元左右，那就意味著上半年的貢獻率只有25%，而下半年的貢獻率卻高達75%。這樣的一種反差，可以說是冰火兩重天。
解讀：土地市場往往是樓市的晴雨表。去年以來的高庫存壓力，直接導(dǎo)致今年年初杭州土地市場冷清。4月份以后，隨著樓市逐步轉(zhuǎn)暖，土地市場熱度也開始升溫。而隨著一些優(yōu)質(zhì)地塊接踵推出，下半年的土地市場又一次成了開發(fā)商兵戎相見的戰(zhàn)場。上半年和下半年市場冷熱不均，將對未來的房源供應(yīng)節(jié)奏產(chǎn)生一定影響。
現(xiàn)象二：地價創(chuàng)新高
7月30日，備受關(guān)注的兩宗湖濱商地掛牌出讓，其中原西湖電影院地塊經(jīng)過六十輪激烈爭奪，最終以4.8萬元/平方米的樓面價成交，一舉成為杭州有史以來單價最貴的地塊。
10月27日，綠城和九龍倉聯(lián)手拿下毗鄰四橋的一宗濱江宅地，樓面價21046元/平方米，一舉突破由明月江南保持多年的濱江最高地價記錄。僅僅時隔3天，金茂以38.84億元的總價拿下濱江區(qū)政府板塊一宗宅地，折合樓面價21512元/平方米，又一次刷新濱江地價新高。
12月28日，融創(chuàng)以26.1億元的總價拿下錢江世紀城一宗宅地，折合樓面價15987元/平方米，刷新錢江世紀城此前由金昌房產(chǎn)在2011年創(chuàng)下的地價最高記錄，同時也創(chuàng)下蕭山宅地價格新高。
解讀：地價飆高，對房價走勢的影響不言而喻。地價屢創(chuàng)新高，一方面是地塊本身價值不菲，開發(fā)潛力大，另一方面則是眾多開發(fā)商“補倉”意愿強烈。一系列利好政策接踵而至，也使得部分開發(fā)商對后市的信心大幅回升。
現(xiàn)象三：“面粉”貴過“面包”
9月11日，萬科以11.06億元的總價，將23號文暉宅地收入囊中，成交樓面價高達18074元/平方米。這一地塊北臨德勝高架，東鄰鐵路，與德勝高架北面的德勝上郡僅一路之隔，距離僅570米。
德勝上郡首次開盤的售價僅為17000-18000元/平方米，這也就意味著萬科拿地樓面價已經(jīng)超過德勝上郡的售價，“面粉”貴過“面包”成為事實。因此，有人把德勝上郡與萬科文暉地塊之間的這570米，稱之為“史上最貴570米”。
解讀：由于出讓時間不同，面臨的市場形勢不一，相鄰的兩宗地塊價格出現(xiàn)較大差異，這已成為當下杭州樓市較為普遍的一個現(xiàn)象。2010-2011年期間杭州誕生了不少高價地，2012年地價沖高回落，今年下半年地價迅速反彈，地價的巨大差異將會使得房企之間的競爭趨于復(fù)雜化。
現(xiàn)象四：市場寡頭化
土地加速向少數(shù)實力房企集中，是杭州土地市場近年出現(xiàn)的一個趨勢，今年的土地市場尤為明顯。
今年，杭州萬科在土地市場上表現(xiàn)活躍，先后“搶食”8宗土地，總價達到57億元，占據(jù)將近10%的市場份額。中鐵建一個月內(nèi)連奪三宗地塊積極布局江南、融創(chuàng)龍虎旭輝豪戰(zhàn)錢江世紀城、金地勇奪拱宸橋宅地……越來越多的地塊，尤其是主城區(qū)總價偏高的優(yōu)質(zhì)地塊，加速流向這些房產(chǎn)大鱷。
解讀：外來房企中，有不少擁有央企背景，還有不少上市公司，資金實力雄厚。在“價高者得”的游戲規(guī)則中，這些外來大鱷擁有絕對的主導(dǎo)權(quán)。今年杭州一些熱點地塊的爭奪，大多數(shù)是在外來大鱷之間中展開。出于上市公司的業(yè)績壓力，不少外來房企甚至不惜以非理性的高價奪地。本土房企中，除了濱江依然保持穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，綠城聯(lián)合其他房企積極“補倉”，大家、德信偶有撿漏之外，其他房企已經(jīng)很難拿到優(yōu)質(zhì)地塊。在這一背景之下，越來越多的本土中小房企面臨越來越大的轉(zhuǎn)型壓力，一些曾給杭州這座城市留下過不少印跡的房企，將徹底退出歷史舞臺。
現(xiàn)象五：板塊加速分化
9月11日，這一天原計劃有兩宗土地出讓，其中一宗是文暉地塊，另一宗是丁橋西單元地塊。文暉地塊的結(jié)局已被人熟知，被萬科以高價拿下。丁橋西單元地塊的結(jié)局卻并不那么美妙，因無人報名而無奈流拍。
10月30日，金茂以66%的溢價率艱難拿下濱江宅地，然而就在兩天之前，中鐵建卻在沒有任何競爭對手的情況下，拿下蕭山義橋的一宗宅地。
事實上，今年的杭州土地市場，這樣的現(xiàn)象屢見不鮮，板塊之間冷熱不均。主城區(qū)中，市中心、橋西、濱江仍然是熱點。這些板塊目前在售房源并不多，一有地塊推出就會引來大鱷搶食。此外，余杭的未來科技城以及蕭山的錢江世紀城，也是今年土地市場上的兩匹黑馬。前者擁有巨大的產(chǎn)業(yè)支撐，后者擁有G20和亞運會兩大超級利好，開發(fā)潛力被業(yè)內(nèi)普遍看好。其中錢江世紀城12月28日出讓的兩宗純宅地，溢價率均超過50%。
解讀：板塊之間加速分化，這是多種因素較量的必然結(jié)果。交通體系、教育醫(yī)療、商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)支撐……構(gòu)成一個板塊的人居價值日益多樣化，受城市整體規(guī)劃的影響，一些新興板塊崛起，大大沖擊了傳統(tǒng)的樓市格局。與此同時，地鐵的出現(xiàn)也大大改變了原先的交通版圖，深刻影響了板塊價值�；诎鍓K價值的變化，同時也受到各板塊庫存現(xiàn)狀的影響，各板塊土地市場冷熱不均，也就成為必然現(xiàn)象。
浙江日報
