上漲近400% 從一個(gè)老小區(qū)折射學(xué)區(qū)房的升值潛力
試問，在過去五年，杭州漲幅最大的區(qū)域在哪里？不是市中心、也不是錢江新城，而是學(xué)軍小學(xué)邊上的那些小區(qū)，其價(jià)格差不多上漲了400%。再問，從
2010年到現(xiàn)在，在杭州價(jià)格上漲小區(qū)不多、價(jià)格下跌樓盤不少的情況下，唯獨(dú)有一個(gè)小區(qū)價(jià)格又翻了一番，究竟是哪個(gè)小區(qū)？答案就是文二新村。當(dāng)然，更準(zhǔn)確
的說法是學(xué)軍小學(xué)周邊包括文二新村在內(nèi)的那些學(xué)區(qū)房。
這是記者從最近華邦地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)的，這樣的結(jié)果讓人唏噓不已。這份數(shù)據(jù)專門以文二新村為例，為我們展現(xiàn)了一幅凌厲的價(jià)格上升K線
圖，而其背后折射的正是這些年來學(xué)區(qū)房在杭州樓市中的超級(jí)無敵。文二新村其實(shí)就是一個(gè)普通的老小區(qū)，建造于上世紀(jì)90年代初，多層建筑，中小戶型為主，這
樣的老小區(qū)在市中心遍地都是。除了老小區(qū)所共同具備的基本優(yōu)勢之外，文二新村幾乎沒有任何可圈可點(diǎn)的地方。而就是因?yàn)樗鼘儆诤贾菔兄攸c(diǎn)小學(xué)——學(xué)軍小學(xué)學(xué)
區(qū)，由此成為杭州樓市的超級(jí)明星，其風(fēng)頭可以說是蓋過了任何一個(gè)新樓盤。
2007年，文二新村12209元/平方米
學(xué)區(qū)房的價(jià)格優(yōu)勢尚不明顯
根據(jù)華邦地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2007年文二新村所有房源的成交均價(jià)是12209元/平方米。這個(gè)價(jià)格，與差不多年代、差不多類型的市中心老小區(qū)相
比，價(jià)格基本上還處于同一水平線上，如果說有差距，這個(gè)差距也就是10%左右。也就是說，2007年的時(shí)候，學(xué)區(qū)房并沒有顯現(xiàn)出明顯的價(jià)格優(yōu)勢，而且在漲幅上更是落后于新樓盤。
應(yīng)該說，2007年是杭州樓市整體上漲的一年。由于文二新村與景芳、大關(guān)、翠苑、朝暉等區(qū)塊一樣，都是上世紀(jì)80年代和90年代建造的老小區(qū)，
老小區(qū)周邊配套相當(dāng)成熟，交通很方便，價(jià)格比次新房便宜，中小戶型比較多，從而在總價(jià)上減輕了買房者的壓力，因此成為首次置業(yè)者的熱門選擇。但是，與景
芳、大關(guān)、翠苑、朝暉等同質(zhì)化的老小區(qū)相比，雖然文二新村有一流的學(xué)區(qū)，但無論是成交價(jià)格還是價(jià)格漲幅，在當(dāng)時(shí)其實(shí)都相差不多。
當(dāng)時(shí)，在二手房市場上，具備價(jià)格優(yōu)勢的反而是那些具有品牌優(yōu)勢的新樓盤。比如以春江花月、綠園、金色家園為代表的品牌樓盤，成交活躍，價(jià)格也明
顯高于學(xué)區(qū)房。比如2007年年中的時(shí)候，春江花月成交均價(jià)已從2007年年初的11000—12000元/平方米，上漲到15000元/平方米，半年內(nèi)
漲了3000—4000元/平方米；位于黃龍區(qū)域的綠園價(jià)格也呈現(xiàn)迅猛的上升勢頭，該樓盤成交均價(jià)與上一年同期相比，約上漲10000元/平方米，上一年
六七月份成交均價(jià)25000元/平方米，到2007年年中成交均價(jià)達(dá)35000元/平方米。而這一年的文二新村，與春江花月、綠園等新興小區(qū)相比，漲幅還
是明顯落后的，學(xué)區(qū)的優(yōu)勢并沒有得以體現(xiàn)。
雖然優(yōu)勢并不明顯，但是當(dāng)時(shí)已經(jīng)開始出現(xiàn)為了學(xué)區(qū)房放棄別墅生活的例子。當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道，有一個(gè)叫金菲的杭州人住在體育場路的一套70平方米的
單位房改房中，孩子9月份就要上小學(xué)了。為了改善居住條件他們一直在物色新房。最后選擇了擁有金都天長小學(xué)這樣配套小學(xué)的金都華府。據(jù)了解，在年初買完房
后，他們立即著手裝修事宜，為了趕在9月份入學(xué)前住進(jìn)新家。金菲一家經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，如果不是為了孩子，他們完全可以選擇另一種生活。當(dāng)時(shí)金菲這樣告訴記
者：“作為改善居住品質(zhì)而買的房子，我們對(duì)樓盤品質(zhì)、居住氛圍、小區(qū)環(huán)境和配套都很關(guān)注，150萬左右的價(jià)格，我們完全可以買富陽、臨安青山湖的別墅，那
里風(fēng)景優(yōu)美，而且直接能享受別墅生活，但是我們首選的還是學(xué)區(qū)房。”
2010年，文二新村22490元/平方米
學(xué)區(qū)房魅力初顯
2010年是杭州樓市具有分水嶺作用的一年。在之前的2009年杭州樓市經(jīng)歷了一次瘋狂的上漲，很多小區(qū)的整體漲幅都已經(jīng)翻了一番。因此，2010年的杭州樓市，開始面對(duì)新一輪的嚴(yán)厲政策調(diào)控。
這一年的文二新村，所有房源的成交均價(jià)是22490元/平方米。這個(gè)價(jià)格，與景芳、大關(guān)、翠苑、朝暉等老小區(qū)已經(jīng)有所拉開。比如景芳五區(qū)，在這
一年成交了164套房子，成交均價(jià)為18767元/平方米；
翠苑一區(qū)成交了152套，成交均價(jià)為19122元/平方米；朝暉六區(qū)成交了145套，成交均價(jià)為17926元/平方米；德勝新村成交了166套，成交均價(jià)
16904元/平方米。
不難看出，當(dāng)時(shí)的文二新村已經(jīng)擺脫了其他老小區(qū)的糾纏，首次獨(dú)立站上了2萬元每平方米的大關(guān)，開始顯現(xiàn)出學(xué)區(qū)房的光芒。
學(xué)區(qū)房的走俏，帶來的一大現(xiàn)象就是中介扎堆，當(dāng)時(shí)文二新村周邊開出了多家中介門店，這些門店專門做學(xué)區(qū)房的業(yè)務(wù)。學(xué)區(qū)房成為杭城各大房產(chǎn)中介爭
相搶奪的市場，因?yàn)檫@塊市場的求購群體越來越龐大。除了適齡孩子的家長來買學(xué)區(qū)房，還有年輕人，他們?cè)缭绲貫閷砗⒆幼x書作了打算，買婚房就選學(xué)區(qū)房。
而當(dāng)時(shí)如果把文二新村拿去與杭州樓市的新樓盤尤其是豪宅相比的話，價(jià)格仍然還是落后的。比如2010年的金基曉廬成交了181套，成交均價(jià)
30578元/平方米。金基曉廬位于錢江新城的核心地段，錢江路以南、富春江路以北，和江干文體中心隔路相望。錢江新城板塊作為高檔樓盤的聚集地，板塊熱
度一直在升溫，特別是隨著區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)規(guī)劃配套逐漸從藍(lán)圖變成現(xiàn)實(shí)，這個(gè)區(qū)域的樓盤價(jià)值凸顯，在二手樓市里成為豪宅的代名詞。從當(dāng)年文二新村與金基曉廬的比
較中可以看出，學(xué)區(qū)房還是明顯遜色于豪宅的。而這一點(diǎn)，后來也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
2012年，文二新村36385元/平方米
“零擇校”引爆學(xué)區(qū)房
2012年對(duì)于學(xué)區(qū)房來說，發(fā)生了一件大事，在這一年年初，杭州市對(duì)外宣布，杭州公辦中小學(xué)全面取消擇校生，公辦小學(xué)、初中的擇校名額一個(gè)都不
留，即實(shí)現(xiàn)“零擇校”目標(biāo)。同時(shí)規(guī)定，公辦學(xué)校在核定的班額內(nèi)，如有多余學(xué)額，一律通過搖號(hào)確定招生名單。至此，“擇校”徹底退出歷史舞臺(tái)。就在這個(gè)被外
界稱之為“史上最嚴(yán)格的擇校限制令”下，學(xué)區(qū)房迅速升溫。業(yè)內(nèi)人士表示，這次杭州出臺(tái)的歷史上最嚴(yán)厲的擇校規(guī)定，意味著公辦學(xué)校很難再通過以往付費(fèi)的方式
就讀。這也進(jìn)一步凸顯了購買學(xué)區(qū)房的重要性和緊迫性，原本就已經(jīng)在市場走紅的學(xué)區(qū)房，隨著擇校限制令的實(shí)施而更為搶手。
“零擇校”新政出臺(tái)后，看學(xué)區(qū)房的購房者與新政前的看房量相比多了1倍。新政對(duì)學(xué)區(qū)房的影響可謂立竿見影，很多之前猶豫不決的家長都不再猶豫了，對(duì)于房東的提價(jià)也默默接受，因?yàn)樗麄儗幙梢ба�、多花點(diǎn)錢來買學(xué)區(qū)房，也不愿意小孩子輸在“起跑線”上。
因此，在這一年，學(xué)區(qū)房屢屢賣出“豪宅價(jià)”已經(jīng)不為稀奇。在這一年，人們感嘆，地球人似乎已經(jīng)無法阻止學(xué)區(qū)房的上漲步伐了。“零擇校”出臺(tái)后，幾乎每一個(gè)月在杭州二手房市場成交房源中，單價(jià)排行最高的前幾套房源都是清一色的學(xué)區(qū)房，而且價(jià)格集體逼近4萬元/平方米。
在這一年，文二新村所有房源的成交均價(jià)是36385元/平方米。不僅是學(xué)軍小學(xué)周邊的小區(qū)，包括城東的采荷一小二小學(xué)區(qū)房，城中的安吉路、大關(guān)、天長、賣魚橋小學(xué)學(xué)區(qū)房，城西求是、保俶塔、省府路小學(xué)學(xué)區(qū)房等，也因?qū)W區(qū)成為一房難求的香餑餑。
2013年，文二新村41584元/平方米
時(shí)間到了今年，根據(jù)華邦地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年以來，文二新村的成交均價(jià)是41584元/平方米，價(jià)格依然在上行通道中，學(xué)區(qū)房繼續(xù)演繹超級(jí)無敵的故事。
這樣的價(jià)格水平，已經(jīng)把景芳、大關(guān)、翠苑、朝暉等曾經(jīng)同一價(jià)格水平線的老小區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。景芳、翠苑、朝暉等小區(qū)目前的成交均價(jià)大概在20000-25000元/平方米左右，而文二新村差不多是它們價(jià)格的兩倍。
而拿前面比較過的錢江新城高端住宅金基曉廬相比，文二新村的成交均價(jià)也已經(jīng)蓋過金基曉廬，更蓋過春江花月。人們不禁感嘆，在目前的杭州樓市，類似文二新村這樣的學(xué)區(qū)房，唯一的對(duì)手只剩下武林廣場核心區(qū)的武林一號(hào)等頂級(jí)豪宅了。
不過，一個(gè)有意思的是現(xiàn)象是，同樣是學(xué)區(qū)房，也存在由于學(xué)校的名氣與含金量所帶來的價(jià)格差異。同樣都屬于重點(diǎn)小學(xué)，地段、小區(qū)環(huán)境、戶型也非常類似，僅僅是因?yàn)橐宦分�，單價(jià)卻能相差近萬元。而事實(shí)上，這樣的小區(qū)，在杭州卻真實(shí)存在。
石灰橋新村，建造年代大約在上世紀(jì)80年代末，22幢多層建筑，屬于杭州市重點(diǎn)小學(xué)——文一街小學(xué)學(xué)區(qū)，目前的二手房掛牌價(jià)，基本在
28000-33000元間。而位于其正南方，僅隔文二路相望的文二新村，建造年代、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套基本相近，但是目前的二手房掛牌價(jià)，基本在
39000-45000元間。
雖然兩所小學(xué)都屬于重點(diǎn)小學(xué)，可在眾多購房者眼中，學(xué)軍小學(xué)的名號(hào)肯定要比文一街小學(xué)更響亮一些。也正由于這樣的原因，讓這兩個(gè)隔路相望的小區(qū)，單價(jià)相差
萬元，一套50平方米左右的物業(yè)，總價(jià)竟能相差50萬元。
華邦地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)詳細(xì)記錄了這兩個(gè)小區(qū)的二手房均價(jià)變化。在2007年，兩者的價(jià)格差距并不大，僅相差2700多元/平方米；2008年，由
于市場行情不佳，兩者的差距也縮小至不足2200元/平方米。但隨著2009年，隨著樓市發(fā)展的突飛猛進(jìn)，差距拉大至7800余元/平方米，特別是同年6
月份，杭州公布了2009年小學(xué)入學(xué)的政策，其中增加了“屬地管理原則”一項(xiàng)規(guī)定，這一規(guī)定也在一定程度上也刺激了購房入戶的買房需求，而同時(shí)買房者對(duì)學(xué)
區(qū)房的關(guān)注度更是大為提高。隨著樓市調(diào)控的深入，同屬于重點(diǎn)學(xué)區(qū)的兩個(gè)小區(qū)，價(jià)格仍然呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，并未因樓市的降價(jià)而出現(xiàn)回落。當(dāng)2012年擇校新
政的出臺(tái)，更是讓學(xué)軍小學(xué)備受關(guān)注，掛牌單價(jià)差距拉開萬元以上。
這種僅一路之隔，卻因分屬于不同學(xué)區(qū)，而造成價(jià)格差異的現(xiàn)象，在杭州比比皆是，并以近乎違背常理的方式在上演。而在學(xué)區(qū)面前，地段的優(yōu)勢，被大大忽略。
以馬塍路為例，共分為三段，分屬于不同的重點(diǎn)小學(xué)。從文三路以北至文二路一段，屬于學(xué)軍小學(xué)；從文三路以南至武林巷北一段，屬于文三街小學(xué)，目
前的市場掛牌均價(jià)在32000元/平方米左右；而武林巷以南段，屬于保俶塔實(shí)驗(yàn)小學(xué)，目前的市場掛牌均價(jià)在30000元/平方米左右。
離市中心越近，離西湖越近，價(jià)格反而越低，馬塍路二手房的價(jià)格卻并未因地段優(yōu)勢節(jié)節(jié)攀升。因此，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的存在，二手房價(jià)打破了常理，也打破了規(guī)律，讓不少以地段見長的小區(qū)，黯然失色。
來源：杭州日?qǐng)?bào)
