對(duì)于身背住房貸款的家庭來(lái)說(shuō)，隨著2016年的來(lái)臨，降息福利也將生效，大部分的房貸族月供將大幅降低。
一年間，央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%，降至了目前的4.9%。這一降息幅度，在近年的利率政策中是罕見(jiàn)的。
按照大部分房貸的利率調(diào)整規(guī)則，降息的福利將在次年生效。也就是說(shuō)，從下個(gè)月開(kāi)始，大部分人的房貸將迎來(lái)大幅降低。
降息后，明年還貸到底優(yōu)惠了多少？
我們不妨假設(shè)，小李按照純商業(yè)貸款的方式辦理了100萬(wàn)元的房貸，還款期限為20年，貸款利率均按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
如果按照今年年初6.15%的利率，等額本息的還款方式，小李總共將需要支付740267.62元利息，每月還貸金額將為7251.12元。
而如果按照下月即將執(zhí)行的4.9%的房貸利率，等額本息的還款方式，每月的還款金額只要6544.44元，總共的利息支付也降低至了570665.72元。
兩相比較，按照新利率的小李，總的利息支出將比之前老的利率少169601.9，省下利息將近17萬(wàn)。而每月的還款金額上，也要少706.68元。
當(dāng)然，每個(gè)家庭最后能享受多大的降息福利，和當(dāng)初的貸款利、剩下的還款時(shí)間、還款金額都有關(guān)系，還要通過(guò)銀行具體計(jì)算才能知道。
商貸優(yōu)惠略高于公積金
由于10月24日的降息中，個(gè)人住房公積金貸款利率未作調(diào)整，公積金貸款利率今年經(jīng)歷了四次下調(diào)，五年以上個(gè)人住房公積金的貸款利率，從年初的4.25%降低到了目前的3.25%。
也就是說(shuō)，如果本月央行不再進(jìn)行利率調(diào)整，下月開(kāi)始，純商業(yè)貸款的老房貸族，房屋貸款利率將下降1.25個(gè)百分點(diǎn)；而純公積金貸款的房貸族，貸款利率也將降低1個(gè)百分點(diǎn)。
5次降息為何產(chǎn)生福利下月才生效？
一般簽訂房貸合同時(shí)，約定的利率調(diào)整時(shí)間是次年1月1日開(kāi)始執(zhí)行，也就是說(shuō)，雖然今年頻繁降息，但要想真正享受降息帶來(lái)的福利，還要等到明年。
據(jù)了解，在降息或者加息的情況下，房貸利率調(diào)整有三種方式。
一種是次年調(diào)，銀行利率調(diào)整后，次年1月1日開(kāi)始執(zhí)行新利率；
一種是按年度調(diào)，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息；
一種是次月調(diào)息，即在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。
目前，大部分銀行都是次年生效，所以大部分人的月供應(yīng)該是從明年1月開(kāi)始下降。
小貼士：巧用公積金貸款
1、合理拉長(zhǎng)貸款年限
公積金貸款有上限，對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)需要“商貸+公積金貸款”的組合貸款方式。商貸利率高于公積金貸款利率，所以還貸時(shí)應(yīng)優(yōu)先償還商貸。按照這個(gè)思路，就應(yīng)當(dāng)拉長(zhǎng)公積金貸款期限，縮短商貸利率。這樣，在每期還款額差不多的情況下，就能使還款額中商貸所占的部分更大。
2、小兩口申請(qǐng)公積金貸款有訣竅
目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限是依據(jù)房齡和主貸人的年齡來(lái)決定的，因此如夫妻二人年齡差距較大，則讓年輕一方做主貸人，可拉長(zhǎng)公積金貸款期限。
3、買房前提前停止租房提取公積金
正在租房并且暫時(shí)沒(méi)有買房打算的財(cái)蜜，可先使用公積金來(lái)分擔(dān)房租壓力，有買房打算后，算好時(shí)間提前停止提取公積金即可。公積金貸款額度有上限，在賬戶里留太多錢也不一定都能用上。這樣租房與貸款結(jié)合的形式能更充分利用公積金。
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