5月17日，浙江省政府網(wǎng)站權(quán)威發(fā)布了《浙江省人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。該意見(jiàn)重申了相關(guān)稅收、銀行放貸、土地出讓金繳納政策，對(duì)家庭首次購(gòu)買普通自住房給予優(yōu)先保障，同時(shí)遏制炒房和投機(jī)性購(gòu)房 。昨天，記者就該政策性文件采訪了杭州的開(kāi)發(fā)商、中介和業(yè)內(nèi)人士，并綜合樓市現(xiàn)狀，對(duì)《意見(jiàn)》中大家普遍關(guān)心的條文作了一一解讀。
首套90方以上房貸最低首付三成
《意見(jiàn)》中明確，“對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則確定�！�
解讀：記者從開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介了解到，去年年底開(kāi)始，銀行已收緊了二手房貸款，對(duì)于首套二手房貸，無(wú)論建筑面積90平方米以上還是以內(nèi)，最低首付普遍三成；對(duì)于一手房的首套和二套房商業(yè)按揭，房產(chǎn)新政后，銀行已按上述意見(jiàn)執(zhí)行。其中，首套住房且套型建筑面積90平方米以內(nèi)的一手房，仍可辦理最低二成首付。涉及到三套房貸，杭州大部分銀行已暫停發(fā)放貸款，個(gè)別股份制商業(yè)銀行三套房貸仍在辦理，最低首付和按揭利率比二套房貸再提高一些。
值得注意的是，目前銀行對(duì)“二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍沒(méi)有出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士表示，目前銀行普遍按央行征信系統(tǒng)的個(gè)人按揭次數(shù)來(lái)判定套數(shù)。
公積金二次房貸從緊
《意見(jiàn)》提出，“家庭首次購(gòu)買普通自住房的，住房公積金貸款給予優(yōu)先保障；家庭購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房，申請(qǐng)住房公積金貸款的，要從緊控制。住房公積金貸款購(gòu)房首付款比例按照商業(yè)銀行貸款首付款比例要求執(zhí)行�！�
解讀：杭州市公積金中心對(duì)“家庭購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房，申請(qǐng)住房公積金貸款”已經(jīng)嚴(yán)格控制了。從4月底開(kāi)始，市公積金中心因?yàn)樯形闯雠_(tái)如何認(rèn)定“二次房貸”的相關(guān)細(xì)則，已經(jīng)暫緩辦理可能涉及“二次房貸”的申請(qǐng)。截至昨天，市公積金中心表示該細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)。
另外，從4月16日起市公積金房貸首付比例已經(jīng)調(diào)高，具體為：首次購(gòu)買套型建筑面積90平方米以上自住住房的，貸款首付比例最低為30%；二次貸款首付比例最低為50%。按揭利率不變，仍是公積金貸款利率。
不足5年的非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅
《意見(jiàn)》提出，“個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅�！�
解讀：上述意見(jiàn)是重申了去年12月底，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的有關(guān)個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)通知，杭州目前已按上述意見(jiàn)實(shí)施。
房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)稅可提高征收標(biāo)準(zhǔn)
《意見(jiàn)》稱，“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征個(gè)人所得稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其他住房，未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，各地可在國(guó)家規(guī)定的1%—3%個(gè)人所得稅征收率范圍內(nèi)，臨時(shí)性適當(dāng)提高征收標(biāo)準(zhǔn)。”
解讀：杭州對(duì)個(gè)人出售“滿五年且唯一的一套住房”一直實(shí)行免征個(gè)稅，這個(gè)跟上述意見(jiàn)一致。針對(duì)“個(gè)人轉(zhuǎn)讓其他住房，未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”的情況，杭州征收的個(gè)稅是成交總價(jià)的1%，也就是說(shuō)，執(zhí)行的是最低的國(guó)家規(guī)定個(gè)人所得稅征收稅率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果從緊執(zhí)行，不排除杭州有可能會(huì)提高房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)稅稅率。
房?jī)r(jià)漲幅較大城市
盡快研究實(shí)行限購(gòu)住房措施
《意見(jiàn)》提出，“各地特別是住房供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)較高、漲幅較大的城市，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，盡快研究實(shí)行滿足當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ状钨?gòu)買自住型普通住房需要的政策和臨時(shí)性限購(gòu)多套住房的政策�！�
解讀：意見(jiàn)要求“供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)較高、漲幅較大”的城市盡快研究臨時(shí)性限購(gòu)多套住房的政策，杭州算不算上述情形的城市？這將直接關(guān)系到杭州將如何執(zhí)行以及是否會(huì)出臺(tái)限購(gòu)住房的政策。據(jù)了解，本月起北京開(kāi)始實(shí)行“暫定同一購(gòu)房家庭只能在北京新購(gòu)買一套商品住房”的限購(gòu)措施。
保障性住宅用地供應(yīng)比例還將提高
《意見(jiàn)》中明確“各地要在7月底前編制和公布《2010—2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，并報(bào)上一級(jí)政府備案。要按照住房建設(shè)規(guī)劃確定的目標(biāo)要求，切實(shí)保障住房用地供應(yīng)，其中保障性住房、政策性住房、城市危舊房與‘城中村’改造、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于住房用地供應(yīng)總量的70%，并予以優(yōu)先保障�！�
解讀：“住房保障，事關(guān)人民群眾特別是中低收入群眾切身利益，事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定大局�！鄙现埽憬∥Ｎ�、杭州市委書記黃坤明在杭州市保障性住房工作會(huì)議上這么說(shuō)。
根據(jù)市建委、市房管局、市國(guó)土局等有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，杭州市區(qū)各類保障性住宅用地供應(yīng)量占住宅用地總量的比例已經(jīng)達(dá)到54.7%，今年這一比例還將得到穩(wěn)步提高。
據(jù)悉，我市2010年主城區(qū)（六城區(qū)，含三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)）住房保障工作的主要目標(biāo)任務(wù)業(yè)已明確：廉租房保障新增2140戶；廉租房新開(kāi)工5萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工50萬(wàn)平方米，竣工50萬(wàn)平方米；拆遷安置房（限價(jià)商品房）新開(kāi)工400萬(wàn)平方米，竣工300萬(wàn)平方米；建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃房42萬(wàn)平方米（含兩項(xiàng)公寓新開(kāi)工9萬(wàn)平方米）；人才專項(xiàng)用房新開(kāi)工50萬(wàn)平方米。
土地出讓再度被規(guī)范
《意見(jiàn)》中明確“增加住房用地有效供給。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索‘綜合評(píng)標(biāo)’、‘一次競(jìng)價(jià)’、‘雙向競(jìng)價(jià)’等土地出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國(guó)土資源部門，將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。
嚴(yán)格規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。土地出讓后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年�！�
解讀：為了進(jìn)一步提高土地有效供應(yīng)，前天、昨天連續(xù)兩天，杭州市國(guó)土局官方網(wǎng)站上接連貼出公告，共推出1000多畝經(jīng)營(yíng)性土地，于近期出讓。這些土地的出讓將大大增加2011年杭州的房源供應(yīng)量。不過(guò)，出讓方式仍然將采用符合商業(yè)市場(chǎng)行為性質(zhì)的土地招拍掛制度。據(jù)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，從杭州土地市場(chǎng)看，目前實(shí)行的土地招拍掛制度還是最合適的。
而針對(duì)《意見(jiàn)》中提到要將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，土地主管部門負(fù)責(zé)人表示，目前的土地出讓合同中已有開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等內(nèi)容，至于住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積等內(nèi)容現(xiàn)在還沒(méi)有，估計(jì)實(shí)際操作過(guò)程中也不容易，不過(guò)可以考慮加入保障性住房配建比例內(nèi)容，以確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例的落實(shí)。
此外，自去年12月17日以來(lái)，國(guó)家針對(duì)土地市場(chǎng)就出臺(tái)了一系列政策，先是首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年；然后又進(jìn)一步規(guī)定，開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，成交后需在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款。如今，各開(kāi)發(fā)商在杭州拿地均按照這項(xiàng)規(guī)定來(lái)執(zhí)行，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力也是一個(gè)非常大的考驗(yàn)。
每套房源明碼標(biāo)價(jià) 不得隨意漲價(jià)
《意見(jiàn)》中明確，“嚴(yán)格按照各地確定的商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可最低規(guī)模辦理預(yù)售許可，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，要在取得預(yù)售許可10天內(nèi)，按申報(bào)價(jià)格和《浙江省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)管理規(guī)定》實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)并一次性公開(kāi)銷售。商品房預(yù)售方案中主要內(nèi)容需要變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)房地產(chǎn)主管部門備案并公示，如涉及提高銷售價(jià)格的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)價(jià)格主管部門備案并公示，未經(jīng)備案公示的，不得隨機(jī)提高銷售價(jià)格�！�
同時(shí)指出，“全面清理已取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，準(zhǔn)確掌握已預(yù)售、正在預(yù)售和尚未預(yù)售的商品住房數(shù)量情況，對(duì)已取得預(yù)售許可尚未公開(kāi)銷售的，要責(zé)成限期公開(kāi)銷售。各設(shè)區(qū)市要在5月底前將檢查和清理情況向社會(huì)公開(kāi)，并報(bào)省政府備案。省政府在6月底前組織一次專項(xiàng)檢查，督促各地糾正和處理違法違規(guī)情況�！�
解讀：對(duì)于此次省政府強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)商品住房預(yù)銷售管理的規(guī)定，杭州樓市受到的影響并不太大。在這之前，很多政策杭州就已在執(zhí)行當(dāng)中，某些方面甚至更為嚴(yán)格。惟一有較大不同的是，意見(jiàn)規(guī)定商品住房項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)就須申報(bào)房源價(jià)格，未經(jīng)備案公示，不得隨機(jī)提價(jià)。
記者從新“國(guó)十條”后申領(lǐng)預(yù)售證的一些開(kāi)發(fā)商處了解到，從4月底開(kāi)始，杭州已經(jīng)執(zhí)行房源價(jià)格申報(bào)這一規(guī)定，在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)須先將該批房源的價(jià)格在物價(jià)局進(jìn)行備案，隨后才可由房管局發(fā)放預(yù)售證，而此前的操作方式是在申領(lǐng)時(shí)向房管部門報(bào)備均價(jià)即可。在剛剛過(guò)去的人居展上，組委會(huì)也明確要求參展商品住宅房源預(yù)(銷)售可采取標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表、價(jià)格手冊(cè)方式，也可采用互聯(lián)網(wǎng)查詢、多媒體終端查詢、電子信息公告等方式明碼標(biāo)價(jià)。明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)標(biāo)明房號(hào)、銷售狀態(tài)、建筑面積、銷售單價(jià)、房屋總價(jià)等。
5月首次開(kāi)盤的丁橋樓盤冠宇·雋園，在人居展上用易拉寶的形式醒目標(biāo)明了所有在售房源的明細(xì)情況，當(dāng)中包含銷售單價(jià)和總價(jià)，購(gòu)房者看過(guò)去一目了然。而人居展上的其他樓盤，只要有在售房源的，也都通過(guò)電子顯示屏滾動(dòng)、公示牌、房源價(jià)目表等各種方式進(jìn)行了明碼標(biāo)價(jià)。
同時(shí)，記者登錄透明售房網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，包括雋園在內(nèi)的少量近期開(kāi)盤的樓盤，點(diǎn)開(kāi)該樓盤的銷售信息，只要鼠標(biāo)點(diǎn)到具體某套住宅處，就會(huì)立即顯示出幢號(hào)、房號(hào)、當(dāng)前狀態(tài)、房屋用途、建筑面積、申報(bào)價(jià)格、申報(bào)時(shí)間這七項(xiàng)基本信息�！霸谕该魇鄯烤W(wǎng)上點(diǎn)擊房源就能看到它的申報(bào)價(jià)格，這項(xiàng)全新服務(wù)今后將會(huì)全面鋪開(kāi)，包括之前領(lǐng)出預(yù)售證但還有房源在售的樓盤，每套房源的價(jià)格也都會(huì)一一補(bǔ)上�！币晃恢槿耸客嘎丁�
《意見(jiàn)》除了明確規(guī)定一房一價(jià)須完全透明化之外，也指出未經(jīng)備案公示不得隨機(jī)提高銷售價(jià)格，這也杜絕了開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)的可能性。
公共租賃住房供應(yīng)將大幅增加
《意見(jiàn)》規(guī)定大力發(fā)展公共租賃住房�！兑庖�(jiàn)》中說(shuō)，各地要明確今后三年政府主導(dǎo)建設(shè)公共租賃住房的目標(biāo)任務(wù)和數(shù)量，并納入城市住房保障以及解決其他住房困難家庭居住問(wèn)題規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。房?jī)r(jià)較高、住房供應(yīng)緊張的城市，要大幅度增加公共租賃住房建設(shè)供應(yīng)規(guī)模。
新建公共租賃住房套型建筑面積以60平方米以下為主。各地要根據(jù)不同供應(yīng)對(duì)象合理確定公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
《意見(jiàn)》還規(guī)定，各地要加快推進(jìn)保障性安居工程實(shí)施，相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目原則上必須在7月底前開(kāi)工，要對(duì)2007年以來(lái)開(kāi)工建設(shè)的保障性住房竣工情況進(jìn)行一次全面調(diào)查清理，各設(shè)區(qū)市在5月底前將調(diào)查清理情況向社會(huì)公開(kāi)。
（據(jù)每日商報(bào)）
[ 本帖最后由 速遞員 于 2010-5-19 15:09 編輯 ]
