自2002年起，樓市的調(diào)控政策就不斷出臺，很多人稱之為"8年抗戰(zhàn)"。然而，奇怪的是，每次調(diào)控房地產(chǎn)后，房價就會飛漲，所謂"調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越漲"。
作為一個入行16年的房產(chǎn)專家，雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳經(jīng)歷了"8年抗戰(zhàn)"，然而讓她也感到迷惑不解的是，樓市為何會進(jìn)入一個調(diào)控"怪圈"？
樓市是個政策市
從2002年起，在章惠芳的印象中，杭州樓市共經(jīng)歷過3次大力度的調(diào)控：2005~2006年、2007~2008年、2010年。前兩次調(diào)控的結(jié)果都是：成交量短期出現(xiàn)下跌，甚至出現(xiàn)降價，但沒過多久又"舊態(tài)復(fù)萌"，然后是新一輪的瘋狂上漲。
章惠芳深刻感受到"天時"即政策的重要性是在2005年。雖然2002年、2003年國家都出臺調(diào)控政策，但效果不明顯，政策的實施反而成為房價加速上漲的風(fēng)向標(biāo)。2005年政府出臺更嚴(yán)厲的政策即俗稱的"國八條"。那一年，樓市真正進(jìn)入"冰凍期"。
"國八條"的主要內(nèi)容就是首次提出區(qū)分普通和非普通住宅，二手房開始征收營業(yè)稅；2006年，"國六條"再次加重二手房交易稅賦，并首次提出 90/70限制；2006年7月，國稅總局又出臺108號文，對二手房強(qiáng)制征收個稅。當(dāng)年，杭州透明售房網(wǎng)的最低日成交套數(shù)是個位數(shù)，五六月份很長時間在 20~30套的日成交量附近徘徊。
但調(diào)控力度越大，房價反彈更大。2007年，杭州房價迎來一輪更為迅猛的上漲。"2007年的二三月份，樓市似乎還賣不動，但自4月份起，樓市一下子火起來。"章惠芳回憶道。"當(dāng)時，一個朋友托我買萬家花城的房子。我們都沒想到會那么瘋狂，直到該樓盤凌晨突然開盤，開發(fā)商營銷部門的一位朋友給我發(fā)了 '警察都出動了'的短信我們才如夢初醒。"
2007年的6~7月份，大家都像突然覺醒了似的，都要買房，而開發(fā)商卻沒什么房子可賣。于是，自6月份開始，房價跳空高開，翻番地往上漲。"信步閑庭2006年底開盤，房價才6000~7000元/平方米。2007年7月份，突然上漲到1.2萬~1.3萬元/平方米。"
"2007年這一波猛烈上漲行情大家都沒估計，總以為房價應(yīng)該穩(wěn)定了。"章惠芳說。
2007年，國家再次出手調(diào)控，8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。"保障性住房"被提到了前所未有的高度。 2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了"二套房"新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。
"一開始，大家對二套房提高首付利率的政策還沒什么大反應(yīng)。但自12月份銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行這一政策后，市場開始降溫。隨后，2008年，國家先后多次加息并上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，國家銀根收緊的意圖越來越明顯。2008年9月，金融危機(jī)沖擊下，萬科打折，房價首次大幅度下跌。"章惠芳說，這是杭州樓市歷史上難得的一次降價。
2009年，由于金融危機(jī)政府救市，房價再次瘋漲。2010年4月，"國十條"以"中國史上最嚴(yán)厲的調(diào)控"面目再次出現(xiàn)，樓市再次陷入低迷。
越調(diào)越漲的市場讓人看不懂
這幾年的調(diào)控，似乎都會出現(xiàn)這樣一個怪現(xiàn)象：調(diào)控力度越大，房價反彈力度也就越大。
杭州歷史上兩次最大的漲價潮就出現(xiàn)在2007年和2009年。而在這兩次大漲前，都經(jīng)歷過一輪大的樓市調(diào)控。
"如果沒有2005~2006年的調(diào)控，從某種意義上講，可能也不會出現(xiàn)2007年的房價瘋漲。"章惠芳認(rèn)為。
政策的出發(fā)點無疑是好的。"國六條"的90/70旨在加大中小戶型普通住宅的供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾。但由于地方政府在實施時有一定的滯后性，執(zhí)行政策時采用一刀切的模式，不管老地塊新地塊都一律要求"90平方米以下戶型占套型面積的70%"。這樣，很多項目都再做規(guī)劃延后開工。等到2007年大家都想買房了，樓市供應(yīng)卻出現(xiàn)了房荒，開發(fā)商捂盤現(xiàn)象此起彼伏，土地價格也一再創(chuàng)新高。
2009年的大漲，似乎是"金融危機(jī)救了房地產(chǎn)業(yè)"。2008年10月，在全球金融危機(jī)的沖擊下，各地救市政策頻出，四萬億大單，讓很多原本因資金鏈即將斷裂眼看要破產(chǎn)的公司"起死回生"。2009年，樓價再次一路狂奔。
對于今年的調(diào)控，章惠芳認(rèn)為，比前兩次可能更為有效。"但是，要真正改變樓市的投機(jī)心態(tài)，還不能光靠'堵'，切斷需求，關(guān)鍵還在于'疏'，要將樓市的閑散資金引到別的渠道去，讓住宅的投資屬性弱下來。否則一旦政策放松，大量的投資需求還會涌入樓市。"章惠芳說。
(據(jù)錢江晚報）
