房?jī)r(jià)滯漲的秘密，數(shù)字游戲、籠絡(luò)開(kāi)發(fā)商 為效果各出奇招
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)去一個(gè)月，盡管部分城市樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)多達(dá)六成的降幅，但成交均價(jià)仍然堅(jiān)挺，甚至還有不少樓盤(pán)不降反升，樓市調(diào)控似乎進(jìn)入了“越調(diào)越漲”的怪圈。 地方政府面臨著來(lái)自中央日益嚴(yán)厲的調(diào)控問(wèn)責(zé)壓力，也顯得進(jìn)退兩難。據(jù)住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司的一位負(fù)責(zé)人透露，盡管在遏制高房?jī)r(jià)方面地方政府沒(méi)有以書(shū)面形式簽訂責(zé)任書(shū)，但是對(duì)于重點(diǎn)熱點(diǎn)城市，如果房?jī)r(jià)降不下來(lái)，地方政府也將面臨嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)。 而據(jù)記者了解，迫于來(lái)自中央的巨大壓力，北京、廣州等熱點(diǎn)城市除了出臺(tái)調(diào)控細(xì)則外，也想盡辦法，希望讓高居不下的房?jī)r(jià)數(shù)字降下來(lái)。比如，北京市住建委已經(jīng)對(duì)高端樓盤(pán)預(yù)售申請(qǐng)的審批“特別慎重，速度明顯放慢”，單價(jià)5萬(wàn)元以上的房源項(xiàng)目短時(shí)期內(nèi)已經(jīng)很難順利獲得預(yù)售證了。甚至為了穩(wěn)定預(yù)期，一些被賣(mài)掉的高價(jià)房被延緩了網(wǎng)上成交備案，因此在成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上難以體現(xiàn)出來(lái)，達(dá)到避免拉高均價(jià)的效果；而廣州則以“銀行可以為企業(yè)銷(xiāo)賬”的誘惑勸導(dǎo)開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)，只要先降價(jià)，一切好商量。 軍令狀 5月19日，住建部與各地簽訂保障房工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，并將在年底組織驗(yàn)收各地住房保障工作的完成情況，納入考核和問(wèn)責(zé)內(nèi)容。 對(duì)于影響面更廣的住宅價(jià)格方面，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司的一位負(fù)責(zé)人向記者透露，盡管在遏制高房?jī)r(jià)方面地方政府沒(méi)有以書(shū)面形式簽訂責(zé)任書(shū)，但是對(duì)于重點(diǎn)熱點(diǎn)城市，是否能控制房?jī)r(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)降，也將納入年終地方政府的考核與問(wèn)責(zé)。 這無(wú)異于一份來(lái)自中央的口頭“軍令狀”。 事實(shí)上，4月17日的新“國(guó)十條”中，已經(jīng)將“建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”引入到房地產(chǎn)調(diào)控中來(lái)。這被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)為是“此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中的一大進(jìn)步”。而據(jù)上述住建部人士的說(shuō)法，將控制房?jī)r(jià)也納入年終地方政府的考核與問(wèn)責(zé)，這則意味著地方政府在調(diào)控房?jī)r(jià)的角色上又一次被升級(jí)。 中信證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳認(rèn)為：“將控制房?jī)r(jià)的工作納入到地方政府政績(jī)的考核，這在某種程度上來(lái)講是一種政治任務(wù)，尤其從地方官員的角度來(lái)講，政治上的激勵(lì)是比較大的�！� 有激勵(lì)就有責(zé)任。5月19日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱(chēng)，4月份36個(gè)主要城市房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)續(xù)漲趨勢(shì)。這樣的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)讓地方政府為穩(wěn)定房?jī)r(jià)“負(fù)總責(zé)”的要求也像一把利劍，時(shí)刻懸在地方政府頭上。 上述住建部負(fù)責(zé)人告訴記者，在目前新政已經(jīng)初現(xiàn)效果，但房?jī)r(jià)仍有上漲態(tài)勢(shì)的市場(chǎng)情況下，尤其需要地方政府切實(shí)落實(shí)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，也因此相關(guān)部門(mén)對(duì)地方政府及責(zé)任人的考核與問(wèn)責(zé)也會(huì)更加嚴(yán)格。 “只要房?jī)r(jià)降不下來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控就不會(huì)停止�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾向記者表示，“現(xiàn)在降房?jī)r(jià)與地方政府的政績(jī)掛了鉤，地方政府還是會(huì)想盡辦法表現(xiàn)政策效果的。” 胡蘿卜加大棒 面對(duì)來(lái)自中央日益嚴(yán)厲的調(diào)控問(wèn)責(zé)壓力，地方政府顯得進(jìn)退兩難。 地方財(cái)政依賴(lài)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀已經(jīng)成為了不是秘密的秘密。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2009年，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)業(yè)為地方政府帶來(lái)的財(cái)政收入占地方財(cái)政總收入的40%-60%。因此，如果地方政府在落實(shí)調(diào)控政策中過(guò)于積極，則難免會(huì)影響到地方GDP的增長(zhǎng)。 事實(shí)上，從以往的樓市調(diào)控中的確也可以看到地方政府對(duì)中央政策表現(xiàn)出的“動(dòng)力不足”甚至“出手化解”。今年1月份，中央明確要求地方政府要抓緊清理減免稅等房地產(chǎn)優(yōu)惠政策之時(shí)，杭州、南京、青島等多個(gè)城市都出臺(tái)了與中央要求相悖的樓市政策。 此次新“國(guó)十條”出臺(tái)后，除北京之外，其他城市的地方調(diào)控細(xì)則仍然都較為溫和。但需要看到調(diào)控效果的地方政府卻想到了可以“治標(biāo)”的辦法。 記者從北京市住建委一位相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，目前對(duì)高端樓盤(pán)預(yù)售申請(qǐng)的審批“特別慎重，速度明顯放慢了”。從目前的審批發(fā)放情況看，單價(jià)在5萬(wàn)元以上的房源項(xiàng)目，短時(shí)內(nèi)已經(jīng)很難順利獲得預(yù)售證了。 “在目前嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的背景下，因?yàn)橐粋�(gè)豪宅樓盤(pán)的成交拉高成交均價(jià)，掩蓋調(diào)控效果，顯然是地方政府極不愿意看到的�！北本┦幸晃粍e墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商向記者透露，最簡(jiǎn)單的辦法就是“暫緩這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放，令其不能入市銷(xiāo)售”。 不僅如此，記者還從接近北京市國(guó)資委一消息人士處獲悉，進(jìn)入5月份，北京市國(guó)資委以約談、會(huì)議等方式授意國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。這位消息人士表示，北京作為3月15日后這一輪房?jī)r(jià)高升的領(lǐng)漲城市，在此番調(diào)控中備受關(guān)注，因此有關(guān)方面表示：“只要先把價(jià)格降下來(lái)，之后的拿地、開(kāi)發(fā)都好商量。 與北京相比，廣州為開(kāi)發(fā)商降價(jià)開(kāi)出了更優(yōu)惠的政策。廣州一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，“剛剛接到有關(guān)方面通知，如果企業(yè)率先降價(jià)，銀行可以為企業(yè)銷(xiāo)賬�！钡菍�(duì)于具體的操作方式和降價(jià)幅度，這位開(kāi)發(fā)商表示目前并不知情，僅是了解到銀行最多可為企業(yè)銷(xiāo)掉40%的原有壞賬。 “拉價(jià)”貓膩 實(shí)際上，在地方政府想盡辦法要降低各地房?jī)r(jià)的過(guò)程里，卻也存在著人為“拉價(jià)”的痕跡。據(jù)上述開(kāi)發(fā)商透露，出于對(duì)成交均價(jià)的“調(diào)控”，北京市主管部門(mén)對(duì)已獲得預(yù)售證在售的高價(jià)房成交房源，也存在放緩成交網(wǎng)上備案的進(jìn)度。 “也就是說(shuō)，這些高價(jià)房實(shí)際在售樓處已經(jīng)賣(mài)掉，但有關(guān)部門(mén)并不給予正式的成交合同，并延緩成交網(wǎng)上備案，因此在成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，這些已成交的高價(jià)房也不能在成交均價(jià)中體現(xiàn)出來(lái)，達(dá)到避免拉高均價(jià)的效果�！� 但盡管如此，房?jī)r(jià)依然高企。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，5月份北京已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，平均價(jià)格為25800元/平方米，與4月份22974元/平方米的實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)相比，仍然上漲了12.3%。 另?yè)?jù)上海方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份上海開(kāi)盤(pán)的17個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目中，除了個(gè)別樓盤(pán)折扣破9折之外，其余樓盤(pán)打折幅度都很小，新盤(pán)上市平均報(bào)價(jià)仍比上月漲近14%。 與此同時(shí)，知名房企在降價(jià)與不降價(jià)面前也顯得十分猶豫。5月中旬，恒大地產(chǎn)全國(guó)采取8.5折促銷(xiāo)策略后，萬(wàn)科最近在北京新開(kāi)盤(pán)的假日風(fēng)景項(xiàng)目也小幅降價(jià)。兩大房企的降價(jià)行為引發(fā)了業(yè)內(nèi)騷動(dòng)。但隨后，萬(wàn)科銷(xiāo)售總裁肖勁對(duì)媒體“辟謠”。 海航置業(yè)銷(xiāo)售總監(jiān)高翔宇對(duì)記者表示，“開(kāi)發(fā)商都在相互揣測(cè)對(duì)方，因?yàn)橘I(mǎi)房者的觀望，擔(dān)心降價(jià)也不會(huì)有人買(mǎi)，還不如暫時(shí)不降�！痹谒磥�(lái)，很多樓盤(pán)并非不準(zhǔn)備降價(jià)，而是在等待時(shí)機(jī)。 然而，令許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)的是，在地方政府部門(mén)“調(diào)控”的降價(jià)下，真正調(diào)控的黃金期卻被耽誤了。 中信證券一位分析師坦言，“目前地方政府一些‘投桃報(bào)李’的辦法若想真正拉下房?jī)r(jià)，其實(shí)會(huì)為將來(lái)埋下隱患。現(xiàn)在不讓企業(yè)賣(mài)高價(jià)，或者讓企業(yè)降價(jià)政府補(bǔ)償。但風(fēng)聲過(guò)去后，難保他不會(huì)繼續(xù)‘補(bǔ)漲’來(lái)賣(mài)。這樣最大的危害在于，當(dāng)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)已跌，錯(cuò)誤的信號(hào)傳導(dǎo)上去，會(huì)影響調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施和執(zhí)行�！�
(據(jù)華夏時(shí)報(bào)）
