摘要：進(jìn)入2010年，綠城又陷入新一輪的償債期。年初，綠城已回購(gòu)了一筆2007年發(fā)行、期限7年的高息債，金額4億美元。5月18日，綠城有一筆本金總值22億元人民幣的可換股債券到期。
2009年是綠城集團(tuán)起死回生之年。
這一年，綠城足球隊(duì)由于廣州、成都假球案，得以重返中超，而綠城地產(chǎn)得到了工行信托融資，擺脫“外債門”危機(jī)。
然而，進(jìn)入2010年，綠城又陷入新一輪的償債期。年初，綠城已回購(gòu)了一筆2007年發(fā)行、期限7年的高息債，金額4億美元。5月18日，綠城有一筆本金總值22億元人民幣的可換股債券到期，債權(quán)方是紐約梅隆銀行，綠城已準(zhǔn)備贖回該筆債券，但沒有透露此次贖債資金的具體出處。
事實(shí)上，綠城巨額負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式一直受到業(yè)內(nèi)詬病。盡管去年樓市大熱，綠城中國(guó)的凈負(fù)債率已經(jīng)由2008年底的140%，減緩至2009年底的 105%，但在地產(chǎn)上市公司中仍屬高位，而今遇到史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，無疑是對(duì)綠城高負(fù)債模式的考驗(yàn)。
巨債壓頂
根據(jù)綠城公布的財(cái)務(wù)報(bào)表，今年1-4月份，綠城實(shí)現(xiàn)銷售金額達(dá)人民幣143億元，較去年同期增加170％，但綠城集團(tuán)僅完成全年目標(biāo)的21%，明顯低于內(nèi)房股同行30%的平均水平。更主要的是，綠城的資金壓力仍然較大。
綠城中國(guó)被認(rèn)為是在港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司中杠桿率最高的公司，2009年耗資456億元激進(jìn)拿地，占合同銷售額的88.8%。這使綠城的“資本承擔(dān)” 高高在上。
綠城中國(guó)總裁壽柏年向時(shí)代周報(bào)記者表示：“今年我們又買了一些土地，地價(jià)90億元左右，如果我們接下來不買地，今年綠城大概要付200億元的地價(jià)款，到現(xiàn)在為止，綠城已經(jīng)支付了100億元。”
今年又是綠城最花錢的一年，綠城集團(tuán)在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè)，新開工面積將超過800萬(wàn)平方米，在建面積將超過1200萬(wàn)平方米，僅次于綠地和萬(wàn)科。
壽柏年認(rèn)為，目前的負(fù)債對(duì)于綠城而言是安全的，并且是有效率的。他告訴時(shí)代周報(bào)記者：“現(xiàn)在負(fù)債率計(jì)算并非十分合理。因?yàn)橘I地的時(shí)候，綠城出一半的錢，銀行出一半的錢，其中綠城的凈資產(chǎn)不會(huì)增加，相反負(fù)債是一定會(huì)增加的。”
“綠城這種方式，在市場(chǎng)好的時(shí)候，完全可以憑借銷售業(yè)績(jī)，回籠資金，進(jìn)一步擴(kuò)張自己的土地儲(chǔ)備。但這種高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，一遇到宏觀調(diào)控，就存在較大的資金壓力�！庇油禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師陸騎麟向時(shí)代周報(bào)記者表示。
綠城上市前負(fù)債率400%，2008年底也高達(dá)140%，很多分析機(jī)構(gòu)預(yù)期2010年、2011年綠城的凈借貸比將達(dá)到141%和126%。盡管綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示“只要迅速開發(fā)銷售，就不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)”，但在樓市調(diào)控背景下，“迅速開發(fā)銷售”成為開發(fā)商不得不面對(duì)的難題。
或出讓項(xiàng)目
“綠城受到宏觀調(diào)控的影響較大，綠城的樓盤基本屬于高端項(xiàng)目，此次宏觀調(diào)控對(duì)高端項(xiàng)目影響比較大；同時(shí)，綠城拿地的成本向來比較高，房?jī)r(jià)回調(diào)余地不大�！币拙又袊�(guó)分析師薛建雄向時(shí)代周報(bào)記者表示。
事實(shí)上，綠城在售的豪宅已經(jīng)遇冷，如位于杭州九堡板塊綠城旗下的“麗江公寓”三期開盤，均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米，一舉推出了兩百多套房源，截至5 月26日，成交僅幾十套。
2010年綠城的項(xiàng)目中，1/3在一線城市，在調(diào)控背景下銷售將面臨很大的挑戰(zhàn)。有投行分析認(rèn)為，綠城今年以來新開盤房源的銷售率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，前四個(gè)月平均銷售率從去年下半年的82.8%跌至65%。
綠城并沒有放棄今年的買地計(jì)劃。“如果完成670億元的銷售目標(biāo)，加上今年不買地，綠城年底會(huì)有300億元的資金，還是非常充裕的。當(dāng)然今年是要買地的，公司會(huì)評(píng)估調(diào)控的影響，決定我們的土地購(gòu)買量�！眽郯啬晗驎r(shí)代周報(bào)記者表示，“我們也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化來控制工程開工的進(jìn)度。”
壽柏年同時(shí)表示：“綠城95%以上的資產(chǎn)是住宅和土地，公司變現(xiàn)能力非常強(qiáng)。資金一旦發(fā)生問題，可以通過合作變現(xiàn)，我們有大量的戰(zhàn)略合作伙伴，他們有錢。如果我們出讓一些項(xiàng)目股份，他們還是非常樂意接受的�！�
危機(jī)邊緣
事實(shí)上，綠城已陷入了高額負(fù)債的泥潭之中。今年初，綠城與工商銀行達(dá)成信托協(xié)議，共融得資金16.87億元；與平安信托達(dá)到協(xié)議，共融得16億元資金；與中泰信托達(dá)到協(xié)議，共融資10億元。
“綠城的信托計(jì)劃，屬于高額融資，與工行達(dá)成的信托，年利率高達(dá)14%，這也顯出綠城急需資金�！鄙虾Ｎ搴蠂�(guó)際總經(jīng)理鄒毅向記者表示。
對(duì)于海外融資，綠城已經(jīng)變得非常小心了。“綠城負(fù)債率高，合作項(xiàng)目多，境外投資者不喜歡高負(fù)債以及合作策略。所以我們目前沒有在境外資本市場(chǎng)融資的計(jì)劃，今年會(huì)擴(kuò)大與銀行和其他信托機(jī)構(gòu)的合作�！眽郯啬旮嬖V時(shí)代周報(bào)記者。
但綠城年報(bào)顯示，因與信托有關(guān)的金融衍生工具公平值改變，綠城中國(guó)去年虧損7900萬(wàn)元人民幣。
穆迪助理副總裁、分析師曾啟賢認(rèn)為：“考慮到綠城的高風(fēng)險(xiǎn)偏好、進(jìn)取的購(gòu)地戰(zhàn)略及較高資產(chǎn)負(fù)債表杠桿率，會(huì)繼續(xù)將其評(píng)級(jí)限制在B級(jí)低段�！�
一個(gè)重要的背景是，綠城在上輪調(diào)控瀕臨被收購(gòu)邊緣，全靠調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)才轉(zhuǎn)危為機(jī)。
（據(jù)時(shí)代周報(bào)）
[ 本帖最后由 蓋樓小妞 于 2010-6-12 09:34 編輯 ]
