杭州的寫字樓市場(chǎng)，一直沒怎么揚(yáng)眉吐氣過。住宅價(jià)格猛漲的時(shí)候，寫字樓可能會(huì)跟漲一點(diǎn)，但肯定漲不了住宅那么多；住宅開始大跌，寫字樓卻不能幸免，也得跟著跌。整個(gè)寫字樓市場(chǎng)就跟不曾井噴過的商務(wù)氛圍一樣，兩個(gè)字，平淡。
所以杭州寫字樓市場(chǎng)向來類住宅化操作，以出售回籠資金為主，因?yàn)樽饨鸩粔蚋�，很少有�?xiàng)目只租不售；因?yàn)樯虅?wù)市場(chǎng)寡淡，不少小戶型項(xiàng)目變成了商住兩用樓，還出現(xiàn)了酒店式公寓這一類衍生產(chǎn)品。
然而最近，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一反常態(tài)，紛紛表示會(huì)自持一定面積的寫字樓，自持比例甚至達(dá)到一半左右。有兩個(gè)項(xiàng)目更是決定部分轉(zhuǎn)售為租，加大自持面積的比例。究其原因，近段時(shí)間來資金成本下降得厲害，寫字樓銷售價(jià)格也在下行中，兩面一合計(jì)，現(xiàn)在低價(jià)賣真心不合算，不如拿在手上再說。
融資成本越來越低 寫字樓租金和售價(jià)也都在降
今年以來，央行頻頻降息降準(zhǔn)，貨幣政策持續(xù)寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性保持充裕，融資成本越來越低。
尤其是10月，先是央行宣布在上海、天津、江蘇等9省市推廣信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)，此舉相當(dāng)于解封7萬億信貸資金，一旦釋放，人民幣將貶值2%。
兩周后，央行再度宣布“雙降”，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這一輪頻繁降息始于2014年11月22日，至今已累計(jì)降息1.65個(gè)百分點(diǎn)。至此，銀行存款利率降至歷史新低，商業(yè)房貸利率也已降至近十年來的最低水平，“負(fù)利時(shí)代”即將到來。
而由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不景氣，和樓市的以低價(jià)換巨量，杭州寫字樓市場(chǎng)事實(shí)上一年來租金和售價(jià)都在下降。
比如錢江新城板塊由于華潤(rùn)大廈等新項(xiàng)目的交付，新增供應(yīng)量大幅提升。華潤(rùn)大廈的寫字樓早年散售時(shí)價(jià)格不高，小業(yè)主較多，供應(yīng)量的集中上市對(duì)出租價(jià)格形成了擠壓。而目前寫字樓市場(chǎng)的主力租戶為省內(nèi)中小型民營(yíng)企業(yè)，他們對(duì)樓品的要求并不高。因此，今年錢江新城新出租寫字樓的租金大致在3元/平方米/天左右，相較于之前的3.5元/平方米/天有所下滑。
售價(jià)方面，由于各板塊存量巨大，新增供應(yīng)開始銷售，企業(yè)的辦公需求又隨著經(jīng)濟(jì)的疲軟而走弱，因此寫字樓銷售價(jià)格同步下滑，比如濱江、錢江新城都有類似的情況。
一邊是資金成本在降，另一邊，銷售價(jià)格也在降，兩邊這么一算，現(xiàn)在低價(jià)出貨確實(shí)有點(diǎn)劃不來。寫字樓和住宅有所不同，住宅如果不賣，只能空置在手上，白白浪費(fèi)財(cái)務(wù)成本；而寫字樓不賣可以租，能獲得一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
因此，那些租金能夠租到較高水平的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，眼下寧可轉(zhuǎn)售為租，先自持著等行情走暖再說，贊成中心就是一個(gè)典型的例子。
位于錢江新城西面、復(fù)興大橋旁的一線江景寫字樓項(xiàng)目贊成中心，寫字樓面積一共6萬平方米，今年6月交付，目前已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。
因?yàn)轫?xiàng)目地段和質(zhì)地都不錯(cuò)，由德國(guó)知名建筑事務(wù)所GMP全盤打造，開發(fā)商最初的設(shè)想是自持一半銷售一半。賣了一年多到現(xiàn)在，已售2萬方面積，低樓層幾乎都賣光了，只剩高樓層房源在售。由于受到整體行情不佳的拖累，贊成中心高區(qū)寫字樓的在售均價(jià)為28000元/平方米左右，并不高。
之所以說不算高，是因?yàn)橘澇芍行哪壳暗淖饨鹜Σ诲e(cuò)，平均價(jià)格在5.2元/平方米/天左右，最高的一筆生意租給了一家金融公司，要了朝南面江的三間寫字樓，600多方，租金為7.8元/平方米/天左右。這樣的租金，在整個(gè)錢江新城板塊內(nèi)都已屬于一流水平，然而單價(jià)賣不上30000元/平方米，如果是投資，租金收益已經(jīng)能跑贏杭州絕大多數(shù)的商業(yè)類房產(chǎn)品。
因此，贊成中心本來打算繼續(xù)銷售的1萬方寫字樓，準(zhǔn)備一半銷售一半轉(zhuǎn)為出租了，最終其自持比例將達(dá)近六成。“目前的狀況是租金好，但售價(jià)不景氣，很明顯出現(xiàn)了租售倒掛的奇怪行情。我們對(duì)自己的項(xiàng)目很有信心，現(xiàn)在這樣低價(jià)賣掉確實(shí)可惜，不如以時(shí)間來換升值空間，等到行情好轉(zhuǎn)再做打算。”贊成中心總經(jīng)理沈飚解釋說。
遠(yuǎn)洋準(zhǔn)備自持兩幢寫字樓 來福士、高德均自持一半左右
無獨(dú)有偶，位于大關(guān)路北、運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊核心的遠(yuǎn)洋國(guó)際中心，也正在考慮進(jìn)一步加大寫字樓自持比例。
遠(yuǎn)洋國(guó)際中心的寫字樓體量一共有20萬平方米，包含五幢寫字樓，其中三幢為超甲級(jí)寫字樓，還有兩幢甲級(jí)寫字樓。之前就準(zhǔn)備自持的C幢超甲級(jí)寫字樓高130米，因?yàn)橛邢薷�，所以成了運(yùn)河邊最高的寫字樓，可以看到運(yùn)河景觀，未來遠(yuǎn)洋會(huì)把杭州總部放在這里。
兩幢甲級(jí)寫字樓中，E幢今年開始銷售，目前已售六七成，而原本打算整體出售的D幢，目前遠(yuǎn)洋方面也有意拿來自持。
“未來杭州的城市地位明顯得到提升，公司總部對(duì)于杭州未來的商務(wù)市場(chǎng)比較看好；另一方面，這也是出于公司近期戰(zhàn)略的需要。”遠(yuǎn)洋國(guó)際中心營(yíng)銷總監(jiān)倪海鋒介紹稱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)于目前在北京、天津、成都等地開發(fā)的新項(xiàng)目，都要求對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目提高自持比例，杭州也是如此。
而在錢江新城板塊，在售的幾個(gè)高端綜合體項(xiàng)目，寫字樓的自持比例也都不低。來福士的寫字樓部分一共6萬方左右，其中A幢銷售，B幢出租，自持比例約為五成。高德置地廣場(chǎng)(樓盤頁 戶型圖庫 動(dòng)態(tài) 價(jià)格) 一共有10萬方寫字樓，4萬方銷售，6萬方自持，自持比例更高一些，達(dá)到六成。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)大勢(shì)要轉(zhuǎn)變需要一個(gè)周期，短期內(nèi)資金的獲得成本會(huì)維持在一個(gè)比較低的水平上；經(jīng)濟(jì)不好又直接影響到寫字樓的租賃需求，從而延展至售價(jià)，售價(jià)想要提振也會(huì)乏力；而在這樣的行情下，比較優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目更適合轉(zhuǎn)售為租，因?yàn)樗淖饨鸹貓?bào)會(huì)較高，拿時(shí)間來換的增值空間也會(huì)較大。
每日商報(bào)
