隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口增速放緩，中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體，中國房地產(chǎn)行業(yè)的價值重心已經(jīng)由房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向存量物業(yè)的價值整合和挖掘。
存量房時代房地產(chǎn)市場的主要特征
1、商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營為主
商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時，開發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主 ；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時，開發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時代。此時，地產(chǎn)本身體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營是最優(yōu)的選擇，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營主體創(chuàng)造更大的價值。
2、住宅租賃市場更加活躍
根據(jù)國際經(jīng)驗，在存量房時代，租賃住房比例約占三分之一，在特大城市更高。
3、圍繞存量房持有經(jīng)營、租賃交易的金融服務(wù)發(fā)達(dá)
從金融服務(wù)看，通過 REITs、房地產(chǎn)私募基金等金融工具，助力商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作。由于商業(yè)地產(chǎn)投資額大且回收期長，對長期穩(wěn)定的資金需求量非常大，構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流平臺對商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營至關(guān)重要。
變革中的房地產(chǎn)業(yè)
在增量轉(zhuǎn)存量的大市場環(huán)境下，不少企業(yè)已經(jīng)在積極謀劃轉(zhuǎn)型之路。自去年以來，利用互聯(lián)網(wǎng)、金融等多重資源謀求多元化轉(zhuǎn)型，成為各家企業(yè)的重要戰(zhàn)略，“聯(lián)銀”“觸網(wǎng)”“從商”已經(jīng)成為不少房企的新出路。萬科稱2015年不設(shè)銷售目標(biāo)，開始注重對創(chuàng)客的空間試驗；萬達(dá)自去年開始便積極做產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，提出從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)過渡，項目重心逐漸由萬達(dá)廣場向萬達(dá)文化旅游城轉(zhuǎn)移；此外，龍湖的“生活幫”、“社區(qū)通”，及花樣年“彩之云”等社區(qū)APP，到世茂的“云平臺”等，都是房企營銷互聯(lián)網(wǎng)化的結(jié)合體。與此同時傳統(tǒng)中介企業(yè)在面對市場環(huán)境變化時也動作頻頻，搜房網(wǎng)入股世聯(lián)行、安居客與58同城合并、鏈家地產(chǎn)打造自如、我愛我家運(yùn)營公寓品牌相寓等，都是中介企業(yè)在變革時期的積極探索。2014年以來，我們已經(jīng)看到不同商業(yè)模型之間的界限開始變得模糊，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司越來越互聯(lián)網(wǎng)化，互聯(lián)網(wǎng)公司也開始向線下滲透，原本定位不同、差異明顯的玩家突然出現(xiàn)在同一個戰(zhàn)壕中，競爭更加激烈。
盛世管家的自我革命
當(dāng)傳統(tǒng)企業(yè)紛紛向標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化運(yùn)營的方向轉(zhuǎn)型時，深耕杭城11年的盛世管家以其對產(chǎn)業(yè)終局的思考，開始謀劃轉(zhuǎn)型。2014年7月原盛世管家董事長童浩建立長租公寓品牌蝸居，2015年6月盛世管家買賣事業(yè)部并入鏈家地產(chǎn)，7月盛世管家租賃事業(yè)部與蝸居合并成立愛上租，建立了以自營公寓為核心的運(yùn)營體系，將旗下公寓產(chǎn)品分為品牌公寓和托管公寓，并實行一房一價，至此，盛世管家的轉(zhuǎn)型已初步完成。作為國內(nèi)首家將租賃單獨(dú)分拆成事業(yè)部并獨(dú)立運(yùn)營的企業(yè)，盛世管家一直以來都保持著對租賃的深入思考，因此在企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，最終選擇了聚焦于長租公寓的精細(xì)化運(yùn)營。
基于蝸居團(tuán)隊的互聯(lián)網(wǎng)背景和產(chǎn)品能力，以及盛世管家租賃團(tuán)隊的多年行業(yè)經(jīng)驗，相比傳統(tǒng)中介單純的居間、包租等模式，愛上租的業(yè)務(wù)將更加多元化。自成立以來，愛上租先后為大華、萬科、日信、華潤等房產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化的物業(yè)增值管理方案。在業(yè)主端，愛上租提供的一站式房屋托管服務(wù)，不僅能免去業(yè)主租房過程中各種麻煩，穩(wěn)定獲取租金收益，同時還通過不斷的金融創(chuàng)新（中國首個基于 P2P 的保理業(yè)務(wù)及 5 年期的業(yè)主裝修信用貸款）為業(yè)主資產(chǎn)增值提供了保證。
與傳統(tǒng)中介把房子租出去即完成交易的模式不同，愛上租對租客入住后的運(yùn)營格外重視。為租客提供的專職管家服務(wù)，包含了定期保潔、日常維護(hù)與維修、物業(yè)垃圾費(fèi)代收代繳、租住信息備案以及協(xié)助辦理暫住證等服務(wù)，并著力打造互動社區(qū)，為租客提供有溫度的生活空間。與此同時，有別于傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)大多著力于線上社交并通過定期線下活動不斷鞏固用戶聯(lián)系的特點(diǎn)，愛上租的用戶具有天然的線下高頻次接觸的屬性。 愛上租以 1 公里為服務(wù)半徑，建立起一個兼顧聚會、聊天、 簡單餐飲、影音電玩的活動場所“愛上租·客廳” 作為租客的專屬配套設(shè)施，為他們提供在工作和居住以外更為開放、有趣的生活選擇。
面對移動互聯(lián)網(wǎng)的普及、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、主力消費(fèi)人群屬性的變化，過往的行業(yè)格局已經(jīng)被打破，這迫使眾多傳統(tǒng)企業(yè)主動地尋求變革。轉(zhuǎn)型猶如一場馬拉松，眼花繚亂的商業(yè)模型也終將回歸商業(yè)本質(zhì)，誰能更好的解決用戶的需求，誰才能走得更為長遠(yuǎn)。
