新房簽約量下跌 開(kāi)盤量大漲 庫(kù)存壓力持續(xù)上升
自調(diào)控以來(lái)，之前的市場(chǎng)節(jié)奏早已被打亂，傳統(tǒng)旺季再不復(fù)往日風(fēng)光，尤其今年上半年“房產(chǎn)稅”不斷喊著“狼來(lái)了”，市場(chǎng)反應(yīng)從急迫出貨轉(zhuǎn)入迷惘，導(dǎo)致眾人期望的“紅五月”再度失約，從總體數(shù)字上來(lái)看，五月的杭州樓市成績(jī)還不如四月份。
主城區(qū)商品房成交量下滑，均價(jià)略有上升
雖然5月后半程市場(chǎng)發(fā)力，5月19日－25日這一周主城區(qū)成交量達(dá)到1250套，5月26日－31日成交量也節(jié)節(jié)攀升，僅5月31日主城區(qū)簽約量達(dá)到481套，但總成績(jī)與預(yù)期中的“紅五月”還是有一定距離。
根據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，5月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為6470套，其中主城區(qū)新建商品房簽約量為3676套，余杭區(qū)新建商品房簽約量為1978套，蕭山區(qū)新建商品房簽約量為816套。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，主城區(qū)今年5月份的成交量較去年同期的4558套還少了882套，同比回落19.35%；比上個(gè)月的4443套下滑767套，環(huán)比下降17.26%。
5月雖然有被寄予厚望的人居展，但成交數(shù)據(jù)不漲反跌，對(duì)此業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為和幾度傳言“房產(chǎn)稅”要來(lái)以及政策的不明朗有關(guān)。“早在3、4月份，國(guó)五條細(xì)則的落地以及房產(chǎn)稅的傳言就導(dǎo)致大量樓盤緊急開(kāi)盤，想趕在政策出臺(tái)前抓緊出貨，導(dǎo)致成交量提前釋放，轉(zhuǎn)入5月，房產(chǎn)稅說(shuō)來(lái)又不來(lái)，市場(chǎng)各方對(duì)后市預(yù)測(cè)不清，購(gòu)房者入市較謹(jǐn)慎，這才出現(xiàn)了成交冷清的人居展以及平淡的5月樓市。”一開(kāi)發(fā)商直言不諱地說(shuō)。
不過(guò)，主城區(qū)商品房的簽約均價(jià)倒是略有上浮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)5月份的簽約均價(jià)為23146元/平方米，比4月的22788元/平方米還上漲了1.6%。有分析認(rèn)為，這次的成交均價(jià)上浮一個(gè)原因是龍湖·春江彼岸的放量，均價(jià)23000元/平方米的春江彼岸在5月成交了600多套，占據(jù)主城區(qū)成交近20%的量，對(duì)推高整體均價(jià)起到了一定的拉升作用。
同時(shí)，余杭、蕭山兩區(qū)的簽約均價(jià)皆呈現(xiàn)小幅下跌的情況，其中，余杭區(qū)簽約均價(jià)為11030元/平方米，蕭山區(qū)則為15759元/平方米。
5月開(kāi)盤量大增，庫(kù)存量壓力加劇
政策之劍懸而不落，讓杭州市場(chǎng)也出現(xiàn)了提前透支出貨以及庫(kù)存積壓的兩極分化局面。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月杭州開(kāi)盤樓盤共有40個(gè)，其中主城區(qū)開(kāi)盤樓盤共有16個(gè)，較4月減少9個(gè)；而這40個(gè)樓盤中，有10個(gè)為酒店式公寓項(xiàng)目，推盤量達(dá)到1400套以上。住宅方面，5月杭州市區(qū)開(kāi)盤樓盤共推出住宅7444套，相比4月的5560套推盤量上升34%；主城區(qū)的上漲尤為明顯，開(kāi)盤樓盤共推出住宅4207套，相比4月2795套推盤量上升了51%之多。
顯然，市場(chǎng)新增供應(yīng)量還是比較穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商保持推盤熱情，像龍湖·春江彼岸首開(kāi)就一次性推了784套房源，中國(guó)鐵建·國(guó)際城在4月收獲熱銷后，5月30日再加推220套房源……可另一方面，市場(chǎng)的接盤能力似乎并沒(méi)有這么強(qiáng)，從成交情況看，除了少數(shù)樓盤去化成績(jī)出眾外，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力還是在增加。透明售房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房可售房源為89977套，創(chuàng)近半年來(lái)新高，其中主城區(qū)新建商品房可售房源為45424套，余杭區(qū)新建商品房可售房源為28836套，蕭山區(qū)新建商品房可售房源為15717套。和上個(gè)月相比，主城區(qū)可售房源增加了1219套。
“從目前的存量情況看，剛需房源稍好些，去化整體不錯(cuò)，最近幾個(gè)剛需盤都走得非常好，主要是一些價(jià)格半高不低、戶型稍大的產(chǎn)品比較尷尬，還有城市周邊大量排屋、別墅等產(chǎn)品處于滯銷狀態(tài)，如果想要出貨套現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商能做的估計(jì)也只有降價(jià)一條路。”一業(yè)內(nèi)人士如此分析。事實(shí)上，據(jù)記者了解，良渚某排屋產(chǎn)品已經(jīng)在打八折出售；而最近田園一樓盤也以跌破14000元/平方米的起價(jià)出貨。
低總價(jià)、小戶型的剛需房還是主流
從5月份的實(shí)際成交情況看，剛需依然是王道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份杭州主城區(qū)新建商品房住宅簽約2583套，其中簽約量最集中的是80-90平方米的小戶型房源，有1410套，占總量的54.59%；其次是120-144平方米的大戶型房源，簽約573套，占總量的22.18%。
由于70/90政策的影響，市場(chǎng)的總供給以90平方米的小戶型房源為主，五月成交依舊占比過(guò)半；5月120-180方的改善型房源簽約量較4月上升10%，可見(jiàn)近期改善型的推盤和簽約是比較旺盛，改需抬頭。
從5月主城區(qū)住宅的成交單價(jià)分布情況分析，2.2萬(wàn)－2.5萬(wàn)元/平方米簽約套數(shù)最多，為681套，占總量的26.36%；均價(jià)在2.5萬(wàn)－3萬(wàn)元/平方米的有191套，占總量的7.39%；均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的房源成交197套，占總量的7.63%。
出現(xiàn)這樣的情況和5月份某些樓盤成交一枝獨(dú)秀還是有些關(guān)聯(lián)。上個(gè)月杭州的銷售冠軍無(wú)疑是龍湖·春江彼岸，按照透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到5月31日春江彼岸一共成交了608套，銷售金額達(dá)到168869萬(wàn)元，不論按套數(shù)算，還是按金額算，都位列眾樓盤之首，而且遙遙領(lǐng)先。據(jù)了解，首開(kāi)的春江彼岸在售均價(jià)就是2.3萬(wàn)元/平方米左右，戶型面積涵蓋89方、138方、165方，該樓盤的熱銷從某程度上也帶動(dòng)了杭州整個(gè)5月銷售成績(jī)。
此外，上個(gè)月去化率較高的樓盤還有中國(guó)鐵建·國(guó)際城，以132套位列成交套數(shù)榜第二，而5月底才首開(kāi)的酒店式公寓——杭州新天地來(lái)勢(shì)洶洶，短時(shí)間內(nèi)成交108套排第三。至于回款較好的除了龍湖外，5月綠城·西溪誠(chéng)園銷售額為35621萬(wàn)元，在銷售額排行榜上列第二，萬(wàn)象城·悅璽則以30468萬(wàn)元排第三。
來(lái)源：每日商報(bào)
