二手房五月成交量繼續(xù)下降
中小戶(hù)型、學(xué)區(qū)房或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)主要支撐力
5月份是樓市傳統(tǒng)最旺盛的季節(jié)。不過(guò)，今年的5月二手房成交量卻不及三四月份，有疲態(tài)之勢(shì)，所謂“紅五月”不紅。與以往不同的是，5月成交量下滑并非受宏觀調(diào)控的突襲，而是3月政策空窗期的一次天量成交透支。面對(duì)下半年仍然不會(huì)放松的樓市調(diào)控環(huán)境，中小戶(hù)型以及學(xué)區(qū)房，成為二手房成交量上行的突破口。
5月各地二手房成交量普遍回落
3月份國(guó)五條出臺(tái)，產(chǎn)生了20%個(gè)稅政策空窗期，為趕末班車(chē)，買(mǎi)賣(mài)雙方加速了房產(chǎn)交易進(jìn)程。3月份，包括杭州在內(nèi)的全國(guó)各大城市二手房成交量幾乎都沖上了歷史最高值。3月，上海二手房交易量創(chuàng)9年以來(lái)新高，突破7萬(wàn)套，相當(dāng)于平時(shí)3個(gè)月的成交量；北京3月份二手房成交量也著實(shí)火了一把，大量的購(gòu)房者急于搶在細(xì)則落地前完成過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致當(dāng)月北京二手房交易量達(dá)到了歷史最高位； 3月深圳市二手房成交量達(dá)18375套，開(kāi)創(chuàng)2年來(lái)月度成交的最高水平。杭州3月二手房成交量也非常驚人，是史上最高的月成交量。一共成交了8618套，日均成交278套，比2月大增708.53%，是之前月成交最高值（2009年11月）的1.5倍。
在日均成交278套的瘋狂日子里，買(mǎi)賣(mài)雙方成交效率奇高，當(dāng)天看房，當(dāng)天下單的“閃電”案例眾多。賣(mài)家積極掛牌，價(jià)格誠(chéng)意十足，而買(mǎi)家當(dāng)即決斷，二手房市場(chǎng)上少見(jiàn)的買(mǎi)賣(mài)雙方互相遷就，價(jià)格一拍即可的和諧場(chǎng)面頻繁上演。
隨即4月各地國(guó)五條操作細(xì)則發(fā)布，各地執(zhí)行政策較為寬松，杭州仍按原政策執(zhí)行。一時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方都大喘一口氣，隨即二手房成交瞬間進(jìn)入了慢成交模式。4月份，杭州二手房成交量為2394套，比起3月的8627套，降幅達(dá)72.25%。
從數(shù)據(jù)上看，4月二手房成交量比3月劇降了七成，但橫向比較，市場(chǎng)并沒(méi)有跌至冰點(diǎn)，只是恢復(fù)正常交易量。從數(shù)據(jù)上看，今年4月二手房成交量仍為2011年以來(lái)三年同期最高。仍好于往年的原因，一方面是3月巨大成交量的慣性還在延續(xù)，導(dǎo)致4月初成交量并不低，雖然4月中旬有過(guò)一段沉寂，當(dāng)當(dāng)月下旬開(kāi)始，5月1日要征房產(chǎn)稅的傳言甚囂塵上，逼急了部分買(mǎi)賣(mài)雙方，促進(jìn)了其下旬二手房成交量。
進(jìn)入5月樓市傳統(tǒng)旺季后，盡管舉辦了人居展，仍無(wú)法阻擋二手房成交量止不住往下滑的趨勢(shì)。5月份，二手房成交2148套，比4月的2394套下降了10.3%，但同比去年5月1894套上漲了13.4%。
“3月份大量消耗了房源量和需求，后勁不足；另外，5月份購(gòu)房者追趕‘末班車(chē)效應(yīng)’的現(xiàn)象已經(jīng)不存在，加上五一小長(zhǎng)假購(gòu)房者暫緩購(gòu)房腳步的疊加影響，本該傳統(tǒng)旺季的‘紅五月’并不紅。”我愛(ài)我家相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為。從全國(guó)來(lái)看，樓市“紅五月”不紅是各大城市普遍現(xiàn)象，北京、上海、深圳等四五月份二手房成交量逐漸減少，市場(chǎng)觀望氛圍漸濃。
小戶(hù)型成交周期長(zhǎng)達(dá)半個(gè)月
老客耗盡，新需求還要一兩個(gè)月積累期
如今，二手房成交緩慢成為主旋律。“一般來(lái)說(shuō)，成交一套小戶(hù)型周期都要近半個(gè)月時(shí)間。”一位資深經(jīng)紀(jì)人告訴記者，買(mǎi)家猶豫，賣(mài)家價(jià)格難談是影響二手房成交的主要原因。
3月份消耗了太多的房源和需求，大量消耗的結(jié)果是，市場(chǎng)供需青黃不接。這個(gè)狀態(tài)從5月人居展房源掛牌量少就可知一二。與往年相比，今年人居展上房東掛牌出售房源的積極性不高，掛牌量比往年少了三成以上。 “3月份消耗房源太多了，4月中下旬又傳房產(chǎn)稅，促進(jìn)了一批房源的成交。到了5月，買(mǎi)賣(mài)雙方看清政策后，都不著急了。”華邦地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王慧告訴記者說(shuō)。
跑在一線(xiàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最能感受到市場(chǎng)冷暖。經(jīng)紀(jì)人小夏在3月一個(gè)人成交了8筆單子，算得上是當(dāng)月的銷(xiāo)售明星了。他告訴記者，3月份的時(shí)候，他成交最快的一套二手房，一個(gè)小時(shí)內(nèi)就簽約了。當(dāng)時(shí)買(mǎi)家看到了一套大塘新村兩居室，房東開(kāi)價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，買(mǎi)家一看房子清爽干凈，總價(jià)合適，還沒(méi)踏出門(mén)，就決定要買(mǎi)了，還價(jià)1萬(wàn)元，房東也很是配合，爽快地答應(yīng)。最后，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)天就約好簽購(gòu)房合同。小夏說(shuō)，即使買(mǎi)家有猶豫的，成交周期也不會(huì)超過(guò)一周。他說(shuō)， 3月份，遇到性?xún)r(jià)比稍高的，買(mǎi)家如果當(dāng)天沒(méi)定下來(lái)，幾天后再來(lái)買(mǎi)很可能被別人搶走了。他成交的單子中，不少買(mǎi)家吃了“猶豫”的苦頭，曾錯(cuò)失了不錯(cuò)的房子，以至于后來(lái)看到好的房子時(shí)，下手極快。“在當(dāng)時(shí)緊張的爭(zhēng)搶氛圍中，買(mǎi)家很容易下單；跟以往不同的是，賣(mài)家在20%個(gè)稅細(xì)則落地時(shí)間壓力下，也不會(huì)哄抬價(jià)格，雙方很容易達(dá)成一致。”小夏坦言，4月份受到房產(chǎn)稅傳言的影響，還是有心急的買(mǎi)賣(mài)雙方愿意配合，快速成交。比較之下，5月成交周期最長(zhǎng)，雙方最難談攏。
他舉了一個(gè)例子，一套望江門(mén)的次新二手房掛牌出售，面積70平方米，兩室兩廳格局，總價(jià)170萬(wàn)元左右，折算下來(lái)，比市場(chǎng)價(jià)略低。這套房子5月初掛牌出售后，看房的客戶(hù)絡(luò)繹不絕。少的時(shí)候房東每天接待一兩位看房的人，多的時(shí)候一天甚至要接待五六個(gè)，但至今沒(méi)有人下單。小夏說(shuō)，客戶(hù)覺(jué)得這套房子地段、戶(hù)型都不錯(cuò)，只是希望多比較幾套才決定。
“老需求消耗完畢，新需求還沒(méi)接上，是造成二手房成交緩慢的主要原因。當(dāng)然，沒(méi)有外在政策因素影響，買(mǎi)賣(mài)雙方都很淡定，還需要觀望、試探一段時(shí)間。”小夏曾梳理過(guò)3月份成交的買(mǎi)家情況，七成來(lái)自之前的積累�，F(xiàn)在他手頭上的買(mǎi)家是從4月份開(kāi)始積累的，小夏憑經(jīng)驗(yàn)判斷說(shuō)，這些新需求要一兩個(gè)月以上的看房時(shí)間，才有可能最后定下來(lái)。
接下來(lái)將維持月成交約2000套的成交量
學(xué)區(qū)房、小戶(hù)型以及首改戶(hù)型都是成交“突破口”
即使5月二手房成交量大不如前，我們也可以通過(guò)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)一些共性。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，成交量到達(dá)歷史新高的3月份，90平方米以?xún)?nèi)的小戶(hù)型是成交最多的，占了69.33%。接下來(lái)的4月、5月份，成交量銳減，但小戶(hù)型的成交比例持續(xù)上升，占總成交量都在70%以上�？梢�(jiàn)，小戶(hù)型是未來(lái)二手房市交易的主旋律，誰(shuí)能抓住剛需，誰(shuí)就占了市場(chǎng)份額。
值得關(guān)注的是，5月成交戶(hù)型還透露出一個(gè)信息：首次改善的置業(yè)者將成為另一股購(gòu)房勢(shì)力。5月，杭城二手房成交面積段中，90平方米-140平方米之間的二手房成交量，占到總成交的21.47%，中大戶(hù)型成交比例上升。“一方面，換房成本越來(lái)越大，想‘一步到位’的剛需購(gòu)房者有所增加；另一方面，3月置換高峰后，套現(xiàn)的賣(mài)家急需買(mǎi)入新房，這部分?jǐn)�了資金的改善需求在5月逐漸顯現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。
成交中，另一個(gè)熱點(diǎn)是學(xué)區(qū)房。學(xué)區(qū)房一直受追捧，并在市場(chǎng)中占據(jù)了穩(wěn)固的地位。兼顧房齡、地段、樓盤(pán)品質(zhì)的次新學(xué)區(qū)房嶄露頭角，濱江的東方郡、申花的文鼎苑等都在二手房成交榜單上經(jīng)常出現(xiàn)。比起房?jī)r(jià)高達(dá)3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米的老舊學(xué)區(qū)房，這些次新小區(qū)，適應(yīng)現(xiàn)在剛需對(duì)生活品質(zhì)的要求，又能兼顧學(xué)區(qū)，次新學(xué)區(qū)房異軍突起。接下來(lái)，次新學(xué)區(qū)房或?qū)⒊蔀閷W(xué)區(qū)房市場(chǎng)中不可小覷的成交勢(shì)力。
我愛(ài)我家企劃部負(fù)責(zé)人周包軍預(yù)判說(shuō)：“受樓市長(zhǎng)期調(diào)控的影響，接下來(lái)杭州二手房市場(chǎng)將很難再現(xiàn)火爆行情，預(yù)計(jì)近幾個(gè)月二手房交易量將維持在月成交2000套左右的中低位。”在這平穩(wěn)的成交中，小戶(hù)型、首改戶(hù)型或是次新學(xué)區(qū)房都將是支撐二手房成交的主要力量。
來(lái)源：每日商報(bào)
