截至昨天下午三點，杭州新房（包括余杭、蕭山）已成交125558套，超過了最為瘋狂的2009年成交的11萬套紀(jì)錄。在這樣的走勢下，人們關(guān)心的是，市場是否會逆轉(zhuǎn)？房價是否有上漲趨勢？
事實上，近17萬套的天量庫存，加上未來的供應(yīng)量，樓市面臨的挑戰(zhàn)依然巨大。今年出讓的700萬m2土地量可能在明年全線面市，還有一組數(shù)據(jù)不可忽視：本報記者統(tǒng)計了2011年至2014年已出讓但尚未開盤的項目，發(fā)現(xiàn)市場尚有350萬m2的潛在供應(yīng)量。
樓市拐點，恐怕尚難現(xiàn)。
今年新推土地
可新增704萬m2供應(yīng)
今年下半年土拍市場掀起一陣陣的高潮，各個板塊地王頻現(xiàn)，開發(fā)商為拿好地競爭異常激烈，按照目前開發(fā)商“快速開發(fā)，快速周轉(zhuǎn)”的短頻快操盤手法，今年拍出的土地，其項目很可能在明年面市。
今年1月至12月28日成交的涉宅用地中，僅天陽鳳起、融創(chuàng)候潮府已入市，剩余的59宗涉宅土地，或是尚在開發(fā)階段，或是開發(fā)商剛拿到地。另外，今年拍出的純商業(yè)用地也不少，有52宗（包括余杭、蕭山），含少量的定向用途，比如加油站、科研辦公等。
根據(jù)記者的統(tǒng)計，以上59宗涉宅地塊可建面積約557萬m2。以一套房子120m2來計算，明年的樓市新增供應(yīng)約4.6萬套；今年拍出的純商業(yè)用地可建面積147萬m2，多數(shù)會呈現(xiàn)酒店式公寓和寫字樓。這商業(yè)和住宅加起來704萬m2的可供量明年陸續(xù)上市后，對市場又是個巨大壓力。
截至12月30日，杭州市區(qū)新房庫存共計16.7萬套（包含住宅和商業(yè)）。即使沒算上新增供應(yīng)量，按照今年月均成交10100套新房的去化速度，要消化目前樓市的庫存需要17個月。
如果再算上新增供應(yīng)，這個消化周期需要更長時間。我們假設(shè)今年拍出的土地包括商業(yè)在內(nèi)都在明年入市，那么根據(jù)明年可能新增的704萬m2供應(yīng)量，統(tǒng)一按照每套120平方米計算，整個杭州新房市場可能新增5.9萬套房源（包括住宅和商業(yè)），按目前成交水平，消化期將會拉長至23個月。
明年供應(yīng)熱點：
未來科技城、奧體、橋西
今年土地成交分布不均，導(dǎo)致明年供應(yīng)不平衡。今年成交地塊，集中在余杭、蕭山，這其中未來科技城、奧體贏得了開發(fā)商的芳心，濱江、橋西這兩個一度斷供的區(qū)域，明年也迎來了高端產(chǎn)品的供應(yīng)。
據(jù)統(tǒng)計，今年1月至12月，余杭區(qū)共成交21宗涉宅地塊，共計可建面積180萬m2，是今年土地成交最多的區(qū)域，如果按平均每套房源120m2計算，明年余杭新房最大新增房源達1.5萬套；商業(yè)用地，余杭同樣供應(yīng)最大，今年拍出商地可建面積達71萬m2，大約明年可新增6000套的酒店式公寓和寫字樓。加上住宅，該區(qū)域新增房源量可達2萬套。算上現(xiàn)有庫存，明年僅余杭區(qū)就有7.8萬套房源可供選擇。
這其中，隸屬于余杭的未來科技城土地供應(yīng)量有85萬m2，占了整個余杭區(qū)新增供應(yīng)量近一半，明年未來科技城或?qū)⑿略?000套房源。陷入價格戰(zhàn)多年的臨平北，今年沒有成交地塊，緩解了去化壓力。
蕭山今年重點供應(yīng)在錢江世紀(jì)城、奧體和北干區(qū)域。本周一奧體板塊出讓三宗宅地，共計可建面積37.4萬m2，陡然給明年的蕭山市場供應(yīng)加了碼。這三宗地塊被融創(chuàng)、龍湖、旭輝以高地價分食。這幾家狼性十足的開發(fā)商，勢必在明年的奧體板塊掀起一番營銷大戰(zhàn)�？拷鼮I江的蕭山北干區(qū)域，在今年10月，由于中鐵建、濱江的聯(lián)合拿地，開始走入大眾視野，這塊25萬m2宅地將明年入市。
由于供應(yīng)量小，一路漲價熱銷的橋西、拱宸橋區(qū)域，明年將有三個項目密集上市，即陽光城、大家以及金地項目，陽光城規(guī)劃、大家項目的案名已定，考慮財務(wù)成本，項目會快速入市，三個項目共計30萬m2，極大地補充了區(qū)域供應(yīng)量，但也可能迎來一番銷售惡戰(zhàn)。
明年的濱江非常有看點。今年10月，綠城九龍倉聯(lián)合體、中國金茂在濱江先后以樓面價21046元/m2和樓面價21512元/m2分獲宅地，刷新地王紀(jì)錄。這兩宗地塊產(chǎn)品定位高端，金茂已明確打造“金茂系”的高端產(chǎn)品“金茂府”，兩大項目都將于明年露面。業(yè)內(nèi)猜測，這兩個樓盤將把濱江帶入40000元/m2時代。
2011年至2014年間出讓土地
尚有350萬m2未上市
除了庫存量與新增供應(yīng)量，還有一個供應(yīng)的因素不容忽視。杭州還有不少隱匿若干年尚未入市的項目，或?qū)⒗^續(xù)增加明年樓市供應(yīng)。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2011年~2014年這四年期間，包括商業(yè)用地在內(nèi)，已成功出讓但項目尚未入市的可建面積至少350萬m2。如果按120平方米計算，這些未領(lǐng)出預(yù)售證的房源達2.9萬套。
2011年開始，樓市受到“限購限貸”影響，進入下行狀態(tài)，樓市成交量下滑。2011年~2014年期間，拿地的開發(fā)商或是因為時機不好，營銷思路變化，或是遇到資金問題等原因，項目遲遲未能入市。這些樓盤猶如樓市隱形人，隨時可能現(xiàn)身。
比如，2011年11月新天地集團拿下江干區(qū)天城單元宅地，案名為天城府，至今未開盤；東日晴好從2011年5月31日拿地至今，項目已經(jīng)封頂，外立面也已基本完成，卻還處于待售狀態(tài)；中維地產(chǎn)于2011年底以23億元進駐之江板塊，今年上半年才開始規(guī)劃公示，可建面積20萬多m2，至今未入市，并已傳出要整體轉(zhuǎn)讓的消息；北京英藍去年9月在大關(guān)單元取得一塊商住用地，目前也沒有銷售跡象；還有中企御品灣(樓盤頁 戶型圖庫 動態(tài) 價格) ，目前已改名為中企艮山府，開發(fā)商是2009年拿的地，現(xiàn)項目已經(jīng)結(jié)頂，除了2013年年底領(lǐng)過255套房源的預(yù)售證外，其余房源仍未領(lǐng)證。這些樓盤蟄伏于樓市多年，是樓市新增庫存不可忽視的部分。
其中，余杭區(qū)樓市的隱匿庫存情況最嚴(yán)重，2011~2014年期間，已出讓但未入市的土地可建面積達150萬m2，如果這些樓盤明年全部現(xiàn)身，余杭區(qū)將面臨更大的去化壓力，這個消化周期可以拉長至兩年半以上。比較之下，主城區(qū)也不少，隱性庫存約120萬m2，量比較可觀。
預(yù)售新規(guī)
可能會延遲新盤上市
“從表面上看，樓市供應(yīng)的數(shù)據(jù)量是大的，但消化速度也上來了。而且，明年從供應(yīng)節(jié)點來看，有其特殊性。”漢嘉機構(gòu)副總經(jīng)理陳煥春表示，受到預(yù)售新規(guī)和國際性會議的影響，明年樓市新盤供應(yīng)集中在上半年和年底，或是延遲到后年，減緩了房源新增的壓力，這兩個時段之間的“中間檔期”給庫存提供了一個很好的消化期。
她認為，現(xiàn)在樓市不能簡單看庫存數(shù)字，而是要從板塊和產(chǎn)品上去分析。“明年樓盤和板塊‘二八’分化將更明顯，需求也是分化的，改善將進入‘產(chǎn)品時代’。”
來源：錢江晚報
