導(dǎo)讀：房價飆升帶來的不僅是樓市庫存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產(chǎn)權(quán)房”。在房價遠(yuǎn)高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當(dāng)一套價格相當(dāng)便宜的小產(chǎn)權(quán)房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價好房”呢？然后，一旦買下了小產(chǎn)權(quán)房，麻煩也隨之而來。
小產(chǎn)權(quán)房是什么？
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
問題一：我買了朋友在郊區(qū)的一套房子，之前他告訴我房產(chǎn)證還沒有辦下來，大概一年左右就能辦下來，因為是熟人，我沒有多想就付了全款。過了一年房產(chǎn)證一直沒有辦理下來，我就到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)局問了下，房產(chǎn)局告知是違建，是集體土地個人開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，已凍結(jié)，房產(chǎn)證辦不下來。請問下律師我該怎么樣維權(quán)？
沈玲玲律師：買受人購買的小產(chǎn)權(quán)房為違章建筑，如買受人訴請要求辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的將得不到法院判決支持，因此，于買受人而言，較為現(xiàn)實的選擇是訴請法院確認(rèn)該購房合同無效，并要求出賣人返還已付房款及賠償損失。至于賠償損失的訴請能否得到法院支持取決于買受人能否舉證證明出賣人存在過錯以及出賣人能否舉證買受人存在過錯，如雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。購房合同無效的，即使合同中約定了再完美的違約責(zé)任都無法適用。
問題二：我看中了一套城鄉(xiāng)結(jié)合部的房子，當(dāng)初約定的價格是85萬元。由于房子是農(nóng)村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，只是先簽了一份房屋買賣合同。合同中約定，先交付65萬元房款，剩余部分待過戶手續(xù)完成后付清。但是事后我和賣家才了解到，這套房子屬于舊村改造房，國家對其轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的限定。我該怎么處理這種情況呢？
沈玲玲律師：買受人購買的小產(chǎn)權(quán)房如為合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的，本律師傾向于認(rèn)為該購房合同為有效合同。但即使是有效合同，若買受人是該集體經(jīng)濟組織以外的人，則買受人訴請要求辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的也得不到法院判決支持，因此，于買受人而言，較為現(xiàn)實的選擇是訴請法院解除該購房合同，并要求出賣人返還已付房款及承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。如購房合同中有相關(guān)違約責(zé)任條款的，則法院一般也予以支持。
小產(chǎn)權(quán)房的利益方可以暫時獲得以下好處：
1、中介、物業(yè)：無人監(jiān)管、亂收費
2、購房者：花更少的錢買到了房子
3、鄉(xiāng)政府。減少土地出讓金與各種稅費的繳納，獲得收益
4、開發(fā)商：按高比例分成
5、村民：獲得了房屋開發(fā)的分紅
6、監(jiān)管者：獲得灰色收入
但是，由于小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，因而購買小產(chǎn)權(quán)房會具備一定的風(fēng)險。
1、缺少“五證”。“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。
2、拆遷難補償。除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
3、質(zhì)量難保證。 房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
4、遺贈也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。
5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣。買個房子都不是個小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！
律師支招：
俗稱的小產(chǎn)權(quán)房，所占的土地性質(zhì)為農(nóng)民集體所有的土地，因其土地使用、建設(shè)手續(xù)是否合法而區(qū)分合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房與違章建筑。購買該類房屋均無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購買該類房屋的購房合同被認(rèn)定為有效合同還是無效合同在各地司法審判實踐中并不統(tǒng)一。如購買的該房屋為違章建筑的，則本律師傾向于認(rèn)為該購房合同為無效合同。合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如購買的該房屋為合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，本律師則傾向于認(rèn)為該購房合同為有效合同。買受人可以依據(jù)合同約定向出賣人主張權(quán)利，合同沒有約定的，可以依據(jù)法律規(guī)定向出賣人主張權(quán)利。
綜上，購買小產(chǎn)權(quán)房具有較大的法律風(fēng)險，建議買受人予以慎重考慮。
