第一個(gè)交付的配建保障房普福心苑
熱得發(fā)燙！昨天，在上塘單元宅地的競(jìng)爭(zhēng)中，來(lái)自福建的開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光城力壓保利、江蘇新城、濱江、德信等對(duì)手，以總價(jià)12.3億元、樓面價(jià)15111元/ 平方米拿下上塘單元宅地，溢價(jià)率高達(dá)51.45%。這不僅沖破了49%的溢價(jià)率上限，更是創(chuàng)下三年來(lái)的溢價(jià)率新高。
就在上周，一則“杭州土地取消價(jià)格上限，恢復(fù)價(jià)高者得”的消息引爆杭城，昨天51.45%的高溢價(jià)率的出現(xiàn)，坐實(shí)了這一政策的解禁。這也就意味著，杭州土地不再設(shè)置土地出讓最高溢價(jià)率，配建保障房這一土地政策也開(kāi)始淡出歷史舞臺(tái)。
配建保障房的政策出臺(tái)
是為了抑制土地市場(chǎng)的熱度
杭州商品房配建保障房的政策，最早出現(xiàn)于2011年，當(dāng)時(shí)甚至引發(fā)了全國(guó)關(guān)注。
2011年2月28日，在杭州市政府出臺(tái)的“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)（杭政函〔2011〕22號(hào)）”（即新國(guó)八條杭州版細(xì)則）中有一條全新規(guī)定：2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。同年5月31日，杭政儲(chǔ)出201113號(hào)地塊和杭政儲(chǔ)出201115號(hào)地塊出讓?zhuān)蔀槭讉�(gè)配建保障房的商品房地塊，分別由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和溫州東日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得。
2012年10月，杭州土地出讓規(guī)則再次出現(xiàn)變化，宅地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率達(dá)到49%后即轉(zhuǎn)為競(jìng)投保障性住房面積。當(dāng)時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商收到一份文件——《關(guān)于貫徹國(guó)土資電發(fā)【2012】87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》，文件明確提出“對(duì)商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，‘從零開(kāi)始’競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”。在當(dāng)年10月的土地出讓會(huì)上，新政新規(guī)首次啟用，中海地產(chǎn)以總價(jià)56億元、配建保障房9.8萬(wàn)平方米競(jìng)得三堡沿江三宗宅地，即現(xiàn)在的御道路一號(hào)項(xiàng)目。
2013年到2014年上半年這段時(shí)間是杭州土地出讓的火熱時(shí)期，也是商品房配建保障房勢(shì)頭最猛的時(shí)間段，期間有近30宗出讓商品房地塊配建保障房，其中不乏華家池地塊、杭師大地塊、蔣村單元地塊等高端項(xiàng)目所在。不過(guò)，進(jìn)入2014年下半年后，隨著開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈臏p退，導(dǎo)致土地競(jìng)拍時(shí)未到進(jìn)入保障房競(jìng)拍階段便已完成了拍賣(mài)，商品房配建保障房的情況很少再出現(xiàn)。
來(lái)到今年9月，杭州主城推出的杭政儲(chǔ)出[2015]23號(hào)地塊（即萬(wàn)科文暉單元地塊）的出讓會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)“保障房競(jìng)投”已經(jīng)從杭州掛牌出讓書(shū)面競(jìng)價(jià)規(guī)則中取消。競(jìng)價(jià)規(guī)則修改之后，文本表述為：“在新一輪報(bào)價(jià)3分鐘內(nèi)無(wú)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的（且未達(dá)到上限價(jià)格的），上一輪掛牌單位和掛牌價(jià)即為本次掛牌出讓的受讓單位和受讓價(jià)格。由主持人宣布本地塊競(jìng)價(jià)結(jié)束，并公布本地塊掛牌受讓單位和價(jià)格。”
共有33個(gè)樓盤(pán)須配建保障房
無(wú)法單獨(dú)成單元可折現(xiàn)
從2011年5月配建保障房政策開(kāi)始實(shí)行，到今年9月該政策開(kāi)始淡出，5年時(shí)間杭州共有33個(gè)商品房項(xiàng)目配建保障房，總建筑面積34.5萬(wàn)平方米，共近7000套房源。
據(jù)杭州市住房保障辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至目前，商品房配建保障房已經(jīng)交付的有一個(gè)，即江干區(qū)遠(yuǎn)洋心里(樓盤(pán)頁(yè) 戶(hù)型圖庫(kù) 動(dòng)態(tài) 價(jià)格) 小區(qū)中的普福心苑。另外，今年還將有三個(gè)配建保障房項(xiàng)目交付，分別是湖漫雅筑、官河錦庭和歌山品悅府，“這幾個(gè)項(xiàng)目都在濱江，位置很不錯(cuò)，都是地鐵房，已經(jīng)分配出去了。”該負(fù)責(zé)人表示。
在這33個(gè)商品房配建保障房項(xiàng)目中，保障房體量最大的是中海·御道路一號(hào)項(xiàng)目，三宗宅地保障房面積共98100平方米，共2128套房源。體量最小的是首開(kāi)田園地塊，僅100平方米共2套房源。據(jù)住保辦負(fù)責(zé)人介紹，33個(gè)項(xiàng)目中，有2個(gè)已經(jīng)折現(xiàn)（首開(kāi)田園項(xiàng)目和萊蒙·水榭春天項(xiàng)目），還有2個(gè)則轉(zhuǎn)為地鐵集團(tuán)的拆遷安置房（華家池58號(hào)、59號(hào)地塊）。
2個(gè)折現(xiàn)的項(xiàng)目中，首開(kāi)田園項(xiàng)目的配建保障房面積僅100平方米，萊蒙·水榭春天也僅有550平方米，按照規(guī)定，配建保障房每套建筑面積在45-60平方米，兩個(gè)項(xiàng)目分別只有2套和11套房源，無(wú)法達(dá)到配建保障房至少要單獨(dú)成棟或者單元的要求。“根據(jù)地塊層高、容積率等實(shí)際情況，如果配建保障房無(wú)法單獨(dú)成棟或者單元，我們會(huì)要求折現(xiàn)，”該負(fù)責(zé)人表示。據(jù)悉，折現(xiàn)將以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，如針對(duì)萊蒙·水榭春天由兩家評(píng)估公司共同估價(jià)，最后取了中間值，價(jià)格在18000元/平方米左右。
同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，商品房和配建保障房將共享住宅品質(zhì)、共享配套服務(wù)、共享教育資源，與以往的保障房相比，商品房配建保障房的居住條件無(wú)疑更加優(yōu)越。這些房源分配給誰(shuí)，通過(guò)什么樣的方式分配也成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)住保辦負(fù)責(zé)人介紹，商品房配建保障房將沿用目前的公租房分配方式，公開(kāi)搖號(hào)產(chǎn)生。申請(qǐng)對(duì)象依然是杭州市區(qū)（不含蕭山、余杭）范圍內(nèi)符合條件的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及創(chuàng)業(yè)人員。
第一個(gè)交付小區(qū)普福心苑
已有180多戶(hù)入住
在33個(gè)商品房配建保障房項(xiàng)目中，普福心苑是目前唯一交付的一個(gè)。這個(gè)位于遠(yuǎn)洋心里小區(qū)內(nèi)的保障房，如今已經(jīng)有180多戶(hù)家庭入住。昨日，記者實(shí)地探訪了普福心苑。
普福心苑位于遠(yuǎn)洋心里15幢，就在小區(qū)大門(mén)入口處右手邊，光從外立面上看，它與小區(qū)內(nèi)其他商品房樓棟完全沒(méi)有差別。據(jù)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李陸介紹，除了單套戶(hù)型較小以外，普福心苑在設(shè)計(jì)、施工、配套方面與遠(yuǎn)洋心里完全一致。
走進(jìn)樓棟里面，可以看到這批房子基本呈現(xiàn)兩梯八戶(hù)格局，有40余平方米和60余平方米兩種戶(hù)型。房間內(nèi)按照市本級(jí)公租房裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了簡(jiǎn)裝修，地面鋪設(shè)米色拋光磚，屋內(nèi)墻壁刷白，廚房搭配米色整體櫥柜，坐便器、臺(tái)盆、花灑以及廚房間的水槽均采用家用常見(jiàn)的知名品牌，整個(gè)房子采光通風(fēng)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、空間利用以及配套設(shè)施均可滿(mǎn)足住戶(hù)日常生活。
據(jù)李經(jīng)理介紹，普福心苑在去年9月份交付，總共232套房源，今年1月份和6月份先后迎來(lái)了兩批共180余戶(hù)家庭。據(jù)了解，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心還為保障房家庭提供了100個(gè)專(zhuān)屬地下車(chē)位，月租金只要200元/月，低于商品房的360元/月，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，還有70多個(gè)車(chē)位富余。
“整個(gè)配套、整個(gè)業(yè)態(tài)都是商品房和保障房家庭共享的，包括學(xué)區(qū)也是。”李經(jīng)理告訴記者。
配建保障房離場(chǎng)
現(xiàn)在是時(shí)候了
對(duì)于配建保障房政策的離場(chǎng)，透明售房網(wǎng)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接表示了歡迎。方張接認(rèn)為，配建保障房政策是在土地市場(chǎng)偏熱、溢價(jià)率偏高的背景下出臺(tái)的特殊政策，已經(jīng)不適用現(xiàn)今市場(chǎng)的實(shí)際情況，杭州土地市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)普遍性的激烈爭(zhēng)奪情況。
方張接還表示，今年5月杭州市政府已經(jīng)出臺(tái)文件大力推進(jìn)保障房貨幣化安置，配建保障房已經(jīng)與這一政策相背。
與此同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管商品房小區(qū)配建保障房能夠限制地價(jià)，同時(shí)可以解決保障房的問(wèn)題，但對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，尤其是豪宅小區(qū)，不利于小區(qū)在規(guī)劃、配套、居住群體等方面的均好度。
每日商報(bào)
