去年以來(lái)，剛需集中釋放，推動(dòng)杭州新房成交量井噴，青年置業(yè)者的購(gòu)房能量得到了很好的檢驗(yàn)。上個(gè)月，新“國(guó)五條”橫空問(wèn)世，許多擔(dān)心換房成本和門檻提高的首次改善型購(gòu)房者積極入市，推動(dòng)杭州一、二手房市場(chǎng)持續(xù)走熱。這些市場(chǎng)現(xiàn)象表明，在自住型購(gòu)房占據(jù)絕對(duì)主流的當(dāng)前樓市，青年置業(yè)已是越來(lái)越不可忽視的樓市力量。
日前，杭州版新“國(guó)五條”細(xì)則落地，釋放出政策從緊信號(hào)。在這樣的背景下，杭州的青年置業(yè)者對(duì)后市有著怎樣的判斷？而在他們的購(gòu)房計(jì)劃中，怎樣的房子才最符合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境？針對(duì)這些問(wèn)題，我們進(jìn)行了一次小范圍的調(diào)查。
●調(diào)查
近5成購(gòu)房者看漲今年房?jī)r(jià)
“不溫不火”的杭州細(xì)則，一下子讓有置業(yè)計(jì)劃的青年購(gòu)房者心里松了一口氣。根據(jù)調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)，45%的受訪者認(rèn)為今年杭州的樓市價(jià)格會(huì)出現(xiàn)小幅上漲，此外，認(rèn)為小幅下跌的和保持現(xiàn)有水平的分別占到22%和20%。這說(shuō)明，絕大多數(shù)的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)極有可能出現(xiàn)上漲，而這個(gè)比例和細(xì)則出臺(tái)前一個(gè)月得出的結(jié)論相比，增長(zhǎng)了一倍之多。在當(dāng)時(shí)大家對(duì)杭州房?jī)r(jià)作出預(yù)判的時(shí)候，幾乎6成受訪者都給出了“一定下跌”的肯定意見(jiàn)。
一位購(gòu)房者在留言中表示，經(jīng)歷了這些年的樓市調(diào)控，目前大勢(shì)基本趨于穩(wěn)定了。再加上杭州細(xì)則沒(méi)有明確征稅手段以及二套房首付和利率的問(wèn)題，所以房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，我認(rèn)為不太可能。
近7成購(gòu)房者重啟購(gòu)房計(jì)劃
國(guó)五條出臺(tái)的效應(yīng)直接影響到購(gòu)房者的置業(yè)熱情，但由于地方細(xì)則的溫柔落地，讓處在猶豫期的購(gòu)房者一下重燃了原本的購(gòu)房計(jì)劃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，將近7成的購(gòu)房者稱會(huì)在今年考慮購(gòu)房，其中13%的購(gòu)房者表示會(huì)在4月份立即入手，“之前早就看好房源了，就看杭州細(xì)則如何規(guī)定，如今雷聲大雨點(diǎn)小，現(xiàn)在不買房更待何時(shí)？”此外，16%的購(gòu)房者表示不打算在近期購(gòu)房，有調(diào)查者直言，要看開發(fā)商接下來(lái)的定價(jià)策略而定。
改善型置業(yè)所占比例超4成
有意思的是，在選擇購(gòu)買的物業(yè)產(chǎn)品這一欄中，選擇改善用房的人首次超過(guò)其他置業(yè)目的。43.8%的比例充分說(shuō)明了改善型置業(yè)者正在明顯增多，成為杭城近期較普遍的購(gòu)房需求。
不少受訪者也表示，目前很多樓盤都推出了不同程度的優(yōu)惠，特別是大戶型的優(yōu)惠相比中小戶型的優(yōu)惠更大，“存50萬(wàn)抵100萬(wàn)的都有”，所以不失為改善購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。但不可否認(rèn)，37.9%首套置業(yè)以及12.41%為子女購(gòu)房的數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，超過(guò)半數(shù)的依舊是剛需置業(yè)需求。
地鐵盤學(xué)區(qū)盤依舊是購(gòu)房熱點(diǎn)
什么類型的房源最受熱捧，毫無(wú)疑問(wèn)，那些具有附加值的當(dāng)仁不讓。在我們的調(diào)查報(bào)告里，“哪些附加屬性更能促使你下單”這一欄中，最多的選項(xiàng)還是集中在地鐵、學(xué)區(qū)、大型超市當(dāng)中，比例遠(yuǎn)高于“外立面”“物業(yè)服務(wù)”“綠化率”等等選項(xiàng)。但有受訪者在備注中寫道，當(dāng)?shù)罔F1號(hào)線開通以及入學(xué)新規(guī)的影響，絕大多數(shù)和地鐵沾邊、和學(xué)區(qū)鄰近的樓盤，都稱自己為“地鐵房”或“學(xué)區(qū)房”。“購(gòu)房之前還是要實(shí)地考察過(guò)，不要被開發(fā)商主打的概念所迷惑。
此外，今年即將購(gòu)房的大部分人群，還是以剛性需求唱主角。6成左右的購(gòu)房者都是定位在剛需的項(xiàng)目，90平方米左右的戶型將也是這部分人群的首選。
青年置業(yè)者釋義
從狹義上講，青年置業(yè)者是指年齡在20歲到40歲之間的購(gòu)房者，從廣義上講，處在事業(yè)上升期的首次置業(yè)購(gòu)房者、改善型購(gòu)房者都可以稱為青年置業(yè)者，這個(gè)群體在選房時(shí)往往要兼顧工作和家庭生活，對(duì)教育配套、交通環(huán)境、商業(yè)配套，以及區(qū)域的發(fā)展前景都有著比較高的要求。青年置業(yè)者成樓市主導(dǎo)力量
2013年一季度，杭州主城區(qū)商品房新房成交量累計(jì)達(dá)到11288套，創(chuàng)近7年之最。其中1、2、3月成交量分別達(dá)到4635套、1902、4751套，均為近4年同比新高。仔細(xì)分析這個(gè)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)以青年置業(yè)者為主要買家的剛需樓盤的熱銷，為第一季度的成交量提供了不可或缺的力量。
數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度杭州主城區(qū)銷售套數(shù)前十的樓盤中，排名前四的都屬于剛需樓盤，分別為杭州碧桂園、濱江·金色黎明、保利·城市果嶺和金地·自在城。其中，杭州碧桂園自2月2日首次面市以來(lái)，認(rèn)籌客戶已經(jīng)超過(guò)700套，實(shí)際銷售數(shù)量也達(dá)到了599套；去年起一直熱銷的金色黎明也緊隨其后。
據(jù)記者了解，無(wú)論是下沙大學(xué)城北的杭州碧桂園和城市果嶺，還是位于主城區(qū)的金色黎明和自在城，熱銷項(xiàng)目的主力戶型均為90平方米左右的小戶型，且都具有較高的性價(jià)比。值得一提的是，據(jù)開發(fā)商透露，這些項(xiàng)目的購(gòu)房者都以購(gòu)買首套房的小年輕為主。
另外，據(jù)了解，最近幾個(gè)月比較熱的宋都·晨光國(guó)際、榮安·望江南、中糧·方圓府等樓盤，客戶群體中青年置業(yè)者也占了較大比重。
其實(shí)，剛需主導(dǎo)樓市的場(chǎng)面，自調(diào)控以來(lái)就一直如此。去年，主城區(qū)全年銷售套數(shù)前十的樓盤中，中海·寰宇天下、金地·自在城、龍湖·滟瀾山、宋都·東郡國(guó)際、濱江·金色黎明、天陽(yáng)·半島國(guó)際、濱江·曙光之城、世貿(mào)·錢塘帝景和昆侖·天籟均屬于剛需樓盤，購(gòu)房者也均以首次置業(yè)的年輕才俊為主。
可見(jiàn)，調(diào)控以來(lái)，受“限購(gòu)限貸”政策的影響，剛需尤其是青年力量才是樓市真正的主導(dǎo)力量。
樓市新政改變青年置業(yè)觀念
3月1日，“新國(guó)五條”出臺(tái)。“新國(guó)五條”中對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋提出“嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，同時(shí)提出可“進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。上述兩個(gè)政策的實(shí)施，大大加重了“以房換房”的購(gòu)房者的購(gòu)房成本。
4月1日晚間，杭州地方版的“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，內(nèi)容中雖未直接提及征收20%個(gè)稅和提高二套房貸，但是不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不排除執(zhí)行上述兩條細(xì)則的可能。華邦地產(chǎn)首席分析師宋文杰表示：“杭州的細(xì)則里表明要按照稅法征收，這也就意味著地方的稅務(wù)部門有可能按照20%的比例來(lái)征收房屋轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)。”此外，記者也獲悉，有部分銀行將開始提高二套房貸利率。
在這樣的背景下，直接選擇“一步到位”極有可能成為新的置業(yè)理念。所謂“一步到位”，就是指在預(yù)算內(nèi)，選擇面積更大的，或者有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的，或者交通更為便捷的，或者地段更為成熟的房源。
近日，打算在城東置業(yè)的王小姐就改變了她的原定計(jì)劃。她表示，此前本來(lái)和男友商量好買套二手房或遠(yuǎn)一點(diǎn)的90平方米來(lái)作婚房，等將來(lái)有錢再換一套更好的房子。不料，新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，基于對(duì)二套房買賣的擔(dān)心，王小姐不得不改變?cè)匈?gòu)房計(jì)劃，準(zhǔn)備直接選擇購(gòu)置高端房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“一步到位”。
青年置業(yè)計(jì)劃貼近市場(chǎng)
眾所周知，無(wú)論是選擇整體品質(zhì)更優(yōu)的小戶型，或是選擇同區(qū)域的大戶型，勢(shì)必都將增加購(gòu)房的總價(jià)。在“一步到位”的購(gòu)房理念成為全新的置業(yè)理念時(shí)，購(gòu)房者的首次購(gòu)房預(yù)算也都有了一定程度的提升。
根據(jù)現(xiàn)在在售的房源價(jià)格來(lái)計(jì)算，主城區(qū)小戶型的均價(jià)約為22000元/平方米，90平方米的房源總價(jià)約為198萬(wàn)元；配套較為成熟的近郊區(qū)域大戶型房源均價(jià)約為15000元/平方米，130平方米的房源總價(jià)約為195萬(wàn)元。換言之，若想置業(yè)一步到位，首次購(gòu)房的預(yù)算一般需要200萬(wàn)元左右。其實(shí)，調(diào)查也顯示，總價(jià)200萬(wàn)-300萬(wàn)元的房源的接受度相對(duì)之前，有了很大的提升。
統(tǒng)計(jì)顯示，3月份以來(lái)，諸如榮安·望江南、中糧·方圓府等改善型樓盤取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。對(duì)此，榮安地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)汪靜表示：“新政的確在一定程度上加快了購(gòu)房者置業(yè)的腳步。”
其實(shí)，除了最近關(guān)注度極高的之江板塊外，符合總價(jià)200萬(wàn)元、且可以“一步到位”的樓盤還有不少，主要集中在濱江、城東新城、下沙、丁橋等區(qū)域。這些區(qū)域基本都已經(jīng)有一個(gè)獨(dú)立的核心地帶，無(wú)論是交通配套、商業(yè)配套還是教育配套，一般都已經(jīng)投入使用，入住之后生活比較便捷。此外，價(jià)格更為實(shí)惠的喬司地鐵沿線樓盤，由于各種生活配套都在日趨成熟，“住在喬司，工作在杭州”也不失為一個(gè)明智的選擇。
來(lái)源：青年時(shí)報(bào)
