高溢價地塊頻出驚動高層 國企被要求不搶地王
北京叫停高溢價率地塊出讓 近8個月北京暫停19宗地塊出讓
5月27日，已經(jīng)獲得7個報價、原計劃將于28日成交的北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地被緊急叫停。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，對于房地產(chǎn)市場來說，穩(wěn)定預期可以控制需求釋放，近期一線城市高溢價率地塊頻出，或引發(fā)市場信心回暖，在此背景下，暫停出讓自然在情理之中。
本報記者亦獲悉，近期一線城市高溢價地塊頻出，已經(jīng)被高層注意，部分國企已經(jīng)被要求不準拿地王地塊。
實際上，這并非是北京擬出讓土地第一次“失蹤”，據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，自2012年9月至今，北京國土局共叫停了19宗土地出讓。
“準地王”暫停出讓
中原地產(chǎn)位于萬年花城附近門店的一位黃姓置業(yè)顧問聽到夏家胡同地塊暫停出讓的消息，很意外。
該置業(yè)顧問告訴本報記者，該地塊周邊的二手房房價不到4萬/平方米，一旦出現(xiàn)“地王”，預計周邊的二手房房價直漲1萬以上。
“也正是如此，多個業(yè)主看到夏家胡同準地王地塊的利好之后，把擬賣的房源收回，就等著坐地起價。”上述黃姓置業(yè)顧問在電話中告訴本報記者，“如今‘地王’地塊出讓被暫停了，做著一夜?jié)q價夢的業(yè)主估計得落空。”
根據(jù)北京市土地儲備中心的資料，擬5月28日出讓的“北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目”，起始價13.1億，起始樓面價達1.97萬/㎡，以掛牌方式出讓。
“目前土地市場向好，該地塊位置又不錯，在掛牌的模式下，預計成交樓面地價有望破3.5萬元/平方米，創(chuàng)下北京年內(nèi)新地王。”旭輝集團土地拓展部經(jīng)理黃輝表示。
本報記者獲悉，多家房企表示對地塊的意向，其中還有一家房企老總內(nèi)部要求“不計一切要拿到這塊地”。
雖然北京市土地儲備中心宣布暫停的文件上并未標注暫停的原因，但在北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，和北京等重點城市近期高價地頻出的情況密切相關(guān)。
根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部提供的資料，上周(5月21日-5月26日)，全國一二線已經(jīng)有超過10宗高溢價率地塊，總成交額已經(jīng)超過150億。
“受益于樓市整體利好，多個項目去庫存情況較好，房企資金面不錯，又急于補倉，再加上政府連推好地，房企競爭土地的積極性大漲，土地溢價也隨之水漲船高。”陳國強在接受本報記者采訪時如是表示。
“在此背景下，夏家胡同地塊作為準地王地塊的出讓，肯定會影響后市預期，”張大偉稱，該地塊的暫停出讓，或是北京面對近期高價地頻出壓力下的選擇。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，從去年以來成交量價開始反彈中可以窺見，只要有類似“地王”頻現(xiàn)或者樓盤“搶購”的事件發(fā)生，就會擾亂正常的市場格局。因此，對于房地產(chǎn)市場而言，管理市場預期與控制需求釋放同等重要，預計后續(xù)各項政策還將會把調(diào)控市場預期作為另一重要目標來落實。
不降地價的叫停
北京市土地儲備中心一位人士亦在電話中告訴本報記者，該地塊入市價格過高，關(guān)注較大，暫停也是土地調(diào)控的要求，后續(xù)或?qū)⑿薷钠涑鲎屢?guī)則，該掛牌為招標以穩(wěn)定價格。
“如果市場過熱，通過提高招標等綜合評價方式出讓土地的比例，可以控制地價溢價幅度。”黃金灣投資集團董事長申威告訴本報記者。
根據(jù)國土資源部要求，溢價率超過50%就要上報備案，“土地調(diào)控背景下，一旦一個地區(qū)的住宅地塊連續(xù)3次或者以上溢價率超過50%，需要向國土部說明情況，并有可能被問責。”東部省份的一位國土資源廳的人士介紹，在此背景下，暫停高價地塊出讓，一則可以穩(wěn)定市場；二者也可以避免問責。
上周北京大興成交的三幅地塊中大興舊宮鎮(zhèn)住宅地塊的溢價率僅49%，但創(chuàng)下區(qū)域新高，而另外溢價率分別為81%及102%的地塊，一塊是商業(yè)地塊；一塊是多功能用地。
實際上，諸如夏家胡同地塊入市就高價的地王地塊在出讓前夕被叫停，并非個例。
根據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，8個月來，北京共暫停了19宗地塊的出讓，其中包括此前有望創(chuàng)區(qū)域新高、備受關(guān)注的來廣營鄉(xiāng)A2地塊和農(nóng)展館地塊。
值得一提的是，在市場較熱的情況下，熱點地塊雖然被暫停出讓了，但地價并無下調(diào)。
以去年9月被暫停出讓的北京市石景山區(qū)蘋果園交通樞紐商務區(qū)F地塊商業(yè)金融用地為例，根據(jù)此前北京市土地儲備中心的資料顯示，該宗地出讓底價為2.75億，以掛牌的方式出讓。
但在暫停后的2個月，該地塊又以2.82億的底價，招標的方式入市，并以46.4%的溢價率被河南和昌置業(yè)競得。
“雖然在土地市場過熱的敏感時期，降低地王地塊的出讓以穩(wěn)定市場預期，防止地價上漲推高房價具有重大意義。”不過，申威認為，真正扭轉(zhuǎn)預期的關(guān)鍵還是在于增供應、降地價。
來源：21世紀經(jīng)濟報道
