最近，杭州學(xué)區(qū)房最大的黑馬就是「崇文」。1月11日，上城區(qū)教育局發(fā)布了《杭州市崇文小學(xué)學(xué)區(qū)劃分及相關(guān)事項(xiàng)的決策方案（草案）》征求意見(jiàn)稿（相關(guān)公告附文末），內(nèi)容是近江新設(shè)一所公辦學(xué)校崇文小學(xué)，對(duì)口的學(xué)區(qū)為望江街道的近江東園社區(qū)與在水一方社區(qū)。
意見(jiàn)稿一出，立即牽一發(fā)動(dòng)全身，引發(fā)了熱浪陣陣的「崇文學(xué)區(qū)房事件」，有討論崇文民轉(zhuǎn)公的；有討論學(xué)區(qū)房怎么買(mǎi)的；甚至學(xué)校還沒(méi)有交付，近江東園與在水一方所對(duì)應(yīng)的一眾小區(qū)二手房?jī)r(jià)格連夜調(diào)價(jià)100萬(wàn)。
一所新辦學(xué)校的意見(jiàn)稿居然引發(fā)了二手房日漲百萬(wàn)，這是多大的魔力？這所新辦的崇文小學(xué)究竟如何？對(duì)上城區(qū)有什么影響？上城區(qū)的學(xué)區(qū)房要怎么買(mǎi)？
今天我們就從這些問(wèn)題的角度出發(fā)，一起來(lái)分析一下「崇文學(xué)區(qū)房事件」。
上城區(qū)崇文系列學(xué)校相互是什么關(guān)系？
從這份意見(jiàn)稿得知，崇文教育集團(tuán)在上城區(qū)望江區(qū)域不僅僅是一所學(xué)校，有崇文實(shí)驗(yàn)、崇文小學(xué)、崇文未來(lái)小學(xué)，有公辦也有民辦，這三所學(xué)校相互之間是什么關(guān)系？
崇文實(shí)驗(yàn)小學(xué)：上城區(qū)頭部民辦學(xué)校，綜合實(shí)力在上城區(qū)民辦小學(xué)中TOP1，本次意見(jiàn)稿指出崇文實(shí)驗(yàn)將遷移了辦學(xué)地址，從原地址搬遷到清吟街128號(hào)，而原崇文實(shí)驗(yàn)的老生會(huì)留在原校址完成學(xué)業(yè)。對(duì)于這所學(xué)校來(lái)說(shuō)，本次的關(guān)鍵是「換址」。
崇文未來(lái)小學(xué)：崇文實(shí)驗(yàn)領(lǐng)辦的公辦小學(xué)，目前學(xué)校在建，預(yù)計(jì)2022年投入使用，學(xué)區(qū)范圍未定。對(duì)于這所學(xué)校來(lái)說(shuō)，本次的關(guān)鍵是「未變」。
崇文小學(xué)：是崇文教育集團(tuán)旗下的新辦公辦小學(xué)，將使用原崇文實(shí)驗(yàn)校區(qū)，預(yù)計(jì)2021年招第一批學(xué)生。學(xué)區(qū)范圍為近江東園社區(qū)與在水一方社區(qū)。對(duì)于這所學(xué)校來(lái)說(shuō)，本次的關(guān)鍵是「新建」。
所以，這三所學(xué)校是相互獨(dú)立的。
崇文實(shí)驗(yàn)民轉(zhuǎn)公？
這其實(shí)是個(gè)傳聞。而傳聞大都不是事實(shí)。
并不是真正的民轉(zhuǎn)公，僅僅只是民辦的崇文實(shí)驗(yàn)，將校舍騰挪給公辦，崇文實(shí)驗(yàn)學(xué)校變更辦學(xué)地址至上城區(qū)清吟街128號(hào)。
換句話說(shuō)，民辦的崇文實(shí)驗(yàn)依然存在，搬去了清吟街128號(hào)，而校址留給未來(lái)的公辦小學(xué)崇文小學(xué)，而崇文小學(xué)，是崇文實(shí)驗(yàn)領(lǐng)辦的新公辦小學(xué)，用了原崇文實(shí)驗(yàn)的校址。
崇文小學(xué)與崇文實(shí)驗(yàn)，一個(gè)公辦、一個(gè)民辦，在辦學(xué)體制，是獨(dú)立的兩個(gè)學(xué)校，但在師資上有可能會(huì)部分共享。至于具體情況，還有待落實(shí)。
崇文實(shí)驗(yàn)&新世紀(jì)外國(guó)語(yǔ)會(huì)合并嗎？
為什么會(huì)提這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)閺淖兏某缥膶?shí)驗(yàn)地址來(lái)看，清吟街128號(hào)正是新世紀(jì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校湖畔校區(qū)的地址。那兩個(gè)民辦學(xué)校會(huì)合并嗎？
官方?jīng)]有正面回應(yīng)新世紀(jì)與崇文實(shí)驗(yàn)合并的問(wèn)題。但是作為兩個(gè)有獨(dú)立辦學(xué)資質(zhì)的學(xué)校，沒(méi)有重大的變故調(diào)整，突然合并，中間牽扯的問(wèn)題千千萬(wàn)，談何容易。
所以按照一言樓市的推測(cè)，更多可能是暫借校舍，或許只是「擇鄰辦學(xué)、各自為政」的形式。
為什么會(huì)變化？
最根本的原因就是，供不應(yīng)求，僧多粥少。近江對(duì)口的公辦小學(xué)爆表嚴(yán)重。
根據(jù)過(guò)去幾年的招生情況，上城區(qū)公辦小學(xué)爆表程度位居杭州前列，屬于最嚴(yán)重的一批。勝利小學(xué)尤其嚴(yán)重，每年的提前落戶時(shí)間在3年以上。以往要購(gòu)買(mǎi)勝利小學(xué)的學(xué)區(qū)房，出生即落戶才最為穩(wěn)妥。
以往勝利小學(xué)與天地實(shí)驗(yàn)實(shí)行雙學(xué)區(qū)制，勝利小學(xué)爆表后余下的一表生，默認(rèn)安排在天地實(shí)驗(yàn)上學(xué)，但隨著天地實(shí)驗(yàn)近幾年不斷調(diào)整學(xué)區(qū)范圍，本學(xué)區(qū)內(nèi)的生源年年遞增，2020年開(kāi)始，天地實(shí)驗(yàn)本校一表生爆表，不再接受勝利小學(xué)的調(diào)劑。
學(xué)區(qū)范圍圖
隨著二胎開(kāi)放等政策，適齡生源在未來(lái)幾年會(huì)迎來(lái)爆發(fā)性增長(zhǎng)，勝利小學(xué)一表生被調(diào)劑出來(lái)的100多個(gè)生源，加上天地實(shí)驗(yàn)一表生爆表的生源何去何從？
入學(xué)人口的持續(xù)增長(zhǎng)下，既然無(wú)法節(jié)流，只能想辦法「開(kāi)源」。這也就現(xiàn)在的方案：將民辦的崇文實(shí)驗(yàn)小學(xué)，騰出校區(qū)，組建新的公辦崇文小學(xué)，以解決生源爆表的問(wèn)題。
民辦崇文未來(lái)怎么發(fā)展？
那民辦的崇文實(shí)驗(yàn)小學(xué)會(huì)一直與新世紀(jì)擠在一起嗎？兩個(gè)獨(dú)立學(xué)校在一起，畢竟不方便，應(yīng)該是「暫緩之策」。
而且，根據(jù)一言樓市推測(cè)，民辦崇文還是有后退之路的。
因?yàn)榫嚯x崇文實(shí)驗(yàn)原校址不遠(yuǎn)的地方，就是已經(jīng)開(kāi)工在建的崇文未來(lái)小學(xué)，是崇文托管的公辦小學(xué)，未來(lái)小學(xué)作為新建學(xué)校，空間闊綽，可以容納42班的規(guī)模，一般新學(xué)校都不會(huì)很快滿額，且在崇文小學(xué)開(kāi)學(xué)的情況下，壓力就更小了，是不是可以留出部分空間給民辦崇文呢？
所以，近江的爆表急需解決而崇文未來(lái)小學(xué)尚未交付（2022年交付）的青黃不接時(shí)間，對(duì)于崇文實(shí)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，新世紀(jì)校址或許是暫時(shí)過(guò)渡。
崇文未來(lái)小學(xué)效果圖
等到崇文未來(lái)小學(xué)竣工交付之后，再搬去崇文未來(lái)小學(xué)。公民同校區(qū)辦學(xué)，杭州已經(jīng)有了這樣的先例。例如拱墅區(qū)的登云育才小學(xué)就是這個(gè)模式，公辦的登云育才小學(xué)與民辦的錦繡育才小學(xué)同校區(qū)辦學(xué)。
當(dāng)然，以上僅僅是一言樓市的推測(cè)，屆時(shí)以教育局公布為準(zhǔn)。
新房會(huì)有彩蛋嗎？
一個(gè)區(qū)域內(nèi)的學(xué)區(qū)變動(dòng)，影響深遠(yuǎn)。目前滿屏的喧囂都是以近江跳漲為主，但實(shí)際上，他的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止近江，可以輻射到望江新城乃至上城區(qū)。
雖然從新房上來(lái)說(shuō)，新房無(wú)具體學(xué)區(qū)規(guī)劃，尚不能分享此次崇文帶來(lái)的利好。但從實(shí)際情況看，崇文等于給望江新城的新樓盤(pán)埋下了一顆彩蛋。
附：崇文未來(lái)，崇文小學(xué)與三個(gè)新房的位置圖
從上圖可以看出，御潮府、濱江未來(lái)社區(qū)地塊與新世界地塊距離兩所崇文公辦學(xué)校都很近，以后在學(xué)區(qū)的劃分上也可能有「近水樓臺(tái)」的便利，所以，這或許是一顆等待開(kāi)啟的彩蛋。
二手學(xué)區(qū)房有什么影響
那對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，有什么樣的影響呢？這些學(xué)區(qū)房小區(qū)誰(shuí)是利好，誰(shuí)是利空呢？
如果從板塊說(shuō)，二手學(xué)區(qū)房沉寂了這么久的望江社區(qū)終于揚(yáng)眉吐氣了。勝利小學(xué)作為上城區(qū)頭部小學(xué)，近年來(lái)價(jià)格滯漲，爆表太嚴(yán)重是原因之一，而崇文小學(xué)的出現(xiàn)，緩解了勝利小學(xué)，天地實(shí)驗(yàn)的爆表問(wèn)題，等于勝利、天地與崇文都解開(kāi)了捆綁很久的束縛，如果購(gòu)房落戶即可入學(xué)，相信學(xué)區(qū)房的需求會(huì)水漲船高。
而且，這兩所學(xué)校在無(wú)調(diào)劑的風(fēng)險(xiǎn)之后，業(yè)主也可以嘗試搖一搖崇文實(shí)驗(yàn)，而崇文實(shí)驗(yàn)也能有機(jī)會(huì)接受上城區(qū)更多優(yōu)質(zhì)生源。
來(lái)看看具體社區(qū)的影響：
近江東園社區(qū)成最大受益方
崇文小學(xué)落地后，最興奮的無(wú)疑是近江東園社區(qū)的業(yè)主，因?yàn)樵葘?duì)應(yīng)的是天地實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)，在上城區(qū)位于第二梯隊(duì)，現(xiàn)在對(duì)應(yīng)崇文小學(xué)，一方面在學(xué)校的品牌上有較大的提升，另一方面，困擾了幾年的爆表問(wèn)題也隨之解決。
從二手房最近的漲價(jià)幅度來(lái)看，也是近江家園的二手房跳漲比例較高。
在水一方社區(qū)的對(duì)口小區(qū) 是利好還是利空？機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存。
我的胖友小R就是去年剛買(mǎi)了濱江新苑，他在消息出來(lái)的第一時(shí)間問(wèn)我，你覺(jué)得是勝利小學(xué)好，還是崇文小學(xué)好？我原來(lái)買(mǎi)的是勝利的學(xué)區(qū)房，落戶時(shí)間也夠，但是現(xiàn)在變成崇文了，這兩個(gè)學(xué)校我能選嗎？
小R的擔(dān)憂，也是這個(gè)區(qū)域里很多家長(zhǎng)的擔(dān)憂。對(duì)于在水一方來(lái)說(shuō)，后期能不能做到崇文與勝利的雙學(xué)區(qū)，至關(guān)重要，這將直接決定著學(xué)區(qū)價(jià)值。如果是雙學(xué)區(qū)，則肯定是大利好；如果是單學(xué)區(qū)，從勝利小學(xué)到崇文小學(xué)，倒不一定是個(gè)利好。
雖然崇文實(shí)驗(yàn)在上城區(qū)名氣大成績(jī)好，但勝利小學(xué)也是上城區(qū)公辦頭部小學(xué)，已經(jīng)出成績(jī)排名穩(wěn)定的勝利PK新辦學(xué)的崇文公辦，誰(shuí)好誰(shuí)差現(xiàn)在還不能一錘定音。
作為上城區(qū)的頭部小學(xué)，這么多年來(lái)穩(wěn)定的成績(jī)相比較，新成立的崇文小學(xué)師資是否能與民辦相通，民辦的教育體制能不能適應(yīng)公辦的教學(xué)模式，都還需要時(shí)間的驗(yàn)證。只能說(shuō)勝利小學(xué)更穩(wěn)妥，崇文未來(lái)更有空間。
耀華社區(qū)：實(shí)打?qū)嵉睦?/b>
在水一方的生源被分流之后，耀華社區(qū)對(duì)應(yīng)的勝利小學(xué)耀華社區(qū)因升學(xué)壓力緩解，或許就變成了非爆表的學(xué)區(qū)房。沒(méi)有了爆表的束縛，許多因?yàn)槁鋺魰r(shí)間而不考慮勝利小學(xué)的家長(zhǎng)，重新又有了機(jī)會(huì)，反而擁有了實(shí)打?qū)嵉睦谩?/div>
暴漲100萬(wàn)的近江家園，還能買(mǎi)嗎？
從官宣的前幾天，近江家園的二手房就開(kāi)始有異動(dòng)，目前房東的掛牌價(jià)紛紛上調(diào)，目前小戶型掛牌均價(jià)在7.5-8萬(wàn)/㎡之間。
現(xiàn)在的近江家園，還值不值得追？這也是后臺(tái)很多孟母?jìng)冏穯?wèn)的問(wèn)題。
其實(shí)這個(gè)問(wèn)題，我們可以換種思維來(lái)看。
望江社區(qū)的近江板塊目前有3個(gè)學(xué)區(qū)，對(duì)應(yīng)著3種價(jià)格梯隊(duì)。
首先是最近熱鬧的近江1-5園，因?yàn)槌缥牡募映?，從原?萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，上漲到目前掛牌價(jià)7-7萬(wàn)5萬(wàn)/㎡。
其次是在水一方社區(qū)，因?yàn)閯倮W(xué)到崇文小學(xué)的轉(zhuǎn)變，對(duì)于未來(lái)學(xué)區(qū)的變數(shù)產(chǎn)生擔(dān)憂，業(yè)主相對(duì)淡定，房?jī)r(jià)上漲也相對(duì)冷靜。以世紀(jì)坊為代表的，小戶型目前掛牌均價(jià)在6-6.5萬(wàn)/㎡。
第三個(gè)，是本次沒(méi)有被劃進(jìn)崇文，依舊是勝利小學(xué)的耀華社區(qū)。依然維持著5-6萬(wàn)/㎡的均價(jià)。
這三個(gè)區(qū)塊，學(xué)區(qū)房品質(zhì)相近，基本為樓梯老破小為主，差異不大。
那怎么選？
如果按照學(xué)區(qū)和價(jià)格來(lái)排，崇文小學(xué)落地，雖然最大利好是近江家園，但實(shí)際上，對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的孟母來(lái)說(shuō)，本次沒(méi)有被調(diào)整的耀華社區(qū)，反倒變成了一個(gè)機(jī)會(huì)空窗期。
目前5-6萬(wàn)/㎡的耀華社區(qū)，相對(duì)于7-8萬(wàn)/㎡的近江家園，性價(jià)比更好，而且勝利小學(xué)VS崇文小學(xué)，學(xué)區(qū)的預(yù)期與成績(jī)都更穩(wěn)定。
其次是在水一方的學(xué)區(qū)房，是否能雙學(xué)區(qū)，這決定著他的「成色」，在細(xì)則官宣之前，在水一方6萬(wàn)5萬(wàn)/㎡的價(jià)格，性價(jià)比也相對(duì)較高。
而作為本次焦點(diǎn)近江家園，7-7.5萬(wàn)/㎡的性價(jià)比，就相對(duì)較低了。
如果要做個(gè)優(yōu)先選擇的話，性價(jià)比最高是勝利小學(xué)耀華社區(qū)＞崇文小學(xué)在水一方社區(qū)＞崇文小學(xué)近江東園社區(qū)。
寫(xiě)在最后：
雖然說(shuō)民辦崇文實(shí)驗(yàn)從名望與成績(jī)都是頂尖的，但是崇文最近集團(tuán)化辦學(xué)的步伐走的也不慢，從蕭山世紀(jì)城的崇文世紀(jì)城小學(xué)，到望江新城的崇文未來(lái)小學(xué)，從蕭山科技城的尚德學(xué)校，到今天的崇文小學(xué)，短短時(shí)間內(nèi)，崇文的衍生分校已經(jīng)有4個(gè)。并且，從崇文擴(kuò)張的腳步來(lái)說(shuō)，這或許只是開(kāi)始。
短期內(nèi)大量外擴(kuò)，是學(xué)校發(fā)展的需要，但對(duì)于師資與教育質(zhì)量的穩(wěn)定也是一項(xiàng)巨大的考驗(yàn)。
同時(shí)，雖然崇文實(shí)驗(yàn)成績(jī)不錯(cuò)，但介于過(guò)去杭州民辦學(xué)校掐尖的招生特質(zhì)，生源下降后的崇文，再脫離民辦的教育體制，能不能很好的適應(yīng)公辦的辦學(xué)模式，也是要時(shí)間驗(yàn)證。畢竟，截止目前，崇文還沒(méi)有任何公辦小學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)，更別談教學(xué)成績(jī)了。
所以，各位沖在學(xué)區(qū)房前列的孟母?jìng)?，不要單純地被「名校的光環(huán)」吸引了，理性購(gòu)買(mǎi)仍是王道。
來(lái)源：一言樓市