“不是人選房，而是房選人”，這是近期對于杭州樓市的一句調侃，雖然有些夸張，不過最近杭州買房確實越來越難了。
只有人才和無房戶才能手握“熱點樓盤”的入場券，而且也不一定能搖到，5月初濱江博語華庭
就連不限購的臨安項目，也在近期創(chuàng)下了整體中簽率約11.83％的新低。
更不要說沒有房票，只能觀望樓市喧囂的人了。
住宅搖號難，再加上畢業(yè)季來了，大批年輕人涌入，想在杭州快速站穩(wěn)腳跟，所以近期關于買房planB——商辦類公寓的話題再次在各個討論群里活絡起來。
備受關注的亞運村板塊，華潤亞奧城首開之時，近400套公寓“秒售罄”，后面加推依舊火熱，類似公寓火爆的案例很多，不少人打起了公寓的主意。
公寓和住宅有什么區(qū)別？能不能買？買什么樣的公寓不會踩坑？
01丨壹
首先公寓與住宅存在本質的區(qū)別，與住宅相比，公寓確實存在一些弊端，僅帶有居住屬性，不能落戶，不帶學區(qū)，產權只有40年，一般商水商電且不帶學區(qū)，而且二手公寓出手困難，租金是盈利的重要來源。
買公寓也要注意防范很多“坑”，尤其是產權分割方面的。
需要考慮的問題不少，但是仍然有不少人在買公寓，所以公寓也存在讓購房者選擇的理由。
第一點就是不限購，無需考慮房票的問題，只要有錢就能入手，限制條件少。
第二點是相比住宅總價更低，杭州購買住宅200萬是“門檻價”，核心區(qū)域動輒四五百萬，市面上流行的酒店式公寓多以小戶型為主，總價更低。
例如亞奧城小戶型酒店式公寓，成交均價約36000元/㎡（數據來源克而瑞），總價不到200萬就可以買到，而周邊新房濱江星翠瀾庭
相比來說，同樣的地段和配套，總價相差近一半。而且奧體亞運村的新房有多難買都是眾所周知的。
第三點，雖然房屋性質不同，但是公寓擁有“小而全”的特點，臥室、廚房、衛(wèi)生間具備，非常適合小年輕生活，而且LOFT公寓可做成2房甚至3房，功能完備。
另外“限酒令”政策規(guī)定商業(yè)最小分割單位不得小于300㎡之后，杭州公寓市場上猛然新增一批特殊的產品，就是從2020年起，熱度就居高不下的300方大平層。
300方大平層與小面積公寓不論是買家心態(tài)還是購置需求方面都存在天壤之別，買300方大平層，跟買奢侈品的心態(tài)相似。
而且大部分300方大平層或者占據了城市一線的景觀資源和地段，或者在產品方面相比住宅做到更加突出和高級，所以300方大平層成為少數富豪的“收藏品”。
02丨貳
綜合公寓的特點，個人認為有三類人群適合購買公寓。
一類是無房票，手頭的資本沒有去處的投資者，酒店式公寓是不錯的突破口。不管怎么說，公寓也是房子，相比放在銀行，不動產的屬性或許還潛藏著資產價格上漲的預期。
但是對于這類人群來說，需要足夠敏銳的慧眼，不慎“入坑”，深陷其中的案例也不在少數。
另一類是畢業(yè)之后，急于在杭州安家的年輕人。相信大家都聽到過這樣一句抱怨：“每個月交租金都是在幫房東還房貸”，所以心儀的樓盤久搖不中的情況下，可以買總價低的小戶型公寓過渡，搖到住宅，再把公寓出租，用公寓的租金還房貸。
當然這是在有足夠資金的情況下，可以“任性”地既買公寓又買房。
而隨著90后，00后逐漸成為社會的主力軍，市場上的買房理念也在悄然發(fā)生著變化，這就產生了另外一種情況。
部分年輕人認為公寓“小而全”，而且總價低，想在這個城市有個安身之所，公寓就夠了，并且是用于自住的，也就不用考慮回報率等問題。
而且現在年輕人都傾向于一種生活方式，和朋友一起住一個LOFT公寓，簡單又舒適。
還有一類是將公寓打造成小型辦公場所的人群，例如小型工作室、網紅直播拍攝工作室等，相比寫字樓，公寓兼顧居住和辦公，更具實用性。
03丨叁
那么問題來了，公寓該怎么買？
首先，不管是投資還是自住，都要看重地段，尤其需要靠近地鐵，公寓生活人群密度高，未來租住人群占比高，對于交通的依賴性強，地鐵的重要性不言而喻。
而且地鐵周邊項目也存在天然的“保值性”，這是未來生活和出租的保障。
其次，公寓居住群體中年輕人占比大，對于年輕人來說，希望在周邊生活圈中就能完成自身對于娛樂、購物的需求，所以好的公寓需要有豐富的生活配套。
第三，位于產業(yè)集聚之地的公寓更易于出租，產業(yè)集聚意味著人才集聚，這類人群對于生活品質也有一定追求，對公寓的需求也更大。
需求量有了，公寓自然就可以不愁出租。
第四，買占據城市稀缺資源和地段的，例如市中心或擁有一線江景的公寓類產品，這種往往體現在300方的大平層。
第五，從回報率的角度考慮，小面積公寓投入少，尤其是雙鑰匙產品出租回報率更大。在購買之前也需要考察項目周邊的真實租金狀況如何，為自己算一筆賬。
并且，公寓同樣要選擇品牌開發(fā)商和具有良好口碑的物業(yè)，尤其是物業(yè)的專業(yè)度，與后期的生活品質息息相關。
04丨肆
最后我們將話題落回更實際的市場現狀，或許現在面臨的不是怎么挑的問題，而是供應短缺。
目前杭州酒店式公寓整體屬于供不應求的狀態(tài)，庫存量少，早前供應量集中的，如城東新城，也幾乎沒有多少可以挑選的空間了。
優(yōu)質的公寓項目，在市場上還是比較走俏的，中融藍城Co.C理想城一年的時間，首付的“水平線”就往上走了10萬左右。
有需求的購房者還是要盯緊樓盤動態(tài)。現在市面上值得關注的酒店式公寓有華潤亞奧城中融藍城Co.C理想城、龍湖紫金上城融創(chuàng)運河印值得關注的大平層諸如黃龍云起、觀云錢塘城等等
來源：秒懂杭州樓市