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杭州二手房回暖,江南岸的濱奧助力不小。
尤其是一些高端改善盤,充當了領頭羊角色。比如奧體頂流豪宅壹號院,和江南實驗明星次新房曉風印月,活躍度都非常高。
但打開成交量榜單,你會發(fā)現(xiàn),還有一個特殊的小區(qū)表現(xiàn)不落下風。
它就是大熱紅盤萬科·江斕映象府南側一路之隔的湘云雅苑,也是濱江區(qū)最大的安置房小區(qū)之一。
截至昨日,手邊買房數(shù)據(jù)顯示,近30天湘云雅苑網(wǎng)簽量高達14套。
這是什么概念?在整個濱江區(qū),與保利天匯并列第二,蓋過曉風印月的13套,僅次于杭州壹號院的17套。
至于老牌學區(qū)房東方郡(5套),更是被遠遠甩在身后。
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湘云雅苑位于西興路、濱和路交叉口,共分四期,建成年份從2002年到2018年不等,共計3577戶,常住人口約1.5萬人(去年底數(shù)據(jù))。
自2021年2月首套二手成交出現(xiàn)后,累計網(wǎng)簽已超120套。
但像今年開年這么密集簽約,還是首次出現(xiàn)。相當于1個月,賣掉了過去25個月八分之一的房子。
從可憐的掛牌量看,更凸顯成交量的強悍。
貝殼找房顯示,湘云雅苑雖有數(shù)千戶,在售房源卻只有23套。作為對比,東方郡光東區(qū)就有73套掛牌。
如此高的掛牌成交比,怎么做到的?
掛牌量少,有兩方面原因——愿意賣的房東不多,及短期可上市交易的房源不多。
而成交量高,主要是因為學區(qū)。周邊中介表示,湘云雅苑可以說是江南實驗門檻最低的小區(qū)了,買家基本都是為了小孩讀書。
目前,湘云雅苑五六十方的兩房,成交總價在兩百五六十萬,折算單價5萬上下。如果是80多㎡、120多㎡、150多㎡,單價更低。
但從網(wǎng)簽價看,卻頗為耐人尋味。
以近30天為例,單價最高的是一套5樓(共7層)的51.77㎡,網(wǎng)簽價50608元/㎡;最低的是一套17樓(共18層)的155.6㎡,網(wǎng)簽價25707元/㎡。
雖說小戶型貴是常識,但近一倍的價差,似乎又太離譜了。
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更夸張的是,3月11日成交的一套83.85㎡戶型,總價僅260萬,還不及上文這套50多㎡小戶型。
仔細一看,這是一套1樓房源,或許是拉低價格的原因之一。
但根本原因,還是因為這是一套“黃牛房”。何為“黃牛房”?簡單地講,就是有一批人專門提前“收購”拆遷戶的房子,先簽署線下協(xié)議,待可上市交易后,再行轉讓交易。
中介給我舉了個例子:
拆遷戶A因為賭博缺錢,被黃牛B以50萬價格提前買走了房子,先付了30萬定金。三年后上市賣了250萬,A只能得到20萬,而B凈賺200萬。
因為收購成本不高,所以為了快速出貨,往往在價格上容易讓步。
不僅是湘云雅苑,迎春、繽紛等濱江區(qū)安置房,都有類似提前收房再轉賣牟利的“黃牛”。
像6號線星民路站地鐵旁的繽紛小區(qū),從網(wǎng)簽單價看,差異也非常大,貴的小戶型5萬+,便宜的大戶型不到3萬。
“諾,那些單價3萬的150㎡大戶型,不少就是黃牛甩賣的。”中介小哥說。
按中介說法,有些瘋狂的黃牛,可能收了幾十套房,持續(xù)出貨中。所以從某個角度看,黃牛也是安置房成交量(愿意低價甩賣)放大的助力之一。
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不過,現(xiàn)在想再做這生意,估計不太行得通了。
以往,黃牛這么操作之所以成功率高,主要是打了個信息差、時間差和觀念差——通常5年不能交易,拆遷戶對樓市沒什么概念……
但現(xiàn)在,很多安置房的上市規(guī)則在變,也就說時間差不好把握了。
更重要的是,經(jīng)歷過這幾年二手房的猛漲和調整,耳濡目染之下,輕易賤賣的拆遷戶也在減少。
且從流通角度看,多數(shù)老破小真得不好賣。
沒辦法,所有人都去擁抱“核心資產(chǎn)”去了。加上持續(xù)供地,很多老破小已經(jīng)幾年不漲價,未來也看不到太好的出路。
另外,共有產(chǎn)權房的沖擊也不容忽視。
比如最近,上城區(qū)(九堡)、拱墅區(qū)(運河新城)、錢塘區(qū)(下沙沿江)僅3個人才共有產(chǎn)權房,就推出了1337套房源。
戶型小到50㎡大到160㎡,地段也不差,關鍵5折就能買到。
總價差不多,你買大新房還是老破小?
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當然,對比普通老破小和外圍新房,那些核心區(qū)的老小區(qū)(包括安置房),憑借地段優(yōu)勢,仍能在市場上占有一席之地。
尤其經(jīng)歷老舊小區(qū)改造后,生活便利度也在提升。
像湘云雅苑最早的那批6層樓梯房,已加裝了電梯。繽紛則被改造成了未來社區(qū),新增了兒童游樂區(qū)、托育所、社區(qū)醫(yī)院、食堂、書房等諸多配套。
若還有學區(qū)屬性,那在市場上就更易受青睞。
會選擇買市中心老房子的,不是為了小孩讀書,就是在杭工作多年的剛需購房者。
雖然安置房(老小區(qū))存在種種不足(品質、物業(yè)等),但在房價居高不下的杭州,仍然是許多人留在這座城市的落腳點。
來源:層樓