土拍規(guī)則可能又要變了。
近日，青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，宣布第二次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故中止，再次出讓時(shí)間未定；就在昨晚，惠州也緊急叫停了原本要今天出讓的金山新城巨無霸地塊。
杭州這幾天被接連領(lǐng)證的紅盤炸暈了，大家都忙著討論要搖哪個(gè)盤，可能忽視了這方面的信息。
其實(shí)最近已經(jīng)有不少城市都叫停甚至延遲了第二批土地集中出讓，就在昨日天津也發(fā)了緊急延遲了第二批土地集中出讓的通知，61宗地塊出讓時(shí)間由原定的8月20日調(diào)整為9月10日。
再往前，重慶、沈陽、深圳的第二輪集中土拍，也統(tǒng)統(tǒng)延遲了，北京大概率也會(huì)延遲。這里面有些確定了調(diào)整后的出讓時(shí)間，有些只說是延遲，出讓時(shí)間一直懸而未定。
還有一個(gè)特點(diǎn)就是延期的比較突然。天津至少在出讓前10天發(fā)的通知，但像惠州只提前了一個(gè)晚上，深圳也僅提前了3天。
據(jù)悉這次土地大規(guī)模的延遲或中止出讓，是為了調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則、進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)，傳聞自然資源部也在開會(huì)討論新的土拍機(jī)制。
杭州之前第二批集中掛地延遲過一次，目前定的出讓時(shí)間為9月7-8日兩天。如果是整體土拍機(jī)制大調(diào)整，那么接下來很有可能也會(huì)延遲。
▲掃二維碼，進(jìn)土拍新政群
網(wǎng)傳消息稱這次土拍機(jī)制調(diào)整主要方向?yàn)榭刂频貎r(jià)。
即限定土地溢價(jià)上限，達(dá)到上限后，再通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬。
而目前各大城市的將土拍熱度做法往往有兩種：一種是提高土拍起始價(jià)，從而降低溢價(jià)率；二是限地價(jià)，達(dá)到上限地價(jià)/溢價(jià)率后，房企通過競(jìng)自持、競(jìng)配建等方式拿地。
這兩種方式其實(shí)都間接增加了拿地成本，壓縮了房企的利潤，降熱度的效果也不夠明顯。
后期帶來的負(fù)面影響也很多，房企沒了利潤創(chuàng)新動(dòng)力不足，房屋質(zhì)量也很難得到保障，也增加了悔拍甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
而采取搖號(hào)、競(jìng)高標(biāo)方案等形式，不會(huì)增加房企成本，后者更能提升房屋的品質(zhì)，的確是個(gè)不錯(cuò)的方向。
天津在延遲土地出讓的同時(shí)還調(diào)整了出讓規(guī)則，將原封頂競(jìng)自持，改為封頂搖號(hào)；原上限溢價(jià)率普遍在50%左右，統(tǒng)一下調(diào)至15%。
內(nèi)容與此次傳聞的調(diào)整方向十分相似，側(cè)面增加了些可信度。若是這一政策得到廣泛推行，對(duì)房企端無疑是個(gè)利好。
土地延遲出讓，還有一部分原因是第二次集中供地遇冷。
像這一輪調(diào)控中，樓市受挫最為嚴(yán)重的深圳，22宗土地拍交易提前中止據(jù)悉是因?yàn)閳?bào)名量未達(dá)預(yù)期。
深圳自發(fā)布208新政之后，樓市熱度急轉(zhuǎn)直下，二手房市場(chǎng)一度降至冰點(diǎn)；土拍市場(chǎng)，房企前有“三道紅線”束縛，后有監(jiān)管部門盯梢，房企再難像之前一樣瘋狂拿地。
加上目前土地的集中出讓模式，只要一次多拿幾塊地，買地金額就會(huì)增增往上漲，一不小心就會(huì)超過監(jiān)管部門設(shè)置的40%閾值（部分試點(diǎn)房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%）。
從CRIC公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年已經(jīng)有部分房企過了線，這就意味著在接下來的拿地中，房企們會(huì)更加謹(jǐn)慎。
此外第二次集中供地規(guī)模更大。
已經(jīng)公布出讓計(jì)劃的重點(diǎn)城市中，深圳、青島、廈門的供應(yīng)量幾乎翻了好幾倍，沈陽、長春、無錫等地也都加了量。
供應(yīng)量增加，房企們的選擇也多了，因此在拿地時(shí)會(huì)更加注重質(zhì)量。
土拍遇冷還要一個(gè)重要原因就是規(guī)則變嚴(yán)。
第一輪土拍熱度高的城市，如杭州、蘇州等地，均出臺(tái)了新的土地競(jìng)拍規(guī)則。
像無錫，第二輪集中出讓除了限價(jià)地外，部分地塊還新增了引進(jìn)品牌酒店、配建人才房/租賃住房、現(xiàn)房銷售、自持商業(yè)等要求。
第二輪集中土拍剛結(jié)束不久的無錫降溫明顯，平均溢價(jià)率僅4%，比首輪下降了8%，還有1宗地塊流拍了。
此外蘇州上調(diào)了部分地塊的保證金至50%以上、天津加了自持租賃建筑面積的“硬性要求”。
其中杭州最為嚴(yán)格，提升了報(bào)名門檻，采用保證金模式報(bào)名（20%-30%）；將競(jìng)自持改為競(jìng)無償移交政府性租賃用房；還拿了10宗地塊進(jìn)行“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，全部現(xiàn)房銷售。（回看：重回“現(xiàn)房銷售”！杭州深夜發(fā)布新政，變化太大了......）
但目前的調(diào)整方向無論是提升競(jìng)拍門檻，還是增加附加條件或是要求現(xiàn)房銷售，都是希望能在競(jìng)拍前就撲滅房企的拿地?zé)崆椋瑢?duì)于真正要拿地的房企來說，并未“減負(fù)”。
對(duì)于購房者來說，除了房價(jià)穩(wěn)住，更希望品質(zhì)也在。
所以能給房企保留一點(diǎn)利潤空間，讓房子品質(zhì)回歸，才是我們最為期盼的。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)