| PART 1 |
杭州限購、限貸、限地價、限售價、限人群、5年限售，各種限。
紅盤熱、非紅盤熱、搖號熱；未科熱、奧體熱、臨安熱、寧圍熱、南部新城熱、義烏熱、紹興熱、嘉湖熱、全城熱、全省熱。
幾乎所有的路上都有障礙，似乎所有都指向熱錢、收益、利潤，人性所向，利益所趨，房地產(chǎn)不管是熱度還是價格都階段性登頂。
限價時代開發(fā)企業(yè)全熱衷于短期效益本無可厚非，但全民炒房的扭曲，忽視住宅居住功能產(chǎn)品生命線，導(dǎo)致庸品迭出，劣幣淘汰良幣，這是樓市悲哀，調(diào)控之殤。
至于政府報告中的提到的“競地價，競質(zhì)量“的政策，在雙限緊箍咒，無利潤、快周轉(zhuǎn)主旋律下，就是無土之根。
但就像前幾天我們論述的：不論是“房住不炒”的政府定性，還是現(xiàn)實哪怕你有100套房子“自己總要住其中的一套”的鐵律，房子的價值最終會回歸品質(zhì)。
雖非危樓將傾的十萬火急，但也必須有覆巢之下，安有完卵的擔(dān)憂，于此相反沒有束縛的公寓產(chǎn)品處處呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)，有些不在于成本，只在心意的巧思和創(chuàng)意，住宅開發(fā)真的應(yīng)該學(xué)學(xué)。
| PART 2 |
舉幾個例子：在新建筑面積計算標準下，符合家庭人員結(jié)構(gòu)的功能性三房兩衛(wèi)至少要95㎡起步，做的稍微舒適點至少105㎡左右，但其中出發(fā)點并沒有換位思考，要知道杭州動輒3-5萬/㎡的房價，這與89㎡三房兩衛(wèi)時代差了10-40萬??！
看看島國日本，60㎡（套內(nèi)，無公攤）基本就是剛需三口之家的標準，所以逼迫產(chǎn)品端絞盡腦汁做戶型，杭州市場確實也有小戶型出彩的，可惜很遺憾大多也是公寓做出來的。。
濱湖新城云安小鎮(zhèn)53㎡就可以做到兩室戶，63㎡可以做到兩房朝南的兩室一廳，別說公攤系數(shù)和面積還遠超住宅，說明在住宅上完全可行。
如果我們把杭州住宅臥室和公共空間同比例縮小，做足飄窗和陽臺面積，還是能夠做出相當(dāng)不錯的89㎡，甚至更小的三房兩衛(wèi)戶型，控總價的基礎(chǔ)上，解決剛需兩代，甚至三代人相當(dāng)長時間的住房問題。
東湖新城的云棲宸園就是另辟蹊徑的案例，建面約89㎡戶型設(shè)計，巧妙的將雙陽臺其中的一半包入主臥，這樣就無形中增加了臥室使用面積，也就這個idea，建筑新規(guī)下的89㎡大三房兩衛(wèi)才有可能實現(xiàn)。
擠擠總有料。
| PART 3 |
另一個例子，紅盤現(xiàn)房錦繡公館的公寓，把層高做到約4.79米，分割兩層也高于市面常見的4.5米太多。
關(guān)鍵是這批空中躍墅中建面約118㎡戶型，還更用心，一樓客餐廳公區(qū)做挑高處理，與別墅尺度和居住場景無差異，文教區(qū)地段+墅式格局，確實要比郊區(qū)疊墅好太多。
更硬核的是，主臥底板創(chuàng)意性的向下下沉約50cm，把兩層居住空間拔高到了約5.3米，即使分成兩層，平均也超2.6米，怎么樣？說是杭州最接近住宅感受的公寓也不為過。
這樣一對比，公寓項目都這么拼了，住宅市場還停留在國標層高的真該檢討一下了。
打品質(zhì)牌的杭州，完全有理由將層高提高到3米以上，畢竟大幅占用層高的地暖、中央空調(diào)等舒適系統(tǒng)已經(jīng)普及，更何況動輒150起步的戶型面積，層高確實要與時俱進，真不能憋屈。
第三個創(chuàng)意是增加了陽臺空間，傳統(tǒng)晾曬習(xí)慣并沒有產(chǎn)品差異而被磨滅，類住宅進化又前進了一步，確實有種公寓、住宅傻傻分不清的感覺，確實不容易。
| PART 4 |
說到陽臺，還不得不說一下未來科技城中南未來里，建面僅約30㎡戶型創(chuàng)意出層高約4.79米的loft形式，硬是做成了雙鑰匙戶型，麻雀雖小，五臟俱全，上下兩層獨立入戶，衛(wèi)浴、起居各成天地。
特別的是利用挑空的設(shè)計，在如此小的面積里打造了一樓約15㎡的露臺，那可是戶型面積一半尺度的露臺??！
完全打破超小戶型的牢籠感受，做一個空中花園，肆意的與自然接觸，享受下花園洋房的感覺，確實相當(dāng)值。
而這個創(chuàng)意與曾經(jīng)在杭州風(fēng)云叱咤一時的奇偶數(shù)錯層陽臺，有異曲同工之妙，可惜的是住宅，再也難有這樣的創(chuàng)意了。
更讓人驚訝的是二樓還有一個超實用收納空間，硬核的是未來里建面約67㎡戶型，硬是做出了一樓、二樓皆可變南向兩臥的絕妙空間格局，能適合不同家庭結(jié)構(gòu)，值得點贊。
| PART 5 |
還有，阿里云谷旁的春樹云筑，值得一說的亮點除了綠城作品的全玻璃幕墻鉆石立面的顏值在線，與一般死板的公寓立面大相徑庭。
更吸引人的是中空雙層廊設(shè)計，讓對望的每戶都由中庭隔絕，沒有對視的尷尬，這份感覺就像奢華酒店和快捷酒店的差別，同樣在意密度的同時，不知不覺拿捏住調(diào)性。
同地段的海悅中心，擅長的是年輕社區(qū)生活營造，圍繞園區(qū)的空中跑道、900㎡運動館、25M泳道室內(nèi)恒溫泳池、屋頂花園、超2000㎡地下鄰里空間，處處在宣示年輕就要健康、就要嗨，這樣的配套，杭州豪宅中也難出其右吧。
至于龍湖丁橋天街旁的海倫堡星座，絕招是雙鑰匙戶型在門外就進行分割，分門入戶，各走各家，完全沒有普通雙鑰匙相同時段進出的尷尬。
| PART 6 |
公寓都在學(xué)習(xí)住宅的產(chǎn)品主義，讓不接地氣的公寓變得更像住宅，更有煙火氣，住宅還有什么理由不努力，另一方面，這些公寓發(fā)光的地方大多也可以用到住宅規(guī)劃上，與其花心思在一次開幾棟樓能壓低中簽率，不如實實在在讓產(chǎn)品吸引人。
不要忘記，真要回到90/70；3萬方拿證、至預(yù)售標準必須開盤；二手房出指導(dǎo)價；打破學(xué)區(qū)價值的多校劃片的四政合一的老路新帖上。
提容納、控供應(yīng)、控倒掛預(yù)期、控學(xué)區(qū)房，擠出泡沫，市場立馬打回原形都未可知。
因此多花點心思，未雨綢繆的練練內(nèi)功，無論逆境、順境，高周轉(zhuǎn)、低周轉(zhuǎn)，才能把市場規(guī)律玩溜。
堅持用心照亮杭州產(chǎn)品主義的那條路，誰都可以做，但要堅持做、不走錯，要點勇氣和前瞻，最好的回報就是粉絲捧你，市場不會永遠好。
來源：杭州房叔