01
十年河?xùn)|轉(zhuǎn)河西，莫笑窮人穿破衣。
去年年中，全杭州雞血打得最多的中介，大概都在城東新城。
當(dāng)時，城東新城9盤貼身肉搏，流搖都是常事。我去城東新城跑盤，一下車，就有一堆中介、“小蜜蜂”圍上來，七嘴八舌地給我介紹各個項目。
然而，去年的城東新城你愛理不理，今天的城東新城你卻買不到了。
萬萬沒想到，僅1年半時間，城東新城供應(yīng)竟然見底。隨著花語天境府、德信中心等盤售罄，目前城東新城僅1盤在售。
唯一在售樓盤——佳兆業(yè)印月，也并不好搖。
5月項目領(lǐng)出首張預(yù)售證，227套房源有4861人報名，中簽率僅4.7%。
搖號難度指數(shù)蹭蹭上升，新房的機(jī)會越來越渺?！，F(xiàn)如今，你想在城東新城買房，基本只能買二手。
新房供應(yīng)見底、搖號難度上升，也給了城東新城房東們底氣。從去年底到現(xiàn)在，部分房源漲價幾十萬不止。
而且，當(dāng)時城東新城不好賣，買房的多為自住購房者，上一批次新房又早已換過一輪，因此現(xiàn)在市場上拿出來急賣的二手房并不多。
現(xiàn)在的城東新城，價格想完全回到過去，怕是有點難了。
好在市場大環(huán)境下行，能比高峰期價格低一點，也給了大家一些機(jī)會。那現(xiàn)在二手房賣多少？我們能買到怎么樣的房子？
城東新城二手房小區(qū)很多，價格跨度也很大。我分別找了800萬、600萬、400萬三個維度，在城東新城看了一天房。
02
揣著800萬的預(yù)算，我看了兩個小區(qū)：首開東城金茂府、世茂錢塘天譽(yù)。
由于首開東城金茂府、世茂錢塘天譽(yù)的房源起步都是120㎡左右，且價格也屬于第一梯隊，因此總價都比較高。
其中，首開東城金茂府是城東新城的價格天花板，800萬只能算是入門級價格。最便宜的一套119㎡，三房兩廳兩衛(wèi)，位于2樓，也要810萬。
不過，據(jù)說房東是誠心出的，看中之后價格可以再談。它的掛牌價已經(jīng)調(diào)整過7次，7月掛牌時報價910萬。 外立面裙樓以下是石材，裙樓之上是仿石材質(zhì)鋁板，質(zhì)感還不錯。
小區(qū)內(nèi)亮點有不少，像茂密的植被、水景、入戶大堂屋檐金屬勾邊等等，營造出了一種高大上的氣質(zhì)。 不過，這么高級的小區(qū)，竟然沒有會所，多少讓我有點小失望。
房間內(nèi)的科技系統(tǒng)，真的yyds。打開科技系統(tǒng)，沒一會，剛剛在太陽底下的燥熱感消散不少。
在我看來，除了價格高點，沒其他大毛病，另外就看能不能接受2樓。
對科技系統(tǒng)有情節(jié)的有錢人，可以沖。相比其他兩座金茂府，首開東城金茂府價格還算便宜。如果對科技系統(tǒng)沒要求，我還是建議再看看別的二手房，畢竟800萬以上，奧體都可以試一下了。
同樣的預(yù)算，在世茂錢塘天譽(yù)能買到更大一點的房子。
我看的一套世茂錢塘天譽(yù)的129㎡，四房兩廳兩衛(wèi)，12樓，報價818萬。
房源的掛價同樣經(jīng)過幾次調(diào)整，昨天就降了57萬。這還不是底線，最后價格可以再談，具體根據(jù)付款方式來定。
我個人更喜歡錢塘天譽(yù)的外立面，灰白色的石材干掛+大面積玻璃，很顯質(zhì)感。另外，雙會所、恒溫泳池等也是加分項。
園林綠化稍顯不足，但好在有風(fēng)雨連廊、水景、格柵元素等，還比較精致。
室內(nèi)裝修方面，中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)等該有的都有，品牌用的漢斯格雅、博世、唯寶、TOTO等也都是一線大牌。 不出意外的話，這兩套房800萬以內(nèi)都能談下來。
不過，兩個小區(qū)今年才交付，業(yè)主心理預(yù)期也起伏不定，掛牌價相差比較大。如果不是急著買房，都可以再等等。
目前城東新城整個市場行情一般，尤其是第一梯隊次新房，成交相對困難。而隨著利率、新政的效果持續(xù)，二手房短期行情可能會一直這么慘淡。說不定，再過兩個月，價格還有驚喜。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，錢塘天譽(yù)最近一套成交是在10月7日，單價48093元/㎡，面積119㎡，不排除做低的可能性。
03
價格降一檔，選擇很多。而且要論性價比，我覺得這一檔的房源是最高的。
600萬預(yù)算，中介推薦了都會風(fēng)華、森林海尚、東宸三個小區(qū)。
都會風(fēng)華距離地鐵站最近，樓下就是在建中的十字天幕街，未來直接連通地鐵站。小區(qū)體量不大，才5幢樓，綠化景觀目之所及。
事實上，都會風(fēng)華的價格也不算低，但好在有小戶型。
中介帶我看了一套13樓的房源，建面約94㎡，三房兩廳兩衛(wèi)，報價618萬。房東已經(jīng)備注了一個底價595萬，不過按照現(xiàn)在的行情，要是雙方坐下來談，可能還有一些空間。
房源精裝修交付，其他配置其實都不缺。但少了墻紙，感官上就略顯一般。
不管別人如何，我暫時是不愿意當(dāng)這個接盤俠的。
在森林海尚，我同樣看了一套三房兩廳兩衛(wèi)，不過面積是89㎡。
一方面這套房源單價本來就低，另一方面少了幾個平方面積，因而總價差的很多。這套房源報價才520萬。
房源是邊套，也位于13樓。面積小了一點，空間尺度肯定不一樣，不過個人覺得影響不大。送了一個臥室的拓展空間，整體舒適度還可以，適合一家三口的剛需家庭。
看房時房東也在場，態(tài)度非常熱情，很詳細(xì)地給我介紹了裝修，踢腳線用了金屬包邊，新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)、墻紙、電動卷簾等都有。
園區(qū)配置和裝修標(biāo)準(zhǔn)，是夠得上改善、豪宅標(biāo)準(zhǔn)的。但旁邊有一條高速路，破壞了整個小區(qū)的調(diào)性。從房間內(nèi)望出去就能看到，我個人會比較介意。
東宸的交付時間要比前兩個小區(qū)早幾年，但走在園區(qū)，感受不比都會風(fēng)華、森林海尚差。
看的房源是毛坯約112㎡，三房兩廳兩衛(wèi)，三個房間尺度都很舒服，還有兩個陽臺。
報價565萬，單價只要50782元/㎡，總價、單價都是小區(qū)最低。 當(dāng)然，這也是有原因的。房源位于三樓，且沿馬路，噪音、采光等多多少少受些影響。正常情況下，580-590萬能買到一套毛坯約112㎡的房子。
我也看了手邊買房數(shù)據(jù)，最近成交一套是110㎡，單價54343元/㎡，和中介告訴我的成交價相差不大。
相比較而言，同樣的價格，在東宸能買到更大的戶型。如果有適合的樓幢、樓層出現(xiàn)，我是愿意坐下來和房東談?wù)剝r格，定下來的。
04
經(jīng)常聽到城東新城上6萬或者上7萬的消息，所以很容易產(chǎn)生買不起城東新城的錯覺。
我原本也以為400萬在城東新城可能買不到什么好房子，但看了才知道，總價400萬，其實也能簡單挑挑揀揀。
不過位置上，只能靠近筧橋，或者靠近原農(nóng)藥廠地塊附近，距離核心區(qū)稍微有點距離，比如曙光之城、天陽文暉、天陽尚城國際、錦潤公寓等。 又或是產(chǎn)品上只能選一些回遷房、老小區(qū)，比如東港嘉苑等。
這一梯隊二手房，價格已經(jīng)比新房限價還低了。同樣是89㎡，三房兩廳兩衛(wèi)，天陽尚城國際二期最低一套只要380萬。
天陽尚城國際二期綠化做的還行，但體量也不大，各類設(shè)施自然也比較簡單。我看的一套房源位于8樓，三房兩衛(wèi)，只是簡裝，后期需要重新裝修。
目前，房東給出的底價是378萬。聽中介意思，還價空間應(yīng)該不大了。
另一套天陽尚城國際的房子，總價430萬，精裝修，比上一套高出50萬左右。房東正好在場：“只要房子看好，價格我們可以坐下來好好談。”
4萬出頭點的價格買城東新城，我覺得很劃算了。除了學(xué)區(qū)不給力之外，其他配套已經(jīng)可以秒殺市面上很多4萬+二手房。
錦潤公寓一套更便宜，83㎡報價344萬，基本格局為三房一衛(wèi)，后期可以自己改造。 價格便宜的原因在于，首先房源是毛坯，其次位于頂樓，再者面積少了幾個平方。
如果不是對樓層和衛(wèi)生間有要求，我會考慮把它拿下。 作為一個均價4萬左右的小區(qū)，景觀做的很良心，得房率也不錯。
從成交數(shù)據(jù)上看，錦潤公寓幾乎完勝不少小區(qū)，近90天成交了6套。掛牌房源中，漲價8套，跌價3套。在現(xiàn)在這樣的市場上，還能漲價比跌價多，也是屬實難得了。
最后我去看了一套回遷房東港嘉苑的房源，面積118㎡，報價415萬，單價只要35146元/㎡。房間空間倒是很大，三房兩衛(wèi)一儲物間。
剛走進(jìn)園區(qū)，就有一輛車迎面而來，不得不避讓。小區(qū)綠化一般，地上有一些停車位。
年輕人不建議去買，實在是沒必要。這樣的二手房，在未來升值空間也很有限。
05
總的來說，只要想買，基本能找到對應(yīng)總價段的房子。
三個價格段，其實也正好代表著三個梯隊的二手房。
城東新城是分為東西兩塊的。西面一塊就是第三梯隊二手房，但是配套和位置沒有東面一塊來的更好。東面一塊的二手房就是第一梯隊和第二梯隊幾個小區(qū)。
一分價格一分貨。注重性價比，可以選第二梯隊、第三梯隊二手房，小區(qū)、產(chǎn)品都不差，價格也實惠。有錢人，當(dāng)然首選金茂府和錢塘天譽(yù)，均好性出色。
事實上，整個城東新城掛牌量都不多。
像是錢塘天譽(yù)，在貝殼網(wǎng)上，目前顯示掛牌量只有23套。另外，首開東城金茂府掛牌15套，東宸掛牌7套，萬科中央公園掛牌11套......
由于沒有大量炒房客入駐，價格沒有經(jīng)歷暴漲，因此也沒有出現(xiàn)大幅回調(diào)。
相對來說，城東新城的價格還是比較夯實的。
來源：地產(chǎn)小王子