01
杭州的好地就像乳溝，拆一拆、擠一擠總會(huì)有的。
尤其在全力刺激經(jīng)濟(jì)的2023年，果然一開年，就爆出多宗市中心寶地有望出讓的最新消息。
它們當(dāng)中，有萬眾矚目的民生藥廠地塊，也有已是凈地狀態(tài)的和平會(huì)展中心，還有安琪兒燈具市場(chǎng)、五堡TOD綜合體……
每一宗，看得人是熱血沸騰。
其中最讓富人們血脈賁張，分歧卻又最大的，還是南星水廠地塊。
雖冠以“南星”之名，可實(shí)際位置卻在復(fù)興大橋以西，老房子環(huán)抱；但擁有杭州皇城根下最后的南向一線江景，底蘊(yùn)、風(fēng)景都堪稱不可復(fù)制。
02
南星水廠，是杭州市水務(wù)集團(tuán)下屬的五家制水廠之一。
廠區(qū)占地面積約6萬㎡（約90畝），1967年7月建成投產(chǎn)，是杭州市第一個(gè)實(shí)施臭氧活性炭深度處理改造的水廠。
從航拍圖上可以看到，南星水廠呈不規(guī)則的凸字型布局。
東至杭州市交通安全教育學(xué)校、中河高架（連復(fù)興大橋）地面道路，南至之江路，西至紫花路、紫花埠社區(qū)，北至錢塘雅苑。
水廠范圍還挺大，步行繞了一圈花了約20分鐘。
南向沿江面是真長(zhǎng)啊，足有近400米。雖不及春江花月（南向沿江面約700米），但與金色海岸和杭州IFC差不多，是陽光海岸、藍(lán)色錢江、東方潤(rùn)園和天瀾海岸的近2倍長(zhǎng)。
加上水廠本身獨(dú)特的凸字形格局，未來一線江景房源的占比，可能是全杭州江景房中最高的。
一旦確定出讓，未來多幢現(xiàn)代高層沿江一字排開，想想就分外激動(dòng)。
03
幾天前，趁陽光晴好，我用無人機(jī)去南星水廠航拍了一圈。
畫面同步手機(jī)的那一刻，場(chǎng)面確實(shí)相當(dāng)震撼，瞬間理解了富人們?yōu)楹螤?zhēng)相花重金，只為購(gòu)入一套一線錢塘江景房。
煙靄霏微的錢塘江面，隨著無人機(jī)高度提升，在畫面上緩緩鋪展開，萬千波光閃爍。江對(duì)岸斜對(duì)角，巨大的蓮花碗、國(guó)博，以一簇簇玻璃幕墻的超高層為背景，猶如遠(yuǎn)方的神話國(guó)度。
如果在這里看煙花大會(huì)，必定是盡收眼底。
當(dāng)這一切成為自家窗前風(fēng)景時(shí)，那種油然而生的豪邁感，是每一個(gè)阿爾法男（Alpha Male，群體中一切盡在掌握之中的“老大型”男性）無法抗拒的。
相較于江南岸，江北岸的一線沿江住宅，更貼合多數(shù)老杭州人的偏好。
雖然是絕版的寶地，但南星水廠也并非完美，還有幾個(gè)明顯的硬傷和爭(zhēng)議，這讓它的話題性更牽動(dòng)大眾的心。
最直觀的，是南星水廠東臨高架。直線距離中河高架，最近不到100米，目前還沒有有效屏障遮擋。
雖然近幾年富人對(duì)高架抗性越來越小，但不論生理還是心理，有些人還是忌憚。
南星水廠不光靠高架，它的位置正好處在中河高架與復(fù)興大橋交界處。我在橋下的地面道路上站了幾分鐘，過往車流的聲音瞬間穿透耳膜。
這還是春節(jié)期間，車流量整體不多。
若是正常工作日的早晚高峰，車流的密集度估計(jì)會(huì)是現(xiàn)在的數(shù)倍吧！
從航拍圖上可以看到，因復(fù)興大橋有一定高度，南星水廠一線沿江樓幢的低樓層，江景視野面也比較受影響。
04
另外一個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)在于，南星水廠雖在南星橋，但不在傳統(tǒng)南星豪宅區(qū)范圍內(nèi)。
一條高架之隔，地理距離上沒任何問題，但心理落差目前非常明顯。高架以西整體的豪宅氛圍感和配套都相差不少。
與南星水廠緊鄰的紫花苑、美政花苑等，多是上個(gè)世紀(jì)末、本世紀(jì)初的老公房。六七層高，戶型小、戶數(shù)多，小區(qū)之間雖底商林立，煙火氣十足，可同樣的道路也相對(duì)狹窄。
不似南星核心區(qū)，新老豪宅林立、路面整齊劃一；也不如望江新城，整拆整建，想象空間巨大。
若是類比，跟數(shù)年前出讓的鳳起潮鳴頗為相似。
除南星水廠外，短時(shí)間內(nèi)這一帶也難再有類似地塊出讓，更像個(gè)孤盤。
配套上與南星核心區(qū)也不盡相同，最大的差異就是學(xué)區(qū)。參考附近社區(qū)，南星水廠地塊出讓后，學(xué)區(qū)很大概率也是劃入周邊的勝利山南小學(xué)、清河實(shí)驗(yàn)中學(xué)。
較南星核心區(qū)“勝利+北師大”、“勝利+開元”的配置，略遜一籌。
別小看了學(xué)區(qū)，那些高價(jià)入手信達(dá)濱江壹品、仁恒濱江園等二手房的買家，多少也有為學(xué)區(qū)買單的成分在。
富人在教育上的選擇確實(shí)更多，不過現(xiàn)在流行用一套房子“一站式”搞掂所有需求。
05
根據(jù)相關(guān)資料，南星水廠地塊待出讓面積96畝（約6.4萬㎡），地塊性質(zhì)為商住地。
不過，從現(xiàn)場(chǎng)情況來看，短時(shí)間內(nèi)怕是難具備出讓條件。
步行經(jīng)過廠區(qū)北大門時(shí)，只見園區(qū)內(nèi)大紅燈籠高高懸掛，還有數(shù)量小轎車有序停放，保安亭內(nèi)也不乏保安執(zhí)勤，種種跡象顯示，水廠還未正式停產(chǎn)。
有消息稱，南星水廠地塊收儲(chǔ)最快也要到今年底。待收儲(chǔ)完成后，還要對(duì)地塊進(jìn)行平整，出讓時(shí)間最早也要2024年。
如若一切順利，南星水廠地塊最快可銷售時(shí)間，得在2024年底后。
只要有地，就有希望。華豐造紙廠地塊傳了數(shù)年，終在2021年底如愿出讓。
相比何時(shí)出讓，大眾更關(guān)心的，是地塊究竟會(huì)批出多少限價(jià)？
復(fù)興一帶長(zhǎng)達(dá)數(shù)年無商品房地塊出讓，唯一一個(gè)可售項(xiàng)目是爛尾多年的象牙海岸，并無價(jià)格參照。
若參照南星限價(jià)，那么該地塊將是杭州新房封頂價(jià)——69800元/㎡。
價(jià)格一旦錨定69800元/㎡，競(jìng)品會(huì)更多一些。
一線沿江樓幢，必然擁躉無數(shù)，但非沿江樓幢就有不少可以平替的樓盤。畢竟，同樣價(jià)格，配套更占優(yōu)勢(shì)的望江新城、錢二，都可以選擇。
06
雖然并不完美，南星水廠依舊是杭州的“王者宅地”。
杭州傳統(tǒng)市區(qū)內(nèi)的類似涉宅用地，已越來越少。不論南星水廠地塊，還是民生藥廠等傳言要出讓的寶地，多是杭州早期興建的工廠、市場(chǎng)等拆遷，方才騰出的地塊。
尤其是老市中心的大尺度一線江景宅地，把各種可能的挖潛算上，數(shù)量也不會(huì)超過一只手，出讓一宗便少一宗。
如果出讓時(shí)相關(guān)規(guī)則有變化，開發(fā)商能留足利潤(rùn)，它的上限可以無限高。
比如由最好的品質(zhì)房企開發(fā)，請(qǐng)來大師設(shè)計(jì)，除貼高架房源外全部做300方以上大戶型，裝標(biāo)做到8000元以上，完全可以成為杭州最頭部的一線江景豪宅。
若遇上有情懷的，好好挖掘一下北面南宋皇城的文化底蘊(yùn)，揉入整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)靈感，那就是全球浙商都必須收藏一套了。
周邊的老商品房確實(shí)界面一般，但好在地塊夠大，與外界可以保持相對(duì)隔離感。
無論如何，作為“尊貴的南星一線江景豪宅”，二手房未來的溢價(jià)一定是極為驚人與豐厚的，值得頂格社保人才閉眼搖。
如果搖不到IFC，南星水廠就是最好的PLAN B。
來源：層樓